Решение от 29 июня 2020 г. по делу № А75-22261/2019

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А75-22261/2019
29 июня 2020 г.
г. Ханты-Мансийск
Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Нижневартовска (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 07.07.1997, адрес: 628602, Ханты- Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вариант» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 20.09.2012, адрес: 628600, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

с участием представителей: от ответчика – ФИО2 по доверенности от 23.07.2019, от истца и от третьих лиц - не явились,

установил:

администрация города Нижневартовска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее – ответчик), в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства, площадью 547,1 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0101016:23, расположенный на земельном участке площадью 5 855 кв.м., с кадастровым номером 86:11:0101016:21, по адресу: г. Нижневартовск,

пересечение улиц Спортивной и Дзержинского в общественном центре 2 очереди застройки города, путем продажи его с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, арбитражный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Вариант» ФИО3, Отдел службы судебных приставов по городу Нижневартовску и Нижневартовскому району.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно заявленных требований.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.03.2020 судебное заседание отложено на 16.04.2020.

Определением суда от 16.04.2020 дата судебного заседания изменена на 19.06.2020. Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.08.2013 между истцом (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 398-АЗ, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 0,5855 га с кадастровым номером 86:11:0101016:21, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, в целях использования для строительства объекта в соответствии с видами и параметрами разрешенного использовании, предусмотренными территориальной зоной объектов индивидуального транспорта (5ТЗ 503), расположенный по адресу: г.Нижневартовск, пересечение улиц Спортивной и Дзержинского в общественном центре 2 очереди застройки города. Срок аренды земельного участка устанавливается с 08 августа 2013 года по 07 августа 2016 года.

20.05.2014 между ФИО4 (сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью «Вариант» (сторона-2) заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого сторона-1 передала стороне-2 все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка от 08.08.2013 № 398-АЗ.

Вдальнейшем, 13.09.2016 истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства № 215-АЗ, согласно

которому арендодатель передает однократно без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», площадью 5 855 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0101016:21, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, в целях использования для завершения строительства многофункционального комплекса, расположенный по адресу: г.Нижневартовск, пересечение улиц Спортивной и Дзержинского в общественном центре 2 очереди застройки города. Договор заключен сроком с 13.09.2016 по 12.09.2019.

На данном земельном участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:11:0101016:23, степенью готовности - 12 %, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17.12.2019 (право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано 03.08.2016).

Срок аренды земельного участка был определен по 12.09.2019, в связи, с чем договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 13.09.2019.

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка от 13.09.2016 № 215- АЗ истек, строительство вышеуказанного объекта не завершено, администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с иском, рассматриваемым судом в рамках настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 этой же статьи).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен

до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект.

Как следует из материалов дела и установлено судом, договор аренды между ООО «Вариант» и Администрацией был заключен 13.09.2016 на срок три года (с 13.09.2016 по 12.09.2019).

Доказательства того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлены.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия

договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Проведение публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Постановлением № 1299.

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, положения Постановления № 1299 также предоставляют право должника участия в реализации объекта незавершенного строительства.

Кроме того, как следует из пункта 21 Постановления № 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Также суд принимает во внимание, что вышеуказанные Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства предусматривают оценку рыночной стоимости имущества в соответствующий период времени в целях проведения указанных торгов. Тем самым необходимость заблаговременного проведения такой оценки, в том числе при рассмотрении иска, поданного в порядке статьи 239.1 ГК РФ, отсутствует.

Не заявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку, как указано выше, в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

На основании изложенного, доводы ответчика о том, что в данном случае необходимо проведение судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного имущества судом отклоняются, устное ходатайство представителя ответчика о назначении судебной экспертизы (заявлено в судебном заседании 19.02.2020, в письменном виде в установленном порядке такое ходатайство ответчиком не заявлялось) также судом отклоняется.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, ввиду нахождения ответчика в процедуре банкротства, отклоняются судом, в силу следующего.

Действительно, как следует из материалов дела определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.04.2019 по делу № А75-17376/2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Вариант» введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Вариант» утвержден ФИО3.

Часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В данном деле Администрацией заявлен иск неимущественного характера, соответственно, он подлежит рассмотрению в рамках общего искового производства.

При этом, суд учитывает, что ООО «Вариант» не признано застройщиком по правилам Закона о банкротстве, в отношении которого применяются специальные положений параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве.

Доводы ответчика о том, что в отношении спорного имущества службой судебных приставов-исполнителей наложены многочисленные запреты и аресты, что исключает возможность удовлетворения иска, судом отклоняются, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 110 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» денежные средства, взысканные с должника в процессе исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, в том числе путем реализации имущества должника, подлежат перечислению на депозитный счет подразделения судебных приставов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Перечисление (выдача) указанных денежных средств осуществляется в порядке очередности, установленной частями 3 и 4 настоящей статьи, в течение пяти операционных дней со дня поступления денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов. В случае отсутствия сведений о банковских реквизитах взыскателя судебный пристав-исполнитель извещает взыскателя о поступлении денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов.

Таким образом, в случае изъятия объекта незавершенною строительства и продажи с публичных торгов денежные средства будут пропорционально распределены в соответствии с очередностью по сводному исполнительному производству. Следовательно, наличие обременений не препятствует изъятию спорного объекта.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований, в соответствии со статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. на ответчика, как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Вариант» объект незавершенного строительства, степень готовности - 12 %, с кадастровым номером 86:11:0101016:23, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0101016:21, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вариант» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья С.А. Гавриш