Решение от 11 декабря 2019 г. по делу № А32-32153/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-32153/2019

г. Краснодар«11» декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 11 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-32153/2019

по иску администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Югмонтажстрой» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО1 (по доверенности от 01.10.2019),

УСТАНОВИЛ:

администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Югмонтажстрой» (далее – общество) со следующими требованиями:

- взыскать задолженность по договору аренды от 03.08.2015 №5100008563 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102008:1018 за период с 16.11.2015 по 10.04.2019 в размере 113 221 рубль 09 копеек и пени в размере 113 221 рубль 09 копеек;

- расторгнуть договор аренды от 03.08.2015 №5100008563 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102008:1018.

Администрация обратилась с ходатайством об уточнении исковых требований, в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.08.2015 №5100008563;

- прекратить право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102008:1018 путем погашения регистрационной записи по договору аренды от 03.08.2015 №5100008563;

- взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.08.2015 №5100008563 в размере 192 501 рубль 65 копеек за период с 01.04.2018 по 10.04.2019;

- обязать освободить и возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102008:1018.

Определением от 06.11.2019 ходатайство об уточнении исковых требований от 29.10.2019 удовлетворено.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО «Кубаньэкопром», ФИО2, ФИО3.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 27 ноября по 04 декабря 2019 года, представитель общества просил в удовлетворении иска о взыскании задолженности отказать, исковые требования о расторжении договора аренды, возврате земельного участка, погашении регистрационной записи об аренде оставить без рассмотрения. Представитель общества пояснил, что земельным участком общество не пользуется, поскольку участок полностью застроен объектом, на который в 2015 году решением суда признано право собственности третьи лиц. Относительно расторжения договора аренды просил требования оставить без рассмотрения, поскольку право аренды включено в конкурсную массу. Администрация в судебное заседание 27 ноября – 04 декабря 2019 года не явилась.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя общества, арбитражный суд не нашел оснований для взыскания задолженности по арендной плате, а исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка суд счел необходимым оставить без рассмотрения.

Как следует из материалов дела, администрацией Туапсинского городского поселения и ООО «Югмонтажстрой» заключен договор аренды от 03.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102008:1018 площадью 292 кв. м, с разрешенным использованием – объекты делового, общественного и коммерческого назначения, сроком до 21.06.2037.

Решением Туапсинского городского суда от 17.12.2015 по иску ФИО3 к администрации Туапсинского городского поселения, ООО фирме «Югмонтажстрой» признано право собственности за ФИО3 на административно-бытовое здание, общей площадью 478,9 кв. м, год завершения строительства – 2014, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 23:51:0102008:1018, 23:51:0102008:1016.

Согласно представленному в материалах реестрового дела кадастровому паспорту здание имеет кадастровый номер 23:51:0102008:1026, площадь 478,9 кв. м, представляет административно-бытовое здание, 2014 года ввода в эксплуатацию, практически полностью занимает земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102008:1018.

Из выписки из ЕГРН от 20.11.2019 №23/013/001/2019-2560 на здание с кадастровым номером 23:51:0102008:1026 следует, что оно расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0102008:1018, здание поставлено на кадастровый учет 19.02.2016, права на здание не зарегистрированы, в здании имеются помещения с кадастровыми номерами 23:51:0102008:1030, 23:51:0102008:1027, 23:51:0102008:1029, 23:51:0102008:1028.

Из представленного обществом акта обследования спорного земельного участка от 20.11.2019 и фотоматериалов следует, что земельный участок практически полностью занят трехэтажным зданием, на которое было признано решением Туапсинского городского суда право собственности ФИО3, при этом обществу какие-либо помещения в данном здании не принадлежат. Оставшаяся незастроенной часть земельного участка представлена склоном мемориальной горы, использование этой оставшейся части участка не представляется возможным.

Из данного акта обследования следует, что общество спорным участком не пользуется и не владеет, на участке объекты или иное имущество общества не находится, с момента постройки указанного здания и признания на него решением суда права собственности ФИО3 в 2015 году земельный участок фактически выбыл из владения общества, которое объективно утратило возможность владения и пользования данным участком.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 10.04.2019 (текущие платежи) не имеется.

Относительно требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка, возврате участка и прекращении регистрационной записи о праве аренды суд отмечает следующее.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2017 ООО Фирма «Югмонтажстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В данном случае срок действия договора аренды земельного участка установлен сторонами в пункте 6.2 договора по 21.06.2037, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет предоставлено право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Таким образом, передача прав по такому договору аренды может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления и несмотря на условия договора о письменном согласии.

Спорный договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключен на срок до 2037 года, следовательно, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор вправе распорядиться имущественными правами по такому договору без согласия арендодателя (собственника).

С учетом того, что право арендатора по договору аренды земельного участка общество вправе было передать иным лицам без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, это право подлежало включению в конкурсную массу должника, за счет которой подлежат удовлетворению требования конкурсных кредиторов. В этой связи, требование о расторжении договора аренды могло быть рассмотрено исключительно в рамках дела о банкротстве, а не в общеисковом порядке.

С учетом изложенного, заявленное истцом требование о расторжении договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика на основании ст. 126 Закона о банкротстве и п. 34 Постановления N 35.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 по делу № А32-27616/2018, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказаского округа от 12.11.2018 по делу № А15-6589/2017 и определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2018 N 306-ЭС17-20448, от 18.01.2018 N 306-ЭС17-20941, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21699, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21700, от 06.02.2018 N 306-ЭС17- 22277, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22278, от 07.02.2018 N 306-ЭС17-22604.

Также данный подход изложен в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2019 по делу А32-27621/2018, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.07.2019, и в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу № А32-27614/2018, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2019.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона № 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. В пункте 34 постановления от 22.06.2012 № 35 разъяснено, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг). Статьями 130, 131, 132 Закона № 127-ФЗ предусмотрено включение в конкурсную массу всего имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных Законом случаев. Не включаются в конкурсную массу имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, имущество должника, составляющее ипотечное покрытие, жилищный фонд социального использования, социально значимые объекты и т. д. Таким образом, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2017 по делу № А32-27843/2016 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

С иском о расторжении договора аренды управление обратилось в арбитражный суд после признания ответчика несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него конкурсного производства.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в таком договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (пункт 18 постановления от 24.03.2005 № 11).

С учетом изложенного, следует признать невозможным рассмотрение по существу требования администрации о расторжении договора от 03.08.2015 аренды земельного участка, поскольку указанное требование подлежит рассмотрению в деле № А32-27843/2016 о несостоятельности (банкротстве) общества.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

С учетом изложенного, суд на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Кодекса оставляет без рассмотрения требования администрации в части расторжения договора аренды земельного участка и вытекающие из расторжения договора требования о прекращении права аренды земельного участка путем погашения регистрационной записи об аренде земельного участка, обязании освободить и возвратить земельный участок.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 148, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района в части расторжения договора аренды земельного участка от 03.08.2015 №5100008563, прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102008:1018 путем погашения регистрационной записи по договору аренды земельного участка от 03.08.2015 №5100008563, обязании общества с ограниченной ответственностью Фирма «Югмонтажстрой» (ИНН <***> ОГРН <***>) освободить и возвратить администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102008:1018 – оставить без рассмотрения.

В остальной части в иске отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков