Решение от 30 мая 2022 г. по делу № А19-3644/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-3644/2022

30.05.2022г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24.05.2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30.05.2022 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Дягилевой И.П., с использованием средств видеоконференцсвязи при содействии Падунского районного суда г. Братска Иркутской области, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куркутовой Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "СТИМУЛ" (665730, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, БРАТСК ГОРОД, ГОРБУНОВА (ЭНЕРГЕТИК Ж/Р) УЛИЦА, ДОМ 9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.11.2002, ИНН: <***>)

к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА БРАТСКА (665708, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, БРАТСК ГОРОД, ЛЕНИНА (ЦЕНТРАЛЬНЫЙ Ж/Р) ПРОСПЕКТ, 37, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.11.2002, ИНН: <***>)

третье лицо: ФИО1 (г.Братск, Иркутская область)

о признании договора заключенным на прежних условиях,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель Алекса А.В., доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика: не явились, извещены;

от третьего лица: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "СТИМУЛ" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА БРАТСКА с требованием признать заключенным на прежних условиях договор № 141-17 от 07.12.2017 года аренды земельного участка по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Энергетик, улица Горбунова, 20, общей площадью 0,1388 га, категории земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 38:34:021101:98, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с 29.03.2020 с указанием срока действия договора в пределах срока, установленного подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. до 08 декабря 2027 года.

В обоснование исковых требований общество, ссылаясь на подпункт 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, указало на наличие у него права заключения договора аренды без проведения торгов, с учетом продолжения пользования земельным участком, арендованным по договору аренды № 141-17 от 07.12.2017, после истечения срока действия данного договора. Указанный договор, по мнению истца, считается возобновленным на тех же условиях.

Ответчик в отзыве на иск указал, что возражений относительно иска не имеет.

3-е лицо в отзыве на иск поддержало исковые требования, указав, что является членом ТСЖ «Стимул», для ИЖС ей предоставлен на праве субаренды земельный участок, однако в связи с истечением срока договора аренды, она лишена возможности зарегистрировать свое право субаренды.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований, согласно которым просил признать заключенным на прежних условиях договор № 141-17 от 07.12.2017 года аренды земельного участка по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Энергетик, улица Горбунова, 20, общей площадью 0,1388 га, категории земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 38:34:021101:98, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с 29.03.2020.

Истец в судебном заседании, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайствовал об уточнении исковых требований, согласно которым просил признать возобновленным на прежних условиях договор № 141-17 от 07.12.2017 года аренды земельного участка по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Братск, жилой район Энергетик, улица Горбунова, 20, общей площадью 0,1388 га, категории земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 38:34:021101:98, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска и товариществом собственников жилья «Стимул», с 29.03.2020.

Уточнения судом приняты.

КУМИ администрации города Братска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, направив дополнительные пояснения, в которых указал, что предельный срок аренды (10 лет) по договору аренды №141-17 от 07.12.2017 истекает не позднее 29.03.2024.

Третье лицо – ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Определение суда о назначении судебного заседания получено третьим лицом 16.05.2022, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66402571821521.

Учитывая изложенное, дело рассматривается по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 23.05.2022 до 24.05.2022 до 15 час 00 мин.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между КУМИ администрации города Братска (арендодатель) и ТСЖ «Стимул» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №141-17 от 07.12.2017, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 0,1388 га, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 38:34:021101:98, местоположение: Иркутская область, город Братск, жилой район Энергетик, улица Горбунова, 20, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства.

Срок действия договора аренды установлен с 08.12.2017 по 28.03.2020 (пункт 1.2).

19.09.2018 между ТСЖ «Стимул» (арендатор) и ФИО2 (субарендатор) (в последующем ФИО1) заключен договор субаренды земельного участка №01-20, по условиям пункта 1.1. которого арендатор обязался предоставить, а субарендатор принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 38:34:021101:98, расположенный по адресу: Иркутская область, город Братск, жилой район Энергетик, улица Горбунова, 20, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 0,1388 га.

Пунктом 1.3 договора субаренды земельного участка №01-20 от 19.09.2018 стороны согласовали его действие по 28.03.2020.

КУМИ администрации города Братска в ответ на заявление ТСЖ «Стимул» (от 10.04.2020 Вх-2891) письмом от 14.04.2020 №Ис8233/11/20 сообщил, что согласно статьи 621 Гражданского кодекса российской Федерации договор аренды №141-17 от 07.12.2017 земельного участка с кадастровым номером 38:34:021101:98 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В последующем ТСЖ «Стимул» и ФИО1 заключили аналогичный договор субаренды земельного участка №01-20 от 22.05.2020, со сроком его действия по 22.05.2021 (пункт 1.3 договора).

Письмом от 01.09.2020 №Ис19288/11/20 КУМИ администрации города Братска в ответ на заявление ТСЖ «Стимул» о предоставлении в аренду земельного участка, сообщил, что у ТСЖ «Стимул» отсутствуют предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов данного земельного участка, в связи с чем предоставление испрашиваемого земельного участка в настоящее время может осуществляться исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов.

20.07.2021 между ТСЖ «Стимул» (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого арендатор с согласия арендодателя КУМИ администрации города Братска обязался передать, а новый арендатор принять все права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, общей площадью 0,1388 га, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 38:34:021101:98, местоположение: Иркутская область, город Братск, жилой район Энергетик, улица Горбунова, 20, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Уведомлением №КУВД-001/2021-31172511/3 Слюдянский межрайонный отдел Управления Росреестра по Иркутской области 25.11.2021 отказал ФИО1 в государственной регистрации прав соглашения о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.07.2021.

Полагая, что истцу необходим спорный земельный участок необходим для осуществления предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Анализ условий договора №141-17 от 07.12.2017, заключенного сторонами, позволяет прийти к выводу, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка. Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действующей по состоянию на момент заключения договора).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Перечень исключений, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, является исчерпывающим.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Так, в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Следовательно, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В рассматриваемом случае ТСЖ «Стимул» обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении участка в аренду на новый срок (ответ администрации на входящий №2891 от 10.04.2020 (л.д. 34)) в период действия ЗК РФ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015.

С указанной даты арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По смыслу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие в совокупности двух обязательных условий: факта продолжения использования арендованного имущества арендатором и отсутствие возражения арендодателя против продолжения действия договора аренды. При этом положения указанного пункта не содержат указания на то, в каком виде, и в какой форме, должно быть выражено возражение арендодателя против продолжения арендных отношений по заключенному договору аренды.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определен срок действия такого договора, не представляется возможным, поскольку это не следует из положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.

В этой связи, а также с учетом положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года (пункт 15 статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4.1. постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, в силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.2. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Вместе с тем, частью 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ установлено, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6. ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

Как было указано ранее, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, из приведенных законодательных норм следует, что продолжение арендных отношений между сторонами возможны только после проведения аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка, иных правил продления аренды, применимых к рассматриваемому спору действующим законодательством не предусмотрено.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, содержащие отказ в заключение договора, суд полагает возможным указать, что из содержания писем комитета не усматривается желание арендодателя окончательно прекратить арендные отношения с истцом, поскольку в своих ответах арендодатель указывает о возобновлении договора аренды земельного участка №141-17 от 07.12.2017 на неопределенный срок, однако заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов невозможно.

Иные доводы и доказательства сторон настоящего спора исследованы и оценены судом по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, однако не приняты во внимание, поскольку не имеют правового значения и не влияют на выводы суда, сделанные при принятии настоящего решения.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о признании возобновленным договора аренды земельного участка №141-17 от 07.12.2017, поскольку данная возможность действующим земельным законодательством не предусмотрена, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

Государственная пошлина по настоящему иску составляет 6 000 руб. и в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


СудьяИ.ФИО3