Решение от 1 февраля 2022 г. по делу № А11-11698/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А11-11698/2019
01 февраля 2022 года
г. Владимир



Резолютивная часть решения объявлена


25 января 2022 года.


Решение в полном объеме изготовлено

01 февраля 2022 года.



Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Евсеевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района (601650, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (601650, Владимирская область, г. Александров, ОГРНИП 304333934500031, ИНН <***>) о взыскании 11 703 711 руб. 40 коп.,

в отсутствие представителей сторон, извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда,

установил следующее.


Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района (далее – КУМИ Александровского района, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, за период с 01.12.2016 по 30.04.2019 в сумме 10 487 692 руб. 80 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.12.2016 по 15.08.2019 в сумме 1 216 018 руб. 60 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства.

Исковые требования заявлены на основании статей 395, 424, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 20.07.2020 произведена замена судьи Киселевой О.В. на судью Евсееву Н.В.

Ответчик в письменном отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении иска отказать. Указал, что истец, являясь равным участником гражданских правоотношений, не обладает исключительным правом без учета положений действующего договора аренды, в одностороннем порядке вносить в него изменения в части увеличения арендной платы. Считает, что действие решения Совета народных депутатов Александровского района от 25.01.2012 №146 распространяется только на договоры аренды, заключенные после его принятия. Пояснил, что если истец имел намерения изменить условия заключенного долгосрочного договора, он имел право обратиться в суд для разрешения данного вопроса, либо для расторжения договора, а не направлять в адрес арендатора претензии. Отметил, что спорным договором аренды сторонам не представлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, и арендодатель не вправе путем направления уведомления арендатору изменить договор, которым стороны согласовали существенное условие, позволяющее арендатору оплачивать согласованный сторонами размер арендной платы. Полагает, что истец, обратившись с иском о взыскании неосновательного обогащения за три года в сумме, превышающей стоимость объекта недвижимости, явно злоупотребляет своим правом. Также указал, что согласно справке КУМИ Александровского района за период с января 2018 по июль 2019 у арендатора имеется переплата в сумме 27 857 руб. 40 коп.

Истец в письменных пояснениях указал, что в соответствии с действующим в 2006 году Положением о порядке сдачи в аренду муниципального имущества, утвержденного решением Совета народных депутатов Александровского района от 20.08.2002 №122 стоимость аренды 1 кв.м нежилой площади в год не могла быть установлена ниже минимальной ставки арендной платы за 1 кв.м в год на дату проведения расчета. Дополнительно сообщил, что рыночная стоимость 1 кв.м согласно аналогичного объекта – памятника архитектуры, используемого под кафе в 2017 году, составляла 269 руб. за 1 кв.м, представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, от 09.02.2017 №22-17.

18.01.2022 от истца в материалы дела поступили дополнительные доказательства.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18.01.2022 объявлялся перерыв до 25.01.2022.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.08.2001 между КУМИ Александровского района (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды №87 на сдачу в аренду помещений, являющихся муниципальной собственностью, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1466, 4 кв.м. Цель использования помещения – организация культурно-развлекательного центра (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора установлен с 01.08.2001 по 01.08.2024 (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование указанным помещением арендатор производит оплату в размере 18 036 руб. 72 коп., в том числе: – арендная плата 15 030 руб. 60 коп. (получатель – КУМИ г. Александрова); НДС 3006 руб. 12 коп. (получатель – Отделение Федерального казначейства в РКЦ г. Александрова); амортизационные отчисления (получатель – КУМИ г. Александрова). Оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой 10 числа текущего месяца.

В пункте 6.5 договора стороны согласовали, что в связи с проведением ремонтно-восстановительных работ в помещении арендатор освобождается от арендной платы до 01.08.2004.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы может изменяться в случае изменения установленных централизованных цен и тарифов, но не более 1 раза в год.

Впоследствии соглашением от 02.06.2006 (приложение №1 к договору аренды от 01.08.2001 №87) стороны изложили пункт 3.2 договора в следующей редакции: Размер арендной платы, установленный в п. 3.1. Договора, может изменяться не более одного раза в год и не более чем на 10 (десять) процентов. Соглашение зарегистрировано 02.09.2007, в установленном порядке не оспорено.

В период с 2009 по 2015 годы сторонами без замечаний подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 01.08.2001 №87 об изменении арендной платы.

Так, дополнительным соглашением от 24.01.2009 арендная плата установлена с 01.02.2009 в размере 16 500 руб. в месяц без учета НДС; дополнительным соглашением от 24.01.2010 – в размере 18 150 руб. в месяц без учета НДС с 01.02.2009; дополнительным соглашением от 01.10.2012 – в размере 20 952 руб. в месяц без учета НДС с 01.11.2012; дополнительным соглашением от 29.11.2013 в размере – 23 047 руб. 20 коп. в месяц без учета НДС с 01.12.2013; дополнительным соглашением от 01.12.2014 – в размере 23 047 руб. 20 коп. в месяц без учета НДС с 01.12.2014; дополнительным соглашением от 01.12.2015 – в размере 27 887 руб. 20 коп. в месяц без учета НДС с 01.12.2015.

Письмом от 12.10.2016 №01-25-1843 арендодатель на основании решения Совета народных депутатов Александровского района от 25.01.2012 №146 «Об утверждении новой редакции Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества Александровского района» направил арендатору на подписание дополнительное соглашение от 29.11.2016 о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды с 01.12.2016, а именно: за пользование помещениями арендатор производит оплату в размере – 351 936 руб. в месяц без учета НДС, с приложением расчета арендной платы.

Дополнительное соглашение арендатором не подписано.

Постановлением администрации Александровского района от 24.02.2015 №484 «Об утверждении базовой ставки для расчета размера арендной платы за использование муниципальным имуществом» с 01.01.2015 утверждена базовая ставка для расчета арендной платы за муниципальное недвижимое имущество Александровского района в размере 500 руб. за 1 кв.м площади без учета НДС в месяц, постановлением от 29.12.2017 №3113 в размере 525 руб. за 1 кв.м площади без учета НДС в месяц.

Письмом от 12.10.2016 №01-25-1844 арендодатель обратился к арендатору с требованием о перечислении недополученной арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 в сумме 11303,7 тыс. руб., письмом от 18.08.2017 №01-20-1537 потребовал внесения недополученной арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.06.2017 в сумме 13 415 635 руб., письмом от 23.10.2018 №01-20-2063 сообщил о наличии задолженности за период с 01.12.2016 по 01.10.2018 в сумме 7 900 963 руб. 20 коп., указал, что в случае отказа от подписания дополнительного соглашения, арендатору необходимо явиться для расторжения договора аренды.

Доказательств расторжения договора аренды в материалы дела не представлено.

Вступившим в законную силу решением от 30.11.2017 по делу №А11-7712/2017 Арбитражным судом Владимирской области отказано КУМИ Александровского района в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности за период с 01.01.2014 по 30.09.2016 в сумме 10 435 182 руб. 20 коп., в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 исковое заявление оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора. Суд пришел к выводу о том, что исходя из представленных истцом расчетов и суммы недополученной арендной платы, обстоятельства изменились настолько, что, если бы ответчик мог это разумно предвидеть, договор вообще не был бы им продлен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Претензией от 08.05.2019 №01-31-874, полученной адресатом 17.05.2019, КУМИ Александровского района обратилось к предпринимателю ФИО2 с требованием о погашении задолженности в сумме 10 487 692 руб. 80 коп.

Неисполнение ответчиком требования истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

В рассматриваемом случае размер арендной платы регулируемым не является, и соответственно, условия договора являются приоритетными по отношению к актам публично-правового образования, устанавливающим порядок определения размера арендной платы.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 3.2 договора с учетом изменений, внесенных соглашением от 02.06.2006, стороны согласовали, что размер арендной платы, установленный в пункте 3.1 договора, может изменяться не более одного раза в год и не более чем на 10 процентов.

При этом в пункте 3.1 договора размер арендной платы указан в твердой сумме, ссылка на применение актов публично-правового образования при расчете размера арендной платы отсутствует.

В период с 2009 по 2015 годы сторонами без замечаний подписывались дополнительные соглашения к договору аренды об изменении арендной платы, размер которой рассчитывался не в соответствии с порядком расчета, являющимся приложением №1 к Положению о порядке сдачи в аренду муниципального имущества Александровского района. При этом решение Совета народных депутатов Александровского района от 25.01.2012 №146 «Об утверждении новой редакции Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества Александровского района», на которое ссылается истец, в указанный период уже было принято. Между тем договор исполнялся сторонами на протяжении длительного времени, и вплоть до 2016 года арендодатель не предлагал внести изменения в раздел 3 договора.

Суд, принимая во внимание буквальное значение условий договора с учетом последующего поведения сторон, приходит к выводу о том, что сторонами при заключении договора не согласована возможность арендодателем в одностороннем порядке корректировать размер арендной платы на основании актов публично-правового образования, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования.

Доказательств, что ответчиком не исполнялись при оплате арендных платежей условия договора, материалы дела не содержат. Кроме того, как следует из справки КУМИ Александровского района, задолженность по договору от 01.08.2001 №87 за период с января 2018 года по июль 2019 года отсутствует.

При этом доказательства наличия волеизъявления арендодателя на изменение размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора в материалы настоящего дела не представлено. Кроме того, из анализа поведения сторон после заключения договора аренды, не следует, что увеличение арендной платы на 1-10% происходит автоматически. Заключение дополнительных соглашений в части увеличения цены подтверждает, что при заключении договора стороны исключили возможность изменения цены договора в одностороннем порядке.

Ссылка истца на рыночную стоимость арендной платы за аналогичное имущество (отчет об оценке от 09.02.2017 №22-17) не является достаточным основанием для увеличения размера арендной платы, согласованной сторонами в договоре. Вопреки позиции истца, по смыслу действующего законодательства невыгодность предоставления в аренду спорного имущества не является безусловным основанием для взыскания неосновательного обогащения.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Н.В. Евсеева