Постановление от 20 апреля 2025 г. по делу № А63-14793/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-14793/2023
г. Краснодар
21 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью                   «САВ трейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 19.03.2025), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН <***>,                   ОГРН <***>), администрации города Ставрополя (ИНН <***>,                        ОГРН <***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу  комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2024 по делу                                  № А63-14793/2023, установил следующее.

ООО «САВ трейд» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя                       (далее – комитет), в котором просило: признать незаконным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности отказ комитета, приведенный в письме от 14.07.2023 № 058/13-6794с; возложить на комитет обязанность подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:125:010410:48, по адресу: <...> направить его в адрес заявителя для подписания; взыскать судебные расходы (уточненные требования).

К участию в рассмотрении дела привлечена администрация города Ставрополя (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда                  от 19.12.2024, заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение администрации, изложенное в уведомлении от 14.07.2023 № 08/13-6794с, об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:48, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>,                  в квартале 601. На администрацию и комитет возложена обязанность в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:12:010410:48, площадью 571 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>

Комитет обжаловал решение и постановление апелляционного суда в соответствии с правилами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Податель жалобы указывает, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества. Данное обстоятельство исключает возможность предоставления заявителю в аренду такого участка без проведения торгов.  

Общество представило в суд округа отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда.

В судебном заседании представитель общества просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы, поскольку выводы судов основаны на представленных в дело доказательствах и подлежащих применению нормах действующего доказательства.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, общество является собственником нежилых складских помещений площадью 1724,1 кв. м (кадастровый номер 26:12:010410:595), расположенных по адресу: <...> (т. 1, л. <...>).

Судебные инстанции установили, что 29.10.2002 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 571 кв. м (кадастровый номер 26:12:010410:48), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> с видом разрешенного использования «участок № 4 для обслуживания производственных помещений в литере "Д4"» (т. 1,                    л. <...>).

Общество 16.06.2023 обратилось в комитет с заявлением № 39-1913 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:48 в аренду без проведения торгов.

Письмом от 14.07.2023 № 08/13-6794с комитет уведомил общество об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в связи с отсутствием на нем объектов недвижимости (т. 1, л. д. 20 – 22).

Общество, полагая, что данный отказ не основан на нормах действующего законодательства, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей  39.17 Земельного кодекса.

Разрешая возникший спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010410:48 необходим заявителю для целей эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, ранее этот участок предоставлялся правопредшественнику общества в аренду для эксплуатации помещений в здании (литера «Д4»). При этом суды учитывали представленное в материалы дела заключение специалистов от 28.11.2023 № 65-5С/2023, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 26:12:010410:48 может быть использован для эксплуатации нежилого помещения заявителя (т. 1, л. д. 67 – 111).

В то же время в названном заключении указано, что принадлежащее обществу нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010410:47 (площадью 5713 кв. м; вид разрешенного использования – под производственными помещениями в литере «Д4»). Данный земельный участок полностью расположен под зданием с кадастровым номером 26:12:010410:297, территория, необходимая для обслуживания данного здания отсутствует. При этом на смежном земельном участке с кадастровым номером 26:12:010410:48 отсутствуют объекты недвижимого имущества.   

В пункте 18  Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, указано, что в том случае, если будет установлено, что испрашиваемый участок  не отвечает требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, необходимо установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого заявителем может быть реализовано его право на приобретение.

Таким образом, образование земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, с нарушением установленных требований, само по себе не означает, что собственник объекта недвижимости вправе претендовать на предоставление в аренду без торгов самостоятельного смежного земельного участка, на котором такой объект отсутствует. По общему правилу подлежит рассмотрению вопрос о возможности формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством.

В данном случае названные обстоятельства, требуемые для правильной квалификации и разрешения требований заявителя в рамках одного дела, суды не устанавливали и не исследовали.

Ссылка общества на прежнюю правовую форму владения испрашиваемым участком и сложившийся порядок использования территории (т. 1, л. д. 123 – 126) не принимается.                     Как следует из текста постановления главы администрации г. Ставрополя от 02.07.2002             № 4532, при разделе земельного участка под производственно-складскими помещениями по проспекту Кулакова, 8, в квартале, 601, участок № 4 площадью 571 кв. м (соответствует испрашиваемому заявителем), участок № 5 площадью 6309 кв. м, участок № 6 площадью 5985 кв. м образованы как необходимые совладельцам для обслуживания помещений в литерах «Д4», «Ю». При этом под литерой «Д4» образован участок № 2 площадью                  5713 кв. м (т. 1, л. д. 125). Последующее предоставление участка № 4 в арендное пользование собственнику отдельных нежилых помещений в здании (литера «Д4») не означает, что этот земельный участок необходим для обслуживания и эксплуатации исключительно названных нежилых помещений. Целесообразность (удобство) использования дополнительного земельного при осуществлении собственной коммерческой деятельности не свидетельствует о наличии предусмотренных законом оснований для предоставления заявителю земельного участка в аренду без торгов.

В соответствии с представленным в материалы электронного дела договором                купли-продажи от 13.06.2023 общество приобрело в собственность нежилое помещение общей площадью 1724, 1 кв. м. Нежилое здание, в котором находится это помещение, расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010410:47 площадью              5713 кв. м, принадлежащем продавцу на праве аренды (31/100 доли), что подтверждено договором от 10.03.2020 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.     

Судебные инстанции не учли, что в силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, в силу прямого указания статьи 39.20 Земельного кодекса право лица на отдельное помещение в едином объекте капитального строительства не влечет возникновения права на формирование отдельного земельного участка под принадлежащим ему объектом. Из текста договора купли-продажи от 13.06.2023 (пункт 3) следует, что земельный участок для эксплуатации здания (не отдельных нежилых помещений) предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая требования общества, не учли положения пунктов 2 и 6 статьи 39.20 Земельного кодекса (с учетом вывода о том, что испрашиваемый земельный участок необходим для эксплуатации нежилых помещений в здании), надлежащим образом не установили обстоятельства оформления прав на участок, предоставленный для эксплуатации здания, не исследовали вопрос о возможности (необходимости) образования земельного участка для его эксплуатации в соответствии с действующим законодательством, в том числе с учетом требований к образуемым и измененным земельным участкам, предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса, не обсудили вопросы о том, не является ли испрашиваемый участок внутренним проездом к другим объектам недвижимости, а также о необходимости привлечения к участию в деле собственников иных нежилых помещений в здании (литера «Д4»).

Вывод суда первой инстанции о нахождении на участке имущественного комплекса не основан на представленных в дело доказательствах.

При таких обстоятельствах суд округа считает необходимым отменить состоявшиеся по делу судебные акты, как принятые без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение                              в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует устранить отмеченные недостатки, установить содержание волеизъявления заявителя, а также обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, в том числе определить, возможно ли образование самостоятельного земельного участка для эксплуатации здания в соответствии с требованиями к образуемым и измененным земельным участкам, предусмотренным статьей 11.9 Земельного кодекса (с учетом включения площади испрашиваемого участка), обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле иных собственников помещений в здании, установить наличие либо отсутствие оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка, предусмотренных      статьей 39.16 Земельного кодекса, после чего принять судебный акт, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2024 по делу                                         № А63-14793/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               М.Н. Малыхина