Решение от 29 августа 2019 г. по делу № А32-10441/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-10441/2019

г. Краснодар «29» августа 2019 года


Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 29 августа 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-10441/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 306230112200101)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399, обязании подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 площадью 1725 кв. м для подписания,

при участии в судебном заседании представителя заявителя – ФИО2 (по доверенности от 04.10.2018), представителя департамента – ФИО3 (по доверенности от 07.02.2019),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края со следующими требованиями:

- признать незаконным решение департамента имущественных отношений Краснодарского края об отказе в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 314237214900105) в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399, выраженное в письме департамента имущественных отношений Краснодарского края от 10.12.2018 №52-54835/18-33-24;

- обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 314237214900105) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 площадью 1725 кв. м для подписания.

В судебное заседание, проводившееся с перерывом с 06.08.2019 по 08.08.2019, явку своих представителей стороны обеспечили.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Из материалов дела и заявления предпринимателя следует, что 15 апреля 2015 года индивидуальный предприниматель ФИО1 приобрела по договору купли-продажи, цех ширпотреба, площадью 330.8 кв. м, по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством 23-АН556802, выданным 27.04.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2015 года сделана запись регистрации 23-23/037-23/037/801/2015-5918/2.

На момент приобретения объекта недвижимости, он располагался на земельном участке с кадастровым номером 23:38:112007:355.

В соответствии с приказом № 536 Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.04.2016 года из земельного участка с кадастровым номером 23:38:112007:355, площадью 16651 кв.м., были образованы 6 (шесть) земельных участков, в том числе, земельный участок площадью 1731 кв.м, которому был присвоен кадастровый номер 23:38:0112007:399, и уточнена площадь 1725 кв.м.

Право собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером 23:38:0112007:399 принадлежит Краснодарскому краю (номер государственной регистрации прав 23-23-037/803/2016-4574/1 от 28.12.2016). Таким образом, распоряжение данным земельным участком осуществляется Краснодарским краем в лице департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Цех ширпотреба, общей площадью 330.8 кв. м. принадлежащий заявителю на праве собственности, расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0112007:399 относящемся к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производство товаров народного потребления, поставлен на кадастровый учет 08.12.2016 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2018 № 23/037/002/2018-119). Из представленного в материалы дела технического паспорта следует, что площадь цеха ширпотреба составляет 379, 9 кв.м.

Как указывает заявитель, помимо цеха ширпотреба, на земельном участке площадью 1725 кв.м. расположены не являющиеся объектами капитального строительства, но принадлежащие индивидуальному предпринимателю на праве собственности: навес, литер Г7, площадью 75 кв.м., навес, литер Г8, площадью 40.1 кв.м, три рефрижераторные секции общей площадью 120 кв.м, холодильная камера с фреоновой холодильной установкой 245,7. куб. м.

Актом обследования земельного участка №163 от 15.08.2018 установлено, что ФИО1 использует земельный участок с кадастровым номером 23:38:0112007:399 для размещения цеха ширпотреба, лит. Д. принадлежащего ей на праве собственности. Также на земельном участке размещены две рефрижераторные секции, холодильная камера с навесом и строения из металлопрофиля. Хозяйственная деятельность на момент обследования на участке не ведется. Представлены копии квитанций по оплате за использование земельного участка в размере 199043 рубля.

07 ноября 2018 года индивидуальный предприниматель обратилась в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 в аренду сроком на 49 лет.

10 декабря 2018 года департаментом имущественных отношений Краснодарского края письмом №52-54835/18-33-24 было отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 в аренду.

Данный отказ мотивирован тем, что заявитель не обосновал площадь испрашиваемого земельного участка в аренду. Кроме того в отказе департамент указал, что согласно информации, представленной ГКУ КК «Кубаньземконтроль», а также заявителем, перечень всех зданий, сооружений, расположенных в границах испрашиваемого земельного участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 расположены в том числе навесы литер Г7, Г8, три рефрижераторных секции, холодильная камера, в отношении которых отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества. Представленная индивидуальным предпринимателем справка от 22.01.2018 № 3 о статусе сооружений не содержит сведения о кадастровом номере земельного участка, в границах которого расположены объект недвижимого имущества с кадастровым номером 23:38:0112007:106, а также иные сооружения.

Полагая, что отказ департамента противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, индивидуальный предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Вместе с тем, оспариваемое в настоящем деле решение департамента является далеко не первым в длительной тяжбе по поводу оформления права на фактически используемый под зданием цеха земельный участок.

Предприниматель неоднократно обращалась в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлениями о предоставлении спорного участка в аренду.

А именно, письмами от 14.04.2017 №52-10735/17-33-24, от 01.08.2017 №52-25430/17-33-23, от 28.11.2017 №52-43287/17-33-24, от 07.03.2018 №52-10533/18-33-24, департаментом имущественных отношений Краснодарского края было отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 в аренду.

Данные отказы мотивированы тем, что заявитель обладает правом на приобретение в аренду без проведения торгов только земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего индивидуальному предпринимателю объекта недвижимости, также заявитель не обосновал необходимость для использования его строений земельного участка испрашиваемой площади.

Вместе с тем, управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Армавир 17.11.2017 года за номером 30-15/5680 была изготовлена справка «О соответствии площади земельного участка», на основании расчета нормативной площади испрашиваемого земельного участка, установлено, что для застройки 781.5. кв.м., необходимый земельный участок составит ориентировочно -1953.8 кв.м. Содержащиеся в указанных документах выводы сделаны с учетом того, что в границах земельного участка расположен объект капитального строительства, а также объекты вспомогательного назначения (навес, литера Г7, площадью 75 кв.м., навес, литера Г8, площадью 40.1 кв.м., три рефрижераторные секции общей площадью 120 кв.м., холодильная камера с фреоновой холодильной установкой 245.7. куб.м.) Необходимая площадь земельного участка определена согласно СП 18.133330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий, как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов». В соответствии с нормативными требованиями площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов включая навесы, эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов, открытые склады, подземные сооружения (инженерные коммуникации над которыми не могут быть размещены здания и сооружения). Следовательно, при площади застройки - 781,5 кв.м, необходимый земельный участок составит ориентировочно - 1953,8 кв.м.

В письме администрации муниципального образования город Армавир от 04.07.2019 №32-34/1761/08 со ссылкой на схему генерального плана муниципального образования указано на нахождение земельного участка в функциональной зоне «производственная, коммунальная и складская зона».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Армавир, с изменениями, утверждёнными решением Армавирской городской Думы от 11.08.2017 г. № 268 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город Армавир», рассматриваемый земельный участок по адресу: <...> расположен в зоне П-2, выделенной для обеспечения правовых условий формирования предприятий, производств и объектов IV-V класса опасности, с низкими уровнями шума и загрязнения. Допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. Сочетание различных видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований.

Из смысла оспариваемого отказа департамента в предоставлении участка обществу в собственность следует, что заявитель не обосновал необходимость для использования его строений земельного участка испрашиваемой площади.

В дело индивидуальным предпринимателем представлен расчет нормативной площади испрашиваемого земельного участка, выполненный Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Армавир 17.11.2017 № 30-15/5680, согласно которому в границах обследуемого земельного участка расположены объект капитального строительства, а также объекты производственного назначения (навес, литера Г7, площадью 75 кв.м., навес, литера Г8, площадью 40.1 кв.м., три рефрижераторные секции общей площадью 120 кв.м., холодильная камера с фреоновой холодильной установкой 245.7. куб.м.). Необходимая площадь земельного участка определена согласно СП 18.133330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий, как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов».

В соответствии с нормативными требованиями, площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические площадки, санитарно-технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий.

В площадь застройки должны включаться резервные участки на территории объекта, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений).

Судом назначена экспертиза, проведение которой было поручено ФИО4.

В разделе заключения «Выводы по поставленным вопросам», эксперт указал следующее:

- для эксплуатации объекта недвижимости, строений, сооружений и инженерных сетей, расположенных на исследуемом земельном участке с кадастровым номером 23:38:0112007:399, по адресу: <...> необходим земельный участок нормативной площадью 1881 кв.м.

Эксперт сделал вывод, что для размещения проезда и приобъектных автостоянок в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ (ст.48, ч.1), требованиями Приказа Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 года №78 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края», нормативами СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», необходим земельный участок площадью 850 кв.м. (стоянки) +225 кв.м. (разворотная площадка)=1075 кв.м. Для размещения здания цеха ширпотреба литер «Д» с учетом отмосток необходим земельный участок площадью 32,15x14,60=470 м2. Часть исследуемого земельного участка площадью 336м2 исключена из застройки ввиду обременения охранной зоной транзитной ЛЭП.

Таким образом, минимально необходимая площадь земельного участка для эксплуатации здания цеха ширпотреба литер «Д» составит: участок, занятый непосредственно цехом с учетом отмосток по периметру 470 кв.м, участок для организации проезда, разворотной тупиковой площадки и парковок автомобилей сотрудников и посетителей 1075 кв.м., охранная зона транзитной инженерной коммуникации ЛЭП 0,6кВ 336 кв.м. На основании вышеизложенного, общая нормативная площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399, по адресу: <...>, для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, строений, сооружений и инженерных сетей составляет 1881 кв.м. Данная площадь превышает минимальную нормативную, однако в сложившейся градостроительной ситуации, учитывая расположение участка в тупике и необходимость организации проездов, парковок и разворотной площадки, обременение участка охранной зоной транзитной инженерной коммуникации, для нормальной эксплуатации исследуемого здания цеха литер «Д» целесообразно уменьшение показателя плотности застройки до 22%.

Указанное экспертное заключение исследовано судом наряду с другими доказательствами по делу, и признано допустимым доказательством.

В заключении эксперта ФИО4 достаточно подробно и четко, со ссылкой на нормативные акты изложены рассуждения эксперта по поставленному вопросу, что свидетельствует о полноте проведенного исследования.

Фактически доводы департамента о недостоверности экспертного заключения сводятся к несогласию с результатами исследования, по существу которое не оспорено, а также подтверждено материалами дела.

Кроме того, департаментом ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта, о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлены.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок был сформирован в данных площади и границах приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.04.2015 №536, которым утверждена схема расположения земельных участков, неоднократные обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении ему участка в аренду, и при этом отсутствие со стороны департамента каких-либо мер по формированию участка, который бы, по мнению департамента, соответствовал нормативно необходимой площади, суд считает требования предпринимателя обоснованными и подлежащими удовлетворению. В противном случае, предприниматель, добросовестно первоначально обратившись с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а затем неоднократно обращаясь в департамент с заявлениями о предоставлении ей сформированного участка в аренду, остаётся без титула на землю, то есть осуществляет беститульное пользование.

Судом запрошены документы градостроительного зонирования в администрации города Армавира на предмет проверки обстоятельств, которые бы исключали предоставление спорного земельного участка в аренду.

Из сведений ИСОГД по состоянию на 2019 год невозможность предоставления земельного участка в аренду не усматривается.

В соответствии с письмом заместителя начальника управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир (приложения к выписке из ИСОГД), земельный участок с кадастровым номером 23:38:0112007:399 на землях общего пользования не расположен, участок расположен в территориальной зоне П-2 "зона предприятий, производств и объектов IV-V класса опасности СЗЗ-100-50м" (согласно Правилам землепользования и застройки), по генеральному плану участок расположен в функциональной зоне "производственная, коммунальная и складская зона".

Департаментом не доказана возможность раздела земельного участка и формирования земельного участка меньшей площади непосредственно по отмостке здания цеха ширпотреба, не доказано, что именно такой участок будет достаточным для размещения и эксплуатации принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости.

Поскольку обратное департаментом не доказано, суд считает, что земельный участок с кадастровым номером 23:38:0112007:399 является необходимым и подлежит предоставлению в аренду предпринимателю как собственнику здания цеха.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации решение департамента имущественных отношений Краснодарского края об отказе в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 314237214900105) в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399, выраженное в письме департамента имущественных отношений Краснодарского края от 10.12.2018 №52-54835/18-33-24.

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 314237214900105) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0112007:399 площадью 1725 кв. м для подписания.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 314237214900105) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 314237214900105) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2 700 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков