Решение от 27 марта 2020 г. по делу № А40-238491/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-238491/19-23-1841
27 марта 2020 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 27 марта 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Фонда «Антикризис»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании зачесть в счет арендной платы стоимость производственных работ в размере 12 477 680 руб. по Договору аренды №07-00036/10 от 05.05.2010 начиная с 01.01.2017,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 18.11.2019г.),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 06.11.2019г.),

У С Т А Н О В И Л:

Фонд «Антикризис» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об обязании зачесть в счет арендной платы стоимость произведенных работ в размере 12 477 680 руб. по договору аренды № 07-00036/10 от 05.05.2010 начиная с 01.01.2017

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 07-00036/10 от 05.05.2010, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 785,4 кв.м. по адресу: <...>, стр. 1.

Согласно п. 1.1 договора, основанием заключения является распоряжение Департамента имущества города Москвы от 29.12.2009 № 4154-р

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды с 01.03.2010 по 28.02.2015, в связи с чем договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Дополнительным соглашением от 16.06.2015 срок аренды продлен до 28.02.2020.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 1.3 договора установлено, что помещение передается в целях размещения фонда.

Согласно п. 3.1 договора, передача объекта производится по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 5.4.12 договора, арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 5.4.15 договора, арендатор не праве производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.

Пунктом 5.4.20 договора определен порядок осуществления работ при наступлении страхового случая.

Условиями договора не определен порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений, при этом ссылка ответчика на Постановление Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП не имеет правового значения, поскольку договор аренды заключен до издания указанного постановления, в связи с чем, продолжает действовать в силу положения ст. 422 ГК РФ на ранее согласованных условиях.

Акт приема-передачи помещений в аренду, позволяющий установить состояние передаваемого помещения, в материалы дела не представлен, при этом согласно распоряжению № 4154-р от 29.12.2009, на основании которого заключен договора аренды, на истца возложена обязанность проведения необходимого ремонта нежилых помещений в течение шести месяцев со дня заключения договора аренды. При этом средства, затраченные на ремонт, возмещению не подлежат.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Договор подряда № 1ХС-191 от 05.06.2010 содержит указание на то обстоятельство, что объем и стоимость работ определяется сметой (приложение № 1), при этом смета, иные доказательства выполнения работ, а также оплаты таких работ в материалы дела не представлены.

Письмами, исх. № ДГИ-1-149540/13-1 от 20.01.2014, № ДГИ-1-30119/14-1 от 07.04.2014, ответчиком разъяснен истцу порядок согласования работ по переоборудованию помещения и указано на невозможность исключения части помещения из договора, что не свидетельствует о согласии на производство истцом неотделимых улучшений.

В соответствии с приложением № 1 к договору подряда № 338/СП-16 от 18.11.2016, предметом договора является перепланировка помещения.

Дополнительным соглашением от 09.03.2017 к договору № 338/СП-16 от 09.03.2017, сторонами договора согласован ремонт кровли здания.

Договор № РЕМ-078ТП от 06.10.2016 заключен на выполнение работ по аварийному ремонту теплового пункта.

Договор № 07-02-0810/014 от 26.09.2016 заключен на выполнение работ по разработке проектной и рабочей документации на ремонт узла учета тепловой энергии в здании.

Платежными поручениями, копии которых представлены в материалы дела, истцом произведена оплата по указанным договорам: по договору № 338/СП-16 от 18.11.2016 в размере 5 501 900 руб., по дополнительному соглашению к договору в размере 1 459 033 руб., по договору № РЕМ-078ТП от 06.10.2016 в размере 4 766 747 руб., по договору № 07-02-0810/014 от 26.09.2016 в размере 750 000 руб.

Письмом, исх. № ДГИ-1-288921/151 от 12.08.2015, ответчиком согласовано изготовление документации в ТБТИ «Профсоюзное».

Ответчиком выдано истцу заключение о возможности переустройства (перепланировки) нежилого помещения.

Согласно выписке из протокола № 3/10 от 26.08.2010 комиссии Департамента имущества города Москвы по решению спорных вопросов оплаты аренды за нежилые помещения, истцу предоставлен срок для возможности проведения ремонтных работ и осуществления начала эксплуатации помещений 01.02.2014.

В 2016 году истце обращался к ответчику о необходимости устранения неполадок системы отопления, а также в ПАО «МОЭК», ответов на которые в материалы дела не представлено.

Характер неисправности теплового пункта не подтвержден материалами дела, в связи с чем, не представляется возможным отнести обязанность по устранению такой неисправности на арендодателя. Экспликация помещений к договору аренды также не содержит сведений о нахождении теплового пункта в арендуемых помещениях, что также не позволяет установить зону ответственности за надлежащее состояние такого оборудования сторон договора.

В отсутствие доказательств выполнения работ по ремонту помещения, обязанность выполнения которых была возложена на истца при заключении договора, что являлось одним из условий заключения такого договора, также невозможно установить, что в помещении проведены работы, отличные от тех, обязанность по выполнению которых лежала на истце, что не может быть отнесено к неотделимым улучшениями помещения.

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств нарушения ответчиком обязанности по выполнению капитального ремонта в соответствии со ст. 616 ГК РФ и условиями заключенного договора.

Оснований считать выполнение ремонтных работ в связи с неотложной необходимостью также не имеется.

Не смотря на отсутствие возражений со стороны ответчика на выполнение работ по переустройству, доказательств того, что ответчиком согласованы именно те работы, которые истец относит к неотделимым улучшениям, из материалов дела и представленной переписки не усматривается.

Также судом принято во внимание, что истцом не представлено ни к одному договору актов выполненных работ в помещении, а также устранения неисправностей теплового пункта.

Оценив представленные доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что в деле не имеется доказательств, подтверждающих ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по выполнению капитального ремонта помещения и доказательств неотложной необходимости выполнения таких работ, не представлено доказательств того, какие именно работы были выполнены в помещении, а также доказательств того, что работы относятся к неотделимым улучшениям и выполнение таких работ было согласовано ответчиком, в связи с чем, оснований удовлетворения заявленных требований не имеется.

Поскольку истцу при принятии искового заявления предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, государственная пошлина, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 606, 611, 614, 616, 623 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Взыскать с Фонда «Антикризис» (ОГРН <***>, 117418, <...>, стр. 1) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин