Решение от 14 февраля 2024 г. по делу № А32-26527/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-26527/2022

г. Краснодар «14» февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 14 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-26527/2022

по исковому заявлению межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Краснодар строй центр" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по земельному участку с кадастровым номером 23:43:0145075:6725 по договору аренды № 01-09/1570 от 09.06.2016 в размере 3 370 829,43 рублей,

при участии в судебном заседании 29 ноября 2023 года представителя МТУ – ФИО1 по доверенности, представителя ответчика – ФИО2, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Краснодар строй центр" о взыскании задолженности по земельному участку с кадастровым номером 23:43:0145075:6725 по договору аренды № 01-09/1570 от 09.06.2016 в размере 3 370 829,43 рублей.

В судебном заседании, состоявшемся 29 ноября 2023 года, представитель теруправления исковые требования поддержал, представитель ответчика против исковых требований возражал по доводам отзыва.

Определения суда по настоящему делу теруправлением не выполнены.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 50 минут в течение того же дня.

После указанного перерыва представители сторон в заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 19.06.2016 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и гр. ФИО3 был заключен договор аренды № 01-09/1570 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:6725, с разрешенным использованием – «для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения», находящегося в федеральной собственности на срок с 08 июня 2016 года по 07 июня 2065 года.

11.08.2016 г. между гр. ФИО3 и ООО «Краснодар Строй Центр» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 09.06.2016 г. № 01-09/1570, согласно которому новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды (зарегистрировано 27.09.2016 г.).

31.03.2017 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ООО «Краснодар Строй Центр» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 09 июня 2016 года № 01-09/1570, согласно которому размер арендной платы за год составляет 2 099 260, 99 рублей.

Управлением выявлена задолженность по арендной плате по указанному договору аренды, которая составила 3 370 829 рублей 43 копейки.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена претензия.

Данная претензия оставлена без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Возражая против исковых требований, ответчик указывает, что у ООО «Краснодар Строй Центр» задолженность по спорному договору аренды отсутствует, поскольку договор аренды земельного участка от 09.06.2016 г. № 01-09/1570 был прекращен в связи с поступлением земельного участка в общую долевую собственность участников долевого строительства после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности на объект.

Из материалов дела усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0145075:6725 расположен многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной парковкой по ул. Школьная, 13/9 в г. Краснодар с кадастровым номером 23:43:0145075:7947, в отношении которого 27.03.2020 г. ООО «Краснодар Строй Центр» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 23-RU 23306000-5217-2020.

Первое право собственности участника долевого строительства (ФИО4) в указанном многоквартирном доме было зарегистрировано 15 октября 2020 года, № 23:43:0145075:8158-23/226/2020-2.

01.06.2022 г. ООО «Краснодар Строй Центр» направило в адрес МТУ Росимущества письмо, в котором просило расторгнуть договор аренды № 01-09/1570 с 16.10.2020 г.

Согласно акту сверки взаимных платежей, представленному ООО «Краснодар Строй Центр» за весь период действия договора аренды земельного участка от 09.06.2016 г. № 01-09/1570 с 27.09.2016 г. (регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора) по 15.10.2020 г. (регистрация права собственности первого лица), задолженность по указанному договору аренды отсутствует, напротив, общество произвело по нему переплату в размере 308 736,68 рублей.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела актуальными выписками из ЕГРН на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, платежными поручениями, подробным расчетом платежей.

В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если законом не предусмотрено иное.

Таким образом, в данном случае перемена лиц в отношениях по договору аренды может произойти только после государственной регистрации соглашения по передаче прав и обязанностей.

В соответствии с п. 8 Соглашения от 11.08.2016 г., новый арендатор (ООО «Краснодар Строй Центр») принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды, в пределах всего последующего его срока действия, после государственной регистрации настоящего соглашения. С момента внесения записи о государственной регистрации настоящего соглашения, ответственным перед арендодателем по Договору аренды становится новый арендатор, т.е. с 27.09.2016 г.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (сделка перенайма), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Из системного толкования ст. ст. 384, 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Жилищный кодекс РФ) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит безвозмездно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права на помещение в многоквартирном доме происходит одновременно с неразрывно связанным с ним правом собственности на общее имущество.

Исходя из указанных норм, а также учитывая разъяснения, содержащиеся в п.п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, что означает автоматическое прекращение прав арендодателя на такой участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.11.2012 г. № 11642/11 по делу № А55-17896/2010, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2019 г. по делу № А32-27241/2016, определение ВС РФ № 305-ЭС21-2159 от 07.06.2021 по делу № А40-166059/2016 и определение СКЭС ВС РФ № 305-КГ16-10570 от 24.01.2017 по делу № А40-78400/2015).

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды земельного участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимого от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Межрегиональное территориальное управление (Арендодатель) утрачивает право на распоряжение им. т.е., с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие.

Учитывая изложенное, суд исходит из того, что договор аренды № 01-09/1570 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:6725 считается прекратившим свое действие с 15.10.2020 г. на основании статьи 413 Гражданскою кодекса Российской Федерации.

Управление доводы ответчика не оспорило, возражений на отзыв, перерасчет задолженности не представило.

Определениями суда от 09.08.2022 г., 01.09.2022 г., 24.11.2022 г., 28.02.2023 г., 26.09.2023 г. теруправлению предлагалось представить суду письменные возражения на отзыв ответчика, подробный расчет задолженности, указать период образования задолженности, акт сверки платежей, конкретизировать конечную дату начисления задолженности, однако истцом пояснения в отношении обстоятельств спора даны не были, истребуемые документы не предоставлены.

Истцом доводы, на которые ссылается ответчик, не опровергнуты, возражения на отзыв, подробный расчет задолженности, акт сверки платежей, пояснения относительно обстоятельств спора не представлены.

В отношении задолженности, возникшей до прекращения права аренды, установлено наличие на стороне ответчика переплаты за спорный период.

Как установлено судом, в настоящем случае оснований для взыскания денежных средств с ответчика в указанной истцом сумме не имеется, на момент рассмотрения спора в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства наличия задолженности ООО «Краснодар Строй Центр» перед Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков