Постановление от 8 октября 2025 г. по делу № А63-6462/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-6462/2024
г. Краснодар
09 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 19.03.2024), в отсутствие истца – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополья, третьих лиц: комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, общества с ограниченной ответственностью фирма «Вента», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.05.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 по делу № А63-6462/2024, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

– о возложении на предпринимателя обязанности по сносу самовольной постройки – нежилое здание с кадастровым номером 26:12:000000:6958, расположенной

по адресу: г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская, в квартале 108;

– о возложении на предпринимателя обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:40 (из которого образован земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:1426).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО фирма «Вента» (далее – общество), комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя, комитет градостроительства администрации города Ставрополя.

Решением суда от 19.05.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.08.2025, исковые требования удовлетворены. Распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что земельный участок предоставлен застройщику под строительство магазина и летней площадки в комплексе с остановочным павильоном. Спорный объект не является самовольным, поскольку введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Суды применили к спорным отношениям нормы права, которые не действовали в момент строительства объекта и ввода его в экспликацию.

В отзыве на кассационную жалобу комитет указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить судебные акты.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановлений администрации г. Ставрополя (далее – администрация) от 27.03.2002 № 3256 и

от 22.09.2004 № 4451 общество возвело на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011103:40, остановочный комплекс с магазином (литера А) и летней площадкой

общей площадью 53,9 кв. м, с кадастровым номером 26:12:000000:6958 (далее – остановочный комплекс).

Остановочный комплекс введен в эксплуатацию по разрешению комитета по строительству администрации города Ставрополя от 21.02.2005 № 2/15-Э.

На основании постановления администрации от 22.06.2005 № 1990 земельный участок по договору от 24.06.2005 № 4528 передан обществу в аренду.

По договору купли-продажи от 20.04.2007 остановочный комплекс приобрел в собственность предприниматель. Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на остановочный комплекс осуществлена 03.05.2007 (запись с номером регистрации 26-26-12/023/2005-1161). Новому собственнику выдано свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2007 серии 26 АЕ № 051959.

В соответствии с постановлением администрации от 06.08.2010 № 2267 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:40 от 30.08.2010 № 8421, Сроком аренды до 05.08.2020. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 24.09.2010 (запись с номером регистрации 26-26-01/108/2010-694).

До истечения срока договора аренды предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 30.06.2020 о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов. Письмом от 04.09.2020 № 08/14-8416 комитет уведомил предпринимателя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что остановка общественного транспорта по своему правовому режиму относится к территории общего пользования и не может предоставляться в индивидуальное арендное пользование. Земельный участок относится к категории земель, изъятых или ограниченных в обороте. Он расположен в территориальной зоне объектов автомобильного транспорта, магистральных улиц, дорог (ИТ-4). Разрешенное использование земельного участка под остановочным комплексом с магазином и летней площадкой не отнесено градостроительным регламентом ни к основным, ни к условно разрешенным видам разрешенного использования.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.03.2022 по делу № А63-18533/2020 комитету отказано в удовлетворении иска к предпринимателю о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на остановочный комплекс. По делу проведено судебное экспертное

исследование, в результате которого установлено наличие у здания магазина признаков объекта капитального строительства (заключение эксперта от 29.10.2021 № 2279/8-3).

Постановлениями главы администрации г. Ставрополя от 27.03.2002 № 3256,

от 22.09.2004 № 4451 обществу разрешалась установка двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками со сносом существовавших остановочных павильонов на остановках общественного транспорта.

16 марта 2023 года предприниматель обратился в комитет с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, приложив информацию по объекту, отчет, схему расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий.

Согласно представленной схеме, осуществляется формирование земельного участка площадью 66 кв. м путем раздела участка площадью 119 кв. м с кадастровым номером 26:12:011103:40, расположенного по адресу: <...> в квартале 108, в районе жилого дома № 409, относящегося к категории земель населенных пунктов, с сохранением исходного участка в измененных границах.

Уведомлением от 29.03.2023 № 08/16-3063с, полученным предпринимателем 04.04.2023, администрация в лице руководителя комитета информировала заявителя об отсутствии правовых оснований для предоставления муниципальной услуги по утверждению предоставленной схемы.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.02.2024 по делу

№ А63-6366/2023 признан незаконным отказ администрации, выраженный в уведомлении от 29.03.2023 № 08/16-3063с, в утверждении предпринимателю схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка. На администрацию возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов предпринимателя путем подготовки и утверждения по его заявлению схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 66 кв. м, образуемого путем раздела исходного участка с кадастровым номером 26:12:011103:40, расположенного по адресу: <...> в квартале 108, в районе жилого дома № 409, с сохранением исходного участка в измененных границах.

Ссылаясь на то, что строительство объекта недвижимости (магазина) на арендованном земельном участке, постановлениями главы администрации г. Ставрополя от 27.03.2002 № 3256, от 22.09.2004 № 4451, обществу не разрешалось, магазин являться самовольной постройкой подлежащей сносу, комитет обратился в суд с иском.

Разрешая заявленные требования, суды руководствовались следующим.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) установлены способы защиты гражданских прав, к числу которых относится восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в качестве одного из принципов земельного законодательства определяет деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1). Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, а их правовой режим определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2 статьи 7).

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 Земельного кодекса).

К признакам самовольной постройки закон относит возведение или создание строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также его возведение или создание без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации

от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Остановочный пункт определен в пункте 11 статьи 2 Федерального закона от 08.11.2007 № 259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта» как место остановки транспортных средств по маршруту регулярных перевозок, оборудованное для посадки, высадки пассажиров и ожидания транспортных средств. Остановочные пункты согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» являются элементом обустройства автомобильных дорог.

Распоряжением Государственной службы дорожного хозяйства Министерства транспорта Российской Федерации от 23.05.2003 № ОС-460-р в целях совершенствования нормативно-технической базы дорожного хозяйства и установления общих технических требований к элементам автобусных остановок, правилам их размещения на автомобильных дорогах и их обустройству техническими средствами организации дорожного движения введен в действие и рекомендован к применению с 01.06.2003 стандарт отрасли ОСТ 218.1.002-2003 «Автобусные остановки на автомобильных дорогах. Общие технические требования» (далее – стандарт отрасли). В силу пунктов 3.1, 3.10, 3.16 стандарта отрасли автопавильон является элементом автобусной остановки, предназначен для укрытия пассажиров, ожидающих прибытия автобуса, от воздействия неблагоприятных погодно-климатических факторов (осадки, солнечная радиация, ветер и т.п.), может быть закрытого типа или открытого (в виде навеса). Размещение в помещении (на площади) автопавильона торговых киосков не допускается.

Торговые киоски допускается размещать за пределами посадочных площадок и площадок ожидания.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Судебные инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание установленные в рамках дел № А63-14351/2020,

А63-18533/2020, А63-6366/2023 обстоятельства, установив, что постановлениями главы администрации г. Ставрополя от 27.03.2002 № 3256, от 22.09.2004 № 4451 обществу разрешалась установка двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками, но не здания магазина как объекта недвижимости, расположенного на остановочной станции, суды пришли к правильным выводам, что спорный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

В пункте 25 постановления № 44 разъяснено: необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

Суды установили, что спорный объект, расположен на территориях общего пользования – дороги общего пользования, строительство объектов недвижимости на которых не предусмотрено законом.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011

№ 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015

№ 308-ЭС15-16863 также указано, если земельный участок сформирован за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), то договор аренды такого земельного участка является ничтожной сделкой.

Исходя из того, что формирование спорных земельных участков осуществлено за счет земель общего пользования, режим которых не мог быть соблюден в условиях существования арендных отношений, суды пришли к верному выводу, что договор аренды, заключенный в отношении спорного земельного участка является в силу

пункта 4 статьи 166, пункта 1 статьи 167, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса ничтожным и не влечет юридических последствий.

Суды правильно отметили, что предоставление земельного участка на территории общего пользования в индивидуальное арендное пользование создает угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.

При таких обстоятельствах суды правильно удовлетворили требования комитета.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Кодекса).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Кодекса основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.05.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 по делу

№ А63-6462/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Л. Коржинек Судьи И.И. Зотова

А.В. Садовников