Решение от 8 июля 2021 г. по делу № А45-35445/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-35445/2020
г. Новосибирск
08 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2021 года.

Решение изготовлено в полном объёме 08 июля 2021 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, кабинет № 610, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Магнит", г.Новосибирск (ИНН <***>)

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность №12 от 09.02.2021, паспорт;

от ответчика: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Магнит" (далее по тексту – истец, ООО "Магнит") обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее по тексту – ответчик) со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Калининский район, ул.Народная, 65, с кадастровым номером 54:35:041905:238 в части рыночной стоимости помещения, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1. Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 1 531 000 (один миллион пятьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость)»;

2. Установить сумму ежемесячного платежа, установленную п.2.2 договора купли-продажи нежилого помещения в размере 25 516 (двадцать пять тысяч пятьсот шестнадцать) рублей 66 копеек.

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме.

В силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик считается извещенным надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в его отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

17.12.2015 между мэрией города Новосибирска, от имени которой действует департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Магнит» был заключен Договор №007806-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны.

ООО «Магнит» является арендатором нежилого помещения общей площадью 68,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Новосибирск, Калининский район, ул. Народная, 65, с кадастровым номером: 54:35:041905:238.

Данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выпиской от 31.12.2015.

01.07.2020 заключено дополнительное соглашение № 10189 к договору аренды недвижимого имущества №007806-НП, согласно условиям которого общая площадь арендуемых помещений была изменена с 71,30 кв.м до 68,20 кв.м.

01.07.2020 заключено дополнительное соглашение №10190 к договору аренды недвижимого имущества №007806-НП, согласно которому была изменена цель использования арендуемых помещений. Согласно п. 1.2 дополнительного соглашение: объект недвижимости, указанный в п. 1.1, передается Арендатору для использования под производство - продукты питания, офис - производство.

Помещение непрерывно арендуется истцом на протяжении более одного года, задолженности по арендным платежам отсутствуют.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Истец обратился в Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, рассмотрев обращение общества с ограниченной ответственностью «Магнит», направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Согласно п.2.1. проекта договора купли-продажи: цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 2 471 666 (два миллиона четыреста семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек (без налога на добавленную стоимость).

Данная независимая экспертиза была проведена 05.10.2020 ООО «ВекторПроект» (ИНН <***>) по заказу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска. При проведении оценки указанных помещений не было учтено, что согласно Дополнительному соглашению №10190 к договору аренды недвижимого имущества №007806-НП назначение указанного помещения изменилось на производство, что значительно влияет на стоимость выкупа.

Истец, посчитав указанную в п.2.1. Договора существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию Общество с ограниченной ответственностью «Белазор» для определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 54:35:041905:238.

В соответствии с отчетом ООО «Белазор» №201211/1-ЮФ от 11.12.2020 г. рыночная стоимость объекта оценки, с учетом ограниченных условий и сделанных допущений, по состоянию на 04 декабря 2020 г. составляет (округлено): 1 730 000 (один миллион семьсот тридцать тысяч) рублей, то есть ниже суммы указанной Департаментом.

Кроме того, истец также обратился в ООО «Сибирский Проектно-Экспертный Центр» (ИНН <***>) для определения фактического технического состояния нежилого помещения на предмет возможного необходимого восстановления (текущего ремонта) после его покупки по договору купли-продажи. Согласно данному Заключению была представлена Таблица А, в которой указаны необходимые работы для устранения обнаруженных дефектов.

25.11.2020 ООО «Магнит» было направлено уведомление с указанной в проекте договора купли-продажи выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникло разногласие в цене выкупаемого имущества.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Рассмотрев заявленные исковые требования, выслушав доводы истца, проанализировав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иным законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон согласовать иные сроки направления протокола разногласий и принятия редакции стороны, направившей протокол разногласий, либо отклонения протокола разногласий другой стороной.

Таким образом, истец обоснованно, не получив в установленный срок извещения ответчика о принятии договора в редакции истца либо об отклонении протокола разногласий обратился в суд с настоящим иском.

Проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость объекта недвижимости была установлена ответчиком на основании отчета об оценке от 05.10.2020, произведенного ООО «ВекторПроект», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию составляет 2 471 666 руб. 67 коп. (без учета НДС).

Не согласившись с рыночной стоимостью недвижимого имущества, указанной ответчиком, истец обратился в ООО «БЕЛАЗОР», согласно отчету которого, стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 04.12.2020 составляет 1 730 000 рублей.

Определением арбитражного суда от 24.03.2021 по ходатайству истца в рамках настоящего дела была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости нежилого помещения, с кадастровым номером 54:35:041905:238, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 08.09.2020 с учетом его технического состояния, без НДС, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Оценка плюс» ФИО3.

Согласно заключению эксперта №А45-35445/2020, рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 54:35:041905:238, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 08.09.2020 с учетом его технического состояния, без НДС составляет 1 635 000 руб.

В судебном заседании 26.05.2021 эксперт ФИО3, явившийся для дачи пояснений по проведенной судебной экспертизе, представил пояснительную записку исх.№ 116 от 25.05.2021 (л.д. 135), в которой указал, что оценщиком была допущена техническая ошибка в части площади оцениваемого объекта, в связи с чем, рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 54:35:041905:238, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 08.09.2020 с учетом его технического состояния, без НДС составляет 1 531 000 руб.

С учетом уточнения экспертом заключения судебной экспертизы истцом были уточнены исковые требования.

Каких-либо документальных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, истцом и ответчиком в материалы дела не представлено. Ходатайства о проведение повторной экспертизы сторонами заявлено не было.

Учитывая изложенное, оснований для признания заключения судебной экспертизы недостоверным, либо вызывающим сомнения у суда не имеется.

При указанных обстоятельствах, с учётом результатов проведённой судебной экспертизы, в отсутствие возражений ответчика в указанной части, суд считает, возможным удовлетворить исковые требования и изложить пункт 2.1 и пункт 2.2 спорного договора в редакции, предложенной истцом.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли – продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Калининский район, ул.Народная, 65, с кадастровым номером 54:35:041905:238 в части рыночной стоимости помещения, изложив спорный пункт договора в следующей редакции:

Пункт 2.1.: Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 1 531 000 (один миллион пятьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость);

Установить сумму ежемесячного платежа, установленную п.2.2 договора купли – продажи нежилого помещения в размере 25516 (двадцать пять тысяч пятьсот шестнадцать) рублей.

Перечислить с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Оценка плюс», г.Новосибирск (ИНН <***>) в счёт оплаты судебной экспертизы 33000 рублей, перечисленных по платёжному поручению №5 от 06.02.2021.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Ю.Н. Голубева