Решение от 27 декабря 2018 г. по делу № А32-13668/2016

Арбитражный суд Краснодарского края

350000, г. Краснодар, ул. Постовая, д. 32


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

Дело № А32-13668/2016
г. Краснодар
27 декабря 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2018 года. Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2018года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Непранова Г.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 20.12.2018 - 25.12.2018 дело по иску

Банка "КЛИЕНТСКИЙ" (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО), 119526, г. Москва, пр-кт Вернадского, д. 97, корп. 3, ОГРН <***>

к Обществу с ограниченной ответственностью "ФЛАМИНГО-95", 350011, <...>, ОГРН <***>

о взыскании 46 011 025 руб. 22 коп. и обращении взыскания на имущество,

третьи лица: 1. ФИО2;

2. Публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ", 119048, <...>, ОГРН <***>;

3. Муниципальное образование Майкопский район в лице Администрации муниципального образования «Майкопский район», 385730, <...>, ОГРН <***>,

при участии: ФИО3 – представитель истца по доверенности от 30.11.2018,

ФИО2 – директор ООО "ФЛАМИНГО-95",

ФИО4 – представитель ответчика по доверенности от 25.02.2016,



установил:

Банк "КЛИЕНТСКИЙ" (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ФЛАМИНГО-95" (далее – ответчик), в котором (с учетом принятого судом изменения предмета иска) требует:

1. Взыскать задолженность по договору об открытии кредитной линии № кр-л/2013/9 от 04.03.2013 по состоянию на 04.03.2016 в общей сумме 46 011 025 руб. 22 коп., в том числе 29 999 747 руб. 48 коп. задолженности, 7 070 658 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом и 8 940 619 руб. 36 коп. неустойки за нарушение срока оплаты процентов.

2. Обратить взыскание на заложенное имущество по договору №З/2013/75 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.06.2013 г., находящееся на праве собственности у Общества с ограниченной ответственностью «ФЛАМИНГО-95», расположенное по адресу: Россия, Республика Адыгея, <...>, а именно:

1. Земельный участок. Категория земли населенных пунктов - для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Площадь: 2789 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01:04:4900001:49.

2. Недостроенное здание администрации, застроенное площадью 303,8 кв.м. Литер: А1. Этажность: 1. Инвентарный номер: 79:222:002:160002880. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/022/2010-636.

3. Гостевой домик, общей площадью 60,3 кв.м. Литер: И,и. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-483.

4. Гостевой домик, общей площадью 66,8 кв.м. Литер: Ж,ж. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-507.

5. Гостевой домик, общей площадью 54,6 кв.м. Литер: Е,е. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-509.

6. Гостевой домик, общей площадью 63,2 кв.м. Литер: Д,д. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-504.

7. Гостевой домик, общей площадью 61,2 кв.м. Литер: Г,г. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-505.

8. Гостевой домик, общей площадью 59,9 кв.м. Литер: В,в. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-506.

9. Индивидуальный жилой дом с надворными постройками, площадью общей 63,46 кв.м, жилой 60,16 кв.м. Литер: А,а. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 000:79:222:002:160002880.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества по Договору №З/2013/75 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.06.2013 г. при его реализации с публичных торгов в размере 23 683 062,20 рублей.

3. Обратить взыскание на заложенное имущество по Договору №З/2013/76 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.06.2013 г., находящееся на праве собственности у Общества с ограниченной ответственностью «ФЛАМИНГО-95», расположенное по адресу: Россия, Республика Адыгея, <...> «3», а именно:

1. Насосная, площадью 25,6 кв.м. Литер: Б. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-514.

2. Гостевой домик, общей площадью 60,0 кв.м. Литер: 3,з. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-513.

3. Очистные сооружения, общей застроенной площадью 97,9 кв.м. Литер: XVII. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2О12-515.

Обратить взыскание на право аренды земельного участка по Договору № З/2013/76 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.06.2013 г.: категория земли населенных пунктов - для строительства базы отдыха на 20 мест. Площадь: 5000 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01:04:4900001:94.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества и прав по Договору № З/2013/76 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.06.2013 г. при их реализации с публичных торгов в размере 14 116 937,80 рублей.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФЛАМИНГО-95» в пользу Акционерного общества Банк «Клиентский» расходы по оплате государственной пошлины в размере 206 000 рублей.

Ответчик предъявил встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № З/2013/76 от 11.06.2013 и применении последствий недействительности сделки в виде погашения в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права, произведенной согласно договору ипотеки № З/2013/76 от 11.06.2013.

От ответчика поступили возражения на отзыв истца на встречный иск.

В судебном заседании 20.12.2018 объявлялся перерыв до 17 час. 30 мин. 25.12.2018, после которого судебное разбирательство продолжено с участием тех же представителей.

Ранее ответчиком заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в части требований об обращении взыскания на имущество. Ходатайство мотивировано тем, что требование истца ответчиком не было получено.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров (абзац 6 пункта 28 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

Оснований полагать, что досудебный порядок истцом не соблюден у суда не имеется, поскольку 08.04.2016 истец направил в адрес ответчика требование о досрочном погашении задолженности, в котором уведомил общество о сумме задолженности, процентов, неустойки и сообщил, что в противном случае банк будет вынужден обратиться в суд, в том числе с требованием об обращении взыскания на имущество.

В силу пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Кроме того, сформировавшаяся судебная практика исходит из того, что формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Процессуальное поведение сторон не свидетельствует о намерениях урегулировать спор. При указанных обстоятельствах основания для оставления искового заявления без рассмотрения отсутствуют, в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении без рассмотрения искового заявления следует отказать.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил следующее.

04.03.2013 между истцом (кредитор, банк) и ответчиком (общество, заемщик) заключен договор об открытии кредитной линии № кр-л/2013/9, по условиям которого банк обязался предоставить заемщику кредит путем открытия кредитной линии на срок до 02.03.2017 при условии, что размер единовременной задолженности не превышает 30 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты по ставке, установленной соглашением сторон. Так, в соответствии с пунктом 1.3 договора размер процентов за пользование кредитом составляет 16 % годовых, с 03.03.2015 в соответствии с дополнительным соглашением размер процентов был увеличен до 28 % годовых.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательства по возврату суммы кредита заемщик уплачивает пени в размере 0,2 % в день от суммы долга. В соответствии с пунктом 6.2 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательства по уплате процентов за пользование кредитом, заемщик уплачивает пени в размере 1% в день от суммы процентов.

Факт исполнения банком обязательства по предоставлению заемщику денежных средств подтверждается материалами дела. По состоянию на 04.03.2016 размер общей задолженности по договору составляет 46 011 025 руб. 22 коп., из которых: 29 999 747 руб. 48 коп. - задолженность по основному долгу; 7 070 658 руб. 38 коп. - задолженность по процентам; 8 940 619 руб. 36 коп. - задолженность по неустойке.

В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору о предоставлении кредитной линии между банком и обществом был заключен договор об ипотеке № З/2013/75, в соответствии с которым в залог банку было передано следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Россия, Республика Адыгея, <...>, а именно:

1. Земельный участок. Категория земли населенных пунктов - для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Площадь: 2789 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01:04:4900001:49.

2. Недостроенное здание администрации, застроенное площадью 303,8 кв.м. Литер: А1. Этажность: 1. Инвентарный номер: 79:222:002:160002880. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/022/2010-636.

3. Гостевой домик, общей площадью 60,3 кв.м. Литер: И,и. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, Майкопский район, с. Хамышки,ул. Мира, д.18. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-483.

4. Гостевой домик, общей площадью 66,8 кв.м. Литер: Ж,ж. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-507.

5. Гостевой домик, общей площадью 54,6 кв.м. Литер: Е,е. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-509.

6. Гостевой домик, общей площадью 63,2 кв.м. Литер: Д,д. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-504.

7. Гостевой домик, общей площадью 61,2 кв.м. Литер: Г,г. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-505.

8. Гостевой домик, общей площадью 59,9 кв.м. Литер: В,в. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-506.

9. Индивидуальный жилой дом с надворными постройками, площадью общей 63,46 кв.м, жилой 60,16 кв.м. Литер: А,а. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 000:79:222:002:160002880.

Пунктом 1.2 указанного договора об ипотеке (в редакции дополнительного соглашения № 1) предусмотрено, что залоговая стоимость предметов залога устанавливается в сумме 32 762 117 руб. 50 коп. В случае обращения взыскания на предметы залога начальная продажная цена при реализации устанавливается равной залоговой стоимости. В силу пункта 1.3 договора ипотека распространяется на здания и сооружения залогодателя, находящиеся на передаваемом в залог земельном участке, а также на здания и сооружения, которые залогодатель может возвести в установленном порядке на земельном участке.

Кроме того, в целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору о предоставлении кредитной линии, между банком и обществом был заключен также договор об ипотеке № З/2013/76, в соответствии с которым в залог банку было передано следующее:

1. Насосная, площадью 25,6 кв.м. Литер: Б. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-514.

2. Гостевой домик, общей площадью 60,0 кв.м. Литер: 3,з. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-513.

3. Очистные сооружения, общей застроенной площадью 97,9 кв.м. Литер: XVII. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-515.

4. Земельный участок категория земли населенных пунктов - для строительства базы отдыха на 20 мест. Площадь: 5000 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01:04:4900001:94, вид права: аренда с 28.07.2012 по 23.07.2061 по договору аренды от 24.07.2012.

Пунктом 1.2 указанного договора об ипотеке (в редакции дополнительного соглашения № 1) предусмотрено, что залоговая стоимость предметов залога устанавливается в сумме 14 137 882 руб. 50 коп. В случае обращения взыскания на предметы залога начальная продажная цена при реализации устанавливается равной залоговой стоимости. В силу пункта 1.3 договора ипотека распространяется на здания и сооружения залогодателя, находящиеся на передаваемом в залог земельном участке, а также на здания и сооружения, которые залогодатель может возвести в установленном порядке на земельном участке.

В связи с нарушением срока возврата кредита истец направил в адрес ответчика требование о досрочном погашении задолженности, в котором уведомил общество о сумме задолженности, процентов, неустойки и сообщил, что в противном случае банк будет вынужден обратиться в суд, в том числе с требованием об обращении взыскания на имущество. Ссылаясь на то, что денежные средства не возвращены, проценты и неустойка не выплачены, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

По своей правовой природе сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношения соответствуют конструкции кредитного договора и подлежат урегулированию по правилам главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (пункт 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законов или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно пункту 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая против удовлетворения требований, ответчик ссылался на то, что при определении задолженности банк не учел произведенные и отраженные в расчете истца платежи по основному долгу и процентам на сумму кредита.

Истец представил подробный расчет заявленных требований, выписку по счету. Судом проверены расчеты истца и признаны правильными. Из выписок по счету следует, что спорные денежные средства были получены ответчиком в полном объеме. Анализ представленных доказательств в совокупности с расчетом истца, не подтвердил доводы ответчика, задолженность по кредиту рассчитана с учетом поступивших от ответчика денежных средств как в счет возврата «тела» кредита, так и в счет иных причитающихся платежей. Учитывая, что доказательства своевременного исполнения обязательств в полном объеме заемщиком не представлено, требование истца о взыскании 29 999 747 руб. 48 коп. задолженности по основному долгу и 7 070 658 руб. 38 коп. задолженности по процентам на сумму кредита подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за несвоевременный возврат процентов. Согласно расчету истца неустойка за нарушение срока уплаты процентов за период с 01.04.2015 по 04.03.2016 составила 8 940 619 руб. 36 коп.

По условиям пункта 6.2 договора за ненадлежащее исполнение обязательств по уплате процентов за пользование кредитом, ответчик уплачивает банку пеню, начисляемую на сумму просроченных процентов за пользование кредитом в размере 1% за каждый календарный день просрочки.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 и статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что штрафная санкция в виде уплаты неустойки по ставке более 360% годовых является явно чрезмерной. В связи с этим суд считает соответствующим принципам и добросовестности и разумности снижение неустойки до 0,1 % от суммы задолженности по процентам за каждый день просрочки. Размер неустойки, равный 0,1% в день, не является чрезмерно высоким и соответствует сложившейся практике договорных отношений. Общая сумма неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, при этом составит 894 061 руб. 93 коп. В удовлетворении остальной части заявленного требования следует отказать.

Истцом также заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество по договорам об ипотеке (залоге недвижимости) №З/2013/75 от 11.06.2013 и №З/2013/76 от 11.06.2013,

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В силу статьи 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 указанного закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Факт неисполнения заемщиком обязательств из кредитного договора установлен судом и подтверждается материалами дела. В данном случае кредитором-залогодержателем избран судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, что не противоречит закону или соглашению сторон.

Ответчик предъявил встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № З/2013/76 от 11.06.2013 и применении последствий недействительности сделки в виде погашения в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права, произведенной согласно договору ипотеки № З/2013/76 от 11.06.2013. Встречный иск мотивирован тем, что по указанному договору стороны согласовали, что в залог передается земельный участок, а не право аренды. Общество с ограниченной ответственностью "ФЛАМИНГО-95" не является собственником земельного участка с кадастровым номером 01:04:4900001:94, а владеет им по договору аренды от 24.07.2012, заключенному на основании постановления главы администрации муниципального образования Майкопский район. При заключении договора ипотеки согласие собственника земельного участка на заключение такого договора отсутствовало.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на день заключения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При выявлении обстоятельств, имеющих значение, судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 20.04.2017 Общество с ограниченной ответственностью "ФЛАМИНГО-95" не является собственником земельного участка с кадастровым номером 01:04:4900001:94, а арендует его по договору аренды от 24.07.2012, заключенному на основании постановления главы администрации муниципального образования Майкопский район.

Как следует из содержания приложения № 1 к договору ипотеки № З/2013/76 от 11.06.2013, устанавливающего перечень передаваемого в залог имущества, земельный участок категории земли населенных пунктов - для строительства базы отдыха на 20 мест. Площадь: 5000 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01:04:4900001:94 находится во владении общества на основании договора аренды от 24.07.2012, заключенного на основании постановления главы администрации муниципального образования Майкопский район. В графе «Вид права» указано: «Аренда: с «28.07.2012 г. по 23.07.2061 г». При заключении договора залога ООО «ФЛАМИНГО-95» передало АО Банк «Клиентский» копию договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 24.07.2012.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставлениям с другими условиями и смысла договора в целом.

Соответственно, буквальное толкование приложения № 1 к договору ипотеки № З/2013/76 от 11.06.2013 свидетельствует о том, что предметом договора ипотеки является, в том числе, именно право аренды на указанный земельный участок. В связи с этим суд полагает, что доводы общества в этой части основаны на неверном толковании положений договора. Суд также принимает во внимание, что при заключении договора залога ООО «ФЛАМИНГО-95» передало АО Банк «Клиентский» копию договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 24.07.2012.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Муниципальное образование Майкопский район в отзыве указало, что не получало уведомление о заключении договора об ипотеке № З/2013/76 от 11.06.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:04:4900001:94. Распоряжение земельным участком осуществлялось на основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, поскольку государственная собственность спорного участка не была разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с названным Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 названного Закона (земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры).

Однако в данном случае, как установлено выше, в залог был передан не земельный участок, а право аренды на земельный участок.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, отсутствие согласия арендодателя на передачу в залог права аренды на земельный участок, в спорном случае не свидетельствует о ничтожности договора залога. Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации требуют уведомления арендодателя в случае непосредственной передачи прав и обязанностей по договору аренды, например в случае обращения взыскания на право аренды земельного участка.

С учетом изложенного, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

В связи с нарушением обязательств, обеспеченных залогом, требование банка об обращении взыскания на заложенное имущество следует удовлетворить. Наличие оснований, перечисленных в статье 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судом также не установлено.

В связи с возникшим спором относительно залоговой стоимости имущества, определением суда от 08.06.2017 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Союза «Новороссийская торгово-промышленная палата» ФИО5. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость заложенного имущества по Договору № 3/2013/75 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.06.2013 г. на текущий момент?

- какова рыночная стоимость заложенного имущества по Договору № 3/2013/76 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.06.2013 г. на текущий момент?

В результате проведенного исследования ФИО5 составлено заключение №14-С от 29.08.2017, согласно которому рыночная стоимость заложенного имущества по Договору № 3/2013/75 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.06.2013 в ценах на 14.08.2017 с учетом округления составляет 95 221 000 руб., рыночная стоимость заложенного имущества по Договору № 3/2013/76 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.06.2013 в ценах на 14.08.2017 с учетом округления составляет 14 779 000 руб.

Как следует из таблицы 50, содержащей поэлементный расчет, рыночная стоимость имущества составляет:

- 2 360 000 руб. – земельный участок с кадастровым номером 01:04:4900001:49,

- 56 170 000 руб. – недостроенное здание администрации, застроенное площадью 303,8 кв.м. Литер: А,

- 6 111 000 руб. – гостевой домик, общей площадью 60,3 кв.м. Литер: И,и,

- 6 190 000 руб. – гостевой домик общей площадью 66,8 кв.м. Литер: Ж,ж.

- 5 300 000 руб. – гостевой домик, общей площадью 54,6 кв.м. Литер: Е,е,

- 5 700 000 руб. – гостевой домик, общей площадью 63,2 кв.м. Литер: Д,д,

- 6 010 000 руб. – гостевой домик, общей площадью 61,2 кв.м. Литер: Г,г,

- 6 010 000 руб. – гостевой домик, общей площадью 59,9 кв.м. Литер: В,в.

- 1 370 000 руб. - индивидуальный жилой дом с надворными постройками, площадью общей 63,46 кв.м, жилой 60,16 кв.м. Литер: А,а,

- 660 000 руб. - насосная, площадью 25,6 кв.м. Литер: Б,

- 5 990 000 руб. - гостевой домик, общей площадью 60,0 кв.м. Литер: 3,з,

- 4 300 000 руб. - очистные сооружения, общей застроенной площадью 97,9 кв.м. Литер: XVII.

- 3 829 000 руб. - право аренды земельного участка категория земли населенных пунктов - для строительства базы отдыха на 20 мест. Площадь: 5000 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 01:04:4900001:94.

Суд принимает заключение судебной экспертизы №14-С от 29.08.2017 в качестве надлежащего доказательства, позволяющего определить рыночную стоимость заложенного имущества, поскольку данная экспертиза была назначена судом и проведена в рамках рассматриваемого дела, при ее проведении эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Указанное экспертное исследование является полным и объективным. Основания для вывода о недопустимости заключения эксперта как судебного доказательства отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С учетом изложенного, заложенное имущество подлежит реализации на публичных торгах по цене, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной заключением судебной экспертизы №14-С от 29.08.2017.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца на уплату государственной пошлины, а также расходы на оплату судебной экспертизы должны быть возмещены за счет ответчика.

В силу части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета суда по выполнении ими своих обязанностей.

Принимая во внимание, что Союз «Новороссийская торгово-промышленная палата» выполнил экспертизу в рамках настоящего дела и представил заключение в Арбитражный суд Краснодарского края, в соответствии со статьями 107, 109, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные средства в сумме 40 000 руб. подлежат перечислению на счет Союза «Новороссийская торгово-промышленная палата» в качестве оплаты за проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 159, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения в части требований об обращении взыскания на имущество.

Удовлетворить ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ФЛАМИНГО-95" в пользу Банка "КЛИЕНТСКИЙ" (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) 37 964 467 руб. 79 коп., в том числе 29 999 747 руб. 48 коп. задолженности, 7 070 658 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом, 894 061 руб. 93 коп. неустойки, а также 206 000 руб. возмещения расходов на уплату государственной пошлины и 40 000 руб. возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Для удовлетворения требований Банка "КЛИЕНТСКИЙ" (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) к Обществу с ограниченной ответственностью "ФЛАМИНГО-95", возникших из договора о предоставлении кредитной линии № кр-л/2013/9 от 04.03.2013, на общую сумму 37 964 467 руб. 79 коп., обратить взыскание на следующее имущество, переданное в залог по договорам об ипотеке (залоге недвижимости) №З/2013/75 от 11.06.2013 и №З/2013/76 от 11.06.2013:

1. Земельный участок. Категория земли населенных пунктов - для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Площадь: 2789 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01:04:4900001:49. Начальная продажная цена 1 888 000 руб.

2. Недостроенное здание администрации, застроенное площадью 303,8 кв.м. Литер: А1. Этажность: 1. Инвентарный номер: 79:222:002:160002880. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/022/2010-636. Начальная продажная цена 44 936 000 руб.

3. Гостевой домик, общей площадью 60,3 кв.м. Литер: И,и. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-483. Начальная продажная цена 4 888 800 руб.

4. Гостевой домик, общей площадью 66,8 кв.м. Литер: Ж,ж. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-507. Начальная продажная цена 4 952 000 руб.

5. Гостевой домик, общей площадью 54,6 кв.м. Литер: Е,е. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-509. Начальная продажная цена 4 240 000 руб.

6. Гостевой домик, общей площадью 63,2 кв.м. Литер: Д,д. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-504. Начальная продажная цена 4 560 000 руб.

7. Гостевой домик, общей площадью 61,2 кв.м. Литер: Г,г. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-505. Начальная продажная цена 4 808 000 руб.

8. Гостевой домик, общей площадью 59,9 кв.м. Литер: В,в. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-506. Начальная продажная цена 4 808 000 руб.

9. Индивидуальный жилой дом с надворными постройками, площадью общей 63,46 кв.м, жилой 60,16 кв.м. Литер: А,а. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 000:79:222:002:160002880. Начальная продажная цена 1 096 000 руб.

10. Насосная, площадью 25,6 кв.м. Литер: Б. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-514. Начальная продажная цена 528 000 руб.

11. Гостевой домик, общей площадью 60,0 кв.м. Литер: 3,з. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-513. Начальная продажная цена 4 792 000 руб.

12. Очистные сооружения, общей застроенной площадью 97,9 кв.м. Литер: XVII. Этажность: 2. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01-01-03/007/2012-515. Начальная продажная цена 3 440 000 руб.

13. Право аренды земельного участка категория земли населенных пунктов - для строительства базы отдыха на 20 мест. Площадь: 5000 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Республика Адыгея, <...> «3». Кадастровый (или условный) номер: 01:04:4900001:94. Начальная продажная цена 3 063 200 руб.

Определить способ продажи предметов залога - с публичных торгов.

Отказать в удовлетворении остальной части первоначального иска.

Отказать в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на расчетный счет Союза «Новороссийская торгово-промышленная палата» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 231501001) из средств поступивших по платежному поручению ООО "ФЛАМИНГО-95" № 375456 от 03.10.2017 40 000 руб. в качестве вознаграждения за проведение экспертизы № 14-С от 29.08.2017.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья Непранов Г.Г.