Решение от 9 февраля 2017 г. по делу № А41-22278/2016

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-22278/16
09 февраля 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть определения объявлена 31 января 2017 года

Определение изготовлено полностью 09 февраля 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 311500733600011)

к Администрации городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности на часть нежилого здания,

при участии в заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области (далее – Администрация г.п.Яхрома, администрация, ответчик) с требованием:

- признать право собственности на части нежилого здания общей площадью 2528,5 кв.м, в том числе 1 этаж (помещение 1-26) общей площадью 922,3 кв.м, 2 этаж помещение 27 – площадью 802 квм., мансардный этаж (помещение 47-57) общей площадью 804 кв.м, лит А, расположенного по адресу: МО, Дмитровский район, г. Яхрома, площадь Генерала Кузнецова, д. 2.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени его проведения. Отзыв на иск не представил, заявленные требования не оспорил.

Из пояснений истца и материалов дела следует, что истец является собственником земельного участка с КН 50:04:00200402:14 общей площадью 1324 кв.м. по адресу <...>, с разрешенным использованием для предпринимательских целей – под нежилым зданием.

Также в собственности ИП ФИО2 находится часть нежилого здания (пом. 21-48 1 этаж, пом. 62-69 2 этаж) общей площадью 1726,90 кв.м., инв. № 9-4579, лит. А, адрес <...>.

В 2014 году предприниматель обратился в Администрацию г.п.Яхрома для получения разрешения на капитальный ремонт нежилого здания.

12.05.2014 администрацией выдано разрешение на строительство № RU50520104-0023-14, согласно которому капитальному ремонту подвергается чердачное пространство двухэтажного здания, входная группа на первом этаже и облицовка фасада здания. На первом этаже проектом предполагается организовать входную группу с навесом и пандусом. В объеме существующей лестничной клетки устраивается дополнительный лестничный марш для подъема на чердак здания. Существующая крыша демонтируется и организуется новая конструкция крыши. Существующие стены облицовываются керамогранитными плитами по металлическому каркасу. Навес над входной площадкой снизу подшивается софитом пластиковым. На входном площадке перед дверью предусматривается грязезащитное покрытие «STRIPE». Существующее двухэтажное здание размерами в плане 41,70х19,60м (в осях), высота здания до уровня пола чердака 8,05м. Общая площадь ремонтируемой части здания 1496,50 кв.м., полезная площадь ремонтируемой части здания 1251,10 кв.м., строительный объем ремонтируемой части здания 8157,20 куб.м. (л.д.9 т.1).

Срок разрешения установлен до 11.11.2014.

Впоследствии, 04.08.2014 Администрацией г.п.Яхрома вынесено постановление о проведении капитального ремонта части нежилого здания под магазин смешанной торговли по адресу: <...>, с заменой отдельных элементов строительных конструкций и обустройством чердачных помещений, с целью улучшения показателей стропильных конструкций и для организации эффективной работы в качестве магазина смешанной торговли (л.д.10 т.1).

Данным постановлением предпринимателю предложено:

- выполнить работы по капитальному ремонту части нежилого здания с заменой стропильных конструкций и обустройству чердачных помещений, включающие в себя обустройство дополнительных помещений вспомогательного назначения, обустройство стропильной системы из металлоконструкций, организация внутреннего водостока и молниезащиты, устройство парапетных стенок и внутренних перегородок, вновь возводимые перегородки выполнять по металлическому каркасу с двухслойной обивкой гипсокартонными листами, толщиной 12,5 мм, марки ГКЛО (ГОСТ 6266) и заполнить минплитой марки П-5.1000.600.70 (ГОСТ 9573-2012) без нарушения несущих способностей строительных конструкций объекта торгового назначения и в соответствии с проектными решениями, разработанными специализированным проектным предприятием ООО «Проектное бюро АТТИК» в 2014 году;

- обеспечить вновь организованные подсобные помещения инженерными коммуникациями и мощностями в соответствии с требуемыми нагрузками и в пределах лимитов, предоставленных ИП ФИО2 инженерно-коммунальными службами для работы объекта – магазин смешанной торговли;

- после завершения работ по капремонту здания обеспечить внесение необходимых изменений в ЕГРП на объект недвижимости – магазин смешанной торговли.

В связи с указанным постановлением администрации, истец обратился в администрацию за выдачей соответствующего разрешения на строительство.

В соответствии со справкой Администрации г.п.Яхрома от 25.02.2015 № 71/03-14исх, выданной ИП ФИО2, разрешение на проведение капитального ремонта части нежилого здания с заменой стропильных конструкций кровли и обустройстве дополнительных чердачных помещений (без нарушения несущих способностей конструкций) в части нежилого двухэтажного здания общей площадью 981,7 кв.м. на земельном участке с КН 50:04:00200402:14, в силу п.3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не требуется (л.д.14 т.1).

Между тем, согласно пояснениям истца, в постановке отремонтированного здания на кадастровый учет ИП ФИО2 было отказано по причине отсутствия необходимой разрешительной документации, поскольку отсутствие разрешительной документации на капремонт объекта недвижимости является основанием считать объект самовольной постройкой.

В силу ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на отремонтированный объект недвижимости - части нежилого здания общей площадью 2528,5 кв.м, в том числе 1 этаж (помещение 1-26) общей площадью 922,3 кв.м, 2 этаж помещение 27 – площадью 802 квм., мансардный этаж (помещение 47-57) общей площадью 804 кв.м, лит А, расположенного по адресу: МО, Дмитровский район, г. Яхрома, площадь Генерала Кузнецова, д. 2.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

- капитального ремонта объектов капитального строительства;

- иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Частью 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14);

капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2).

Судом установлено, что согласно техническому паспорту здания (строения) № 2 по ул. Генерала Кузнецова – часть нежилого здания (1-й эт. п. 21-48, 2 эт. П. 62-69) по состоянию на 10.08.2005, площадь здания составляла (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничной клеткой) 1726,9 кв.м. К техпаспорту приложены ситуационный план земельного участка, поэтажный план здания, экспликация к поэтажному плану, техническое описание здания, сооружения.

Право собственности на здание (его часть – пом. 21-48 эт.1, пом. 62-69 эт. 2) зарегистрировано за ИП ФИО2 28.04.2006, на основании Акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 29.12.2005, постановления администрации от 29.12.2005 об утверждении акта приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченную строительством реконструкцию части нежилого здания под магазин смешанной торговли, договоры купли-продажи нежилых помещений от 23.04.2003 и 28.05.2002 между ООО «Яхрома текс», ООО «Гута-Финанс», и ИП ФИО2

В 214-2015 годах на основании разрешения на строительство № RU50520104-0023-14, выданного Администрацией г.п.Яхрома, и постановления Администрации г.п.Яхрома от 04.08.2014 предпринимателем произведен капремонт (реконструкция) части здания.

10.02.2016 на здание (его часть) был выдан Технический паспорт, в соответствии с которым спорная часть здания после капремонта (реконструкции) стала представлять собой три этажа общей площадью 2528,5 кв.м.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2016 по настоящему делу назначалось проведение судебной технической экспертизы.

На экспертизу были поставлены следующие вопросы:

1. Является ли проведенные работы капитальным ремонтом, реконструкцией части здания общей площадью 1726,90 кв.м, условный номер 50-50-04/001/2006-075 или в результате работ создан новый объект?

2. Соответствует ли объем проведенных работ объему работ, предусмотренному разрешением на строительство №RU50520104-0023-14, или работы проведены в большем объеме?

3. Соответствует ли постройка, е строительные конструкции, инженерные системы требованиям строительных норм, является ли ее эксплуатация в соответствии с назначением безопасным?

В рамках проведенной экспертизы экспертным учреждением были исследованы имеющиеся в деле документы – Технический паспорт от 10.08.2015 части нежилого здания (1 этаж п. 21-48, 2 этаж п. 62-69), разрешение на строительство № RU50520104-0023-14 от 12.05.2014, а также Технический паспорт от 10.02.2016 (составленный после капитального ремонта).

В экспертном заключении указано следующее.

Согласно Техническому паспорту от 10.02.2016, часть здания включает в себя три этажа: первый, второй и мансардный, площадь застройки 1142 кв.м.; общая площадь составляет 2528,5 кв.м., в т.ч. первый этаж 922,3 кв.м., второй этаж 802,2 кв.м., мансардный этаж 804 кв.м. Объем части здания 10214 куб. м., в т.ч. 1 этаж 3744 куб. м., второй этаж 3280 куб.м., мансардный этаж 3190 куб.м. Мансардный этаж включает в себя следующие помещения: лестничная клетка 17,6 кв.м., зал торговый 576,6 кв.м., помещение 14,7 кв.м., детская комната 6,3 кв.м., кабинет 5,6 кв.м., санузел 4,1 кв.м., санузел 3,7 кв.м., помещение предпродажной подготовки товара 142,2 кв.м., служебное помещение 7,1 кв.м., служебное помещение 13,3 кв.м., служебное 12,8 кв.м.

При этом, в Техпаспорте от 10.08.2005 отсутствуют сведения об общеполезной площади и высоте чердачного этажа, его план и экспликация, сведения об объеме. В Техпаспорте от 10.02.2016 содержатся сведения о площади и высоте мансардного этажа, составлен его план и экспликация, объем здания определен с учетом площади и высоты мансардного этажа.

Таким образом, до проведения работ, предусмотренных разрешением на строительство от 12.05.2014 и постановлением администрации от 04.08.2014, здание было двухэтажным с чердаком.

Из сопоставления сведений о состоянии части нежилого здания до проведения работ, предусмотренных разрешением от 12.05.2014 и постановлением от 04.08.2014, со сведениями о части нежилого здания по состоянию на настоящее время, полученных в результате натурного обследования и исследования материалов дела, следует, что за указанный период изменились:

- этажность части здания с 2 до 3 этажей;

- общая площадь части нежилого здания изменилась с 1726,9 кв.м. до 2528,5 кв.м.

Критерием отнесения работ к реконструкции или к капитальному ремонту является наличие изменение параметров объекта, в т.ч. количества этажей и площади.

В данном случае изменение этажности и площади спорной части здания произошло в результате работ по реконструкции существующего объекта, при этом, принимая во внимание, что мансардный этаж был оборудован в существующем ранее чердаке, что усматривается из разрешения на строительство от 12.05.2014, он не является новым объектом недвижимости по отношению к ранее существовавшей части нежилого здания, отраженной в Техническом паспорте от 10.08.2005.

Исходя из материалов дела и выясненных обстоятельств, экспертом сделаны следующие выводы.

Изменение этажности и общей площади спорной части нежилого здания произошло в результате работ по реконструкции существующего объекта, при этом, принимая во внимание, что мансардный этаж был оборудован в существующем ранее чердаке, что усматривается из разрешения на строительство от 12.05.2014, мансардный этаж не является новым объектом недвижимости по отношению к ранее существовавшей части нежилого здания, отраженной в техническом паспорте от 10.08.2005 части нежилого здания (1 этаж п.21-48, 2 этаж п. 62-60).

Поскольку в разрешении на строительство от 12.05.2014 отсутствует описание объемов работ с привязкой к видам работ, то установить, соответствует ли объем проведенных работ объему работ, предусмотренному разрешением на строительство, не представляется возможным.

В ответ на третий вопрос о соответствии постройки, ее строительных конструкций, инженерных систем, требованиям строительных норм, и является ли ее эксплуатация в соответствии с назначением безопасной, эксперт ответил, что мансардный этаж лит. А соответствует требованиям п. 4.16, п. 4.17, п. 6.1, п. 6.2, п. 9.3 СП 118.13330.2012, п. 6.5.2 СП 2.13130.2012, п. 7.1.11, п. 7.2.3, п. 4.2.5, п. 4.3.4 СП 1. 13130.2009, отклонений от требований не имеется.

Несущие конструкции мансардного этажа выполнены и металлического профиля с опорой на несущие стены и металлические столбы, дефектов и повреждений не имеется, физический износ составляет 0%. Металлические конструкции, разработанные ООО «Проектное бюро АТТИК», способны воспринимать все временные и постоянные нагрузки. Прогибы и перемещения не превышают предельно допустимых, Усилия на анкеры и опорную пластину не превышают предельных напряжений. Сварной шов колонны к опорной пластине воспринимает все усилия, возникающие от временных и постоянных нагрузок. Фактически при возведении здания магазина лит. Б, Б1 меры по защите здания от проникновения дождевых, талых, грунтовых вод приняты. В спорном здании имеются системы отопления и вентиляции, сетевое электроснабжение, водоснабжение, канализация. Мансардный этаж лит.А относится к III степени огнестойкости и к классу конструктивной пожарной опасности С0, что соответствует требованиям п. 6.5.2 СП 2.13130.2012. Мансардный этаж лит. А имеет два выхода: выход на лестницу № 47 шириной 1,5м; выход на лестницу третьего типа шириной 0,9м., фактически суммарная величина составляет 2,4 м, что больше необходимого 1,16м.

Таким образом, материалами дела и экспертным заключением установлено, что в отношении принадлежащей предпринимателю части здания была произведена реконструкция, на проведение которой требуется соответствующее разрешение.

Между тем, оснований полагать, что данные работы по реконструкции не были указаны в имеющемся разрешении на строительство № RU50520104-0023-14 от 12.05.2014, и что, выполняя работы, предприниматель вышел за рамки имеющегося разрешения на строительство, с учетом заключения экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что предприниматель обращался в администрацию за разрешением на работы, указанные в постановлении администрации от 04.08.2014, однако ему была выдана справка о том, что такого разрешения не нужно.

Указанное свидетельствует о том, что ИП ФИО2 принимал меры по соблюдению норм градостроительного законодательства в ходе капремонта (реконструкции) принадлежащей ему части здания.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при проведении реконструкции существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил предпринимателем не допущено. Реконструированное им здание (его часть) угрозы жизни и здоровью граждан не создает, поскольку процесс строительства, используемые материалы и полученный результат соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил.

Указанные выводы подтверждаются материалами настоящего дела и результатами судебной экспертизы.

Доказательств об обратном в материалы дела не представлено.

В данном случае обращение истца в суд с иском о признании права собственности на реконструированные части нежилого здания является надлежащим способом защиты права.

При данных обстоятельствах, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Признать право собственности ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 311500733600011) на части нежилого здания общей площадью 2528,5 кв.м, в том числе 1 этаж (помещение 1-26) общей площадью 922,3 кв.м, 2 этаж помещение 27 – площадью 802 квм., мансардный этаж (помещение 47-57) общей площадью 804 кв.м, лит А, расположенного по адресу: МО, Дмитровский район, г. Яхрома, площадь Генерала Кузнецова, д. 2.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г. Богатина