Решение от 6 мая 2026 г. АС Алтайского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ


656015, Россия, <...>, тел.: <***>

http://www.altai-krai.arbitr.ru; е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

(резолютивная часть)


г. Барнаул Дело № А03-1322/2026

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2026 года.


В полном объеме решение изготовлено 07 мая 2026 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Куличковой Л.Г., при использовании средств аудиозаписи и ведении протокола судебного заседания секретарем секретарем Ермолаевой У.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к администрации города Рубцовска Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании содержащегося в письме от 23.01.2026 № 266/П/447 отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества незаконным как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества посредством направления в адрес заявителя проекта купли-продажи нежилого помещения, кадастровый номер 22:70:021003:1348, площадью 69,8 кв.м., расположенного по адресу:

<...>,

при участии в судебном заседании:


от заявителя (онлайн) – ФИО2, доверенность от 27.05.2025, паспорт, диплом

от заинтересованного лица (онлайн) – Роте С.А., доверенность от 11.11.2025, паспорт, диплом

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) (далее - заявитель, Предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации города Рубцовска Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее - заинтересованное лицо, Администрация) о признании содержащегося в письме от 23.01.2026 № 266/П/447 отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества незаконным как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества посредством направления в адрес заявителя проекта купли-продажи нежилого помещения, кадастровый номер 22:70:021003:1348, площадью 69,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Заявленные требования мотивированы незаконностью оспариваемого отказа. Заявитель полагает, что соответствует условиям, указанным в пункте 5 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в том числе на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества является субъектом малого предпринимательства, отметив, что соответствующие сведения содержаться в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. Предприниматель указывает, что положения Закона № 159-ФЗ не предусматривают такого основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права, как прерывание регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Заинтересованное лицо представило отзыв, считает оспариваемый отказ законным и обоснованным, в связи с чем просит отказать в удовлетворении заявленных требований. Администрация указывает, что при подготовке проекта договора купли-продажи


арендуемого имущества выявлено, что Предприниматель прекратил деятельность с 19.12.2025 и не является субъектом малого и среднего предпринимательства (дата исключения из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства 10.01.2026). Администрация считает оспариваемый отказ законным и обоснованным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Рубцовский городской Совет депутатов Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Третье лицо в письменном отзыве на заявление отмечает, что, исходя из содержания статьи 3 Закона № 159-ФЗ, не следует вывод о том, что временная утрата статуса предпринимателя является основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права. На момент принятия решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 15.01.2026 № 535 ФИО1 была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРН <***>), по данным Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства являлась субъектом малого и среднего предпринимательства. С момента заключения договора аренды от 02.06.2023 № 27-2023-АИ между заявителем и заинтересованным лицом до момента принятия Рубцовским городским Советом депутатов Алтайского края решения № 535 от 15.01.2026 «Об утверждении условий приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>» договор аренды действовал непрерывно, задолженность по арендной плате отсутствовала.

Более подробно позиция лиц, участвующих в деле изложена в заявлении и отзывах на него, представленных в материалы дела.

В судебном заседании представитель заявителя на заявленных требованиях настаивал.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявления.


Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства дела.

Из материалов дела следует, что 02.06.2023 между Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор № 27-2023-АИ аренды муниципального имущества (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель обязуется передать Арендатору в аренду нежилое помещение площадью 69,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, сроком на 3 года с 02.06.2023 по 01.06.2026, а Арендатор обязуется выплатить арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2


настоящего договора, и возвратить имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

05.09.2025 Предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Письмом от 23.01.2026 № 266/П/447 Администрация отказала Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с перерывом в регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Не согласившись с указанным отказом, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением об его оспаривании.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности и во взаимной связи все материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).


Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного


Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 209-ФЗ, к субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - МСП) относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 статьи 4 Федерального закона № 209-ФЗ, хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.

Исходя из положений части 1 статьи 4 Федерального закона № 209-ФЗ, статей 1 и 3 Федерального закона № 159-ФЗ, общего смысла данного закона, наличие статуса субъекта предпринимательской деятельности, а именно: малого и среднего предпринимательства, является обязательным условием, обеспечивающим реализацию преимущественного права арендатора на приобретение арендованного имущества, и статус субъекта предпринимательской деятельности должен сохраняться в период определенного законом срока аренды помещения и до заключения договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 6 и 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо


Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134), для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Субъект гражданских правоотношений как гражданин обладает общей правоспособностью, в которую согласно статье 18 ГК РФ входит право заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью.

В соответствии со статьей 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 статьи 23 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно положениям пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 статьи 23 ГК РФ (то есть без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя), не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.

Положений, согласно которым физическое лицо и индивидуальный предприниматель рассматривались бы одновременно как два отдельных субъекта гражданских правоотношений, гражданское законодательство не содержит

Таким образом, право заниматься предпринимательской деятельностью входит в правоспособность гражданина, который, вне зависимости от того, выступает ли он в гражданских правоотношениях как физическое лицо или индивидуальный предприниматель, является одним и тем же субъектом гражданских правоотношений.


Как следует из материалов дела и не оспорено лицами, участвующими в деле, сдача в аренду Предпринимателю нежилого помещения по договору № 27-2023-АИ аренды муниципального имущества осуществлялась в целях использования помещения для осуществления административно-хозяйственной деятельности.

Кроме того, исходя из содержания предмета Договора (нежилое здание) следует вывод об использовании (предполагаемом использовании) арендуемого имущества в целях осуществления предпринимательской деятельности, а не для личных (семейных) нужд.

В данном случае отсутствие указания при заключении Договора на статус заявителя в качестве индивидуального предпринимателя не свидетельствует о пользовании заявителем арендуемым помещением в личных целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Претензий в отношении нецелевого использования арендованного здания или в связи с невнесением арендной платы Арендодатель Арендатору не предъявлял, при этом согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом, а субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Вместе с тем, по мнению суда, отказав заявителю в предоставлении государственной услуги по реализации преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения, Администрация фактически установила для такого субъекта гражданских правоотношений как гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, дополнительное ограничение в реализации права на приобретение арендованной им недвижимости, связанное с регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя, что не соответствует положениям пункта 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Исходя из норм части 3 статьи 23 ГК РФ, части 3 статьи 49 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» правоспособность физического лица в качестве индивидуального предпринимателя возникает с момента внесения в единый государственный реестр сведений о приобретении им статуса индивидуального предпринимателя и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о прекращении его деятельности.


Согласно выписке Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 05.03.2020 и прекратила деятельность 19.12.2025.

ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 24.12.2025.

На момент заключения с Администрацией договора аренды муниципального имущества, ФИО1 обладала статусом физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя.

Следовательно, сведения о заявителе на момент обращения в Администрацию с соответствующим заявлением содержались в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства и не исключены на настоящий момент.

Судом установлено, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном пользовании ИП ФИО1 непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с Договором; сведения о наличии задолженности по арендной плате за спорное имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления у суда отсутствуют.

Документов, свидетельствующих о том, что арендуемое истцом здание не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ сторонами в материалы дела не представлены.

С учетом изложенных обстоятельств, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, доводы и возражения сторон, установив факт отсутствия обоснованного отказа ответчика в реализации преимущественного права ИП ФИО1 на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, пришел к выводу, что оспариваемый отказ, изложенный в письме от 23.01.2026 № 266/П/447, подлежит признанию незаконным.

В соответствии с пунктами 3 частей 4 и 5 статьи 201 АПК РФ решение арбитражного суда должно содержать указание на обязанность заинтересованного лица совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения.

Поскольку предусмотренному Законом № 159-ФЗ праву заявителя на выкуп арендуемого помещения корреспондирует обязанность органа местного самоуправления


совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права, суд считает необходимым в качестве восстановительной меры обязать администрацию города Рубцовска Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества посредством направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи нежилого помещения, кадастровый номер 22:70:021003:1348, площадью 69,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Учитывая изложенное, заявление подлежит удовлетворению.


В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате госпошлины относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.


Признать недействительным отказ администрации города Рубцовска Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», изложенный в письме от 23.01.2026

№ 266/П/447.


Обязать администрацию города Рубцовска Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества посредством направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи нежилого помещения, кадастровый номер 22:70:021003:1348, площадью 69,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.


Взыскать с Администрации города Рубцовска Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Л.Г.Куличкова