Решение от 7 августа 2019 г. по делу № А63-26434/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-26434/2018
г. Ставрополь
07 августа 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена17 июля 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме07 августа 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Невинномысск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн», ОГРН <***>, г. Ставрополь,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в заседании представителя ответчика ФИО2-М.М. по доверенности от 28.05.2019,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Маркет Лайн» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 164 630,08 руб. за период с 01.10.2016 по 30.09.2018 и пени в размере 182 481,76 руб. за период с 15.11.2015 по 03.10.2018 по договору аренды от 31.05.2010 № 210.

Ответчик в отзыве на иск заявил о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности за период с 01.10.2015 по 27.12.2015 в общем размере 69 078,57 руб. и в отношении процентов за период с 15.11.205 по 27.12.2015; полагал необходимым производить расчет арендной платы с 01.01.2016 исходя из кадастровой стоимости, установленной решением комиссии от 22.12.2016, в размере 4 766 000 руб., а кадастровую стоимость в размере 10 950 776, 10 руб., восстановленную апелляционным определением от 05.12.2017, применять с 01.01.2018; при расчете арендной платы подлежит применению пункт 2 статьи 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании постановления главы города Невинномысска от 26.05.2010 № 1671 комитетом (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор от 31.05.2010 № 210 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:50 площадью 8 602 кв.м, расположенного по адресу: <...>, под промышленными объектами.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 26.05.2010 до 25.05.2015.

В пункте 1.2 указано на наличие нежилых строений на участке.

Так, обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по вышеуказанному адресу: склад с кадастровым номером 26:16:020201:5033 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-715), гаражи с кадастровым номером 26:16:020201:5030 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-710), склад с кадастровым номером 26:16:020201:5036 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-714), гаражи-склады с кадастровым номером 26:16:020201:5037 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-716), мастерская сварочная с кадастровым номером 26:16:020201:5038 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-711), административное здание с кадастровым номером 26:16:020201:5029 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-709), проходная с кадастровым номером 26:16:020201:5034 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-717), мастерская слесарная склад с кадастровым номером 26:16:020201:5031 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-712), колерная с кадастровым номером 26:16:020201:5032 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-713).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.12.2012 за номером 26-26-22/033/2012-600.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчётом не позднее 15 ноября текущего года путём перечисления на расчётный счёт арендатора.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Претензией от 05.10.2018 № 3828/27 комитет предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате и пене в 30-дневный срок. Претензия направлена ответчику 05.10.2018, что подтверждается почтовой квитанцией.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Расчет арендной платы за период по 31.03.2016 выполнен комитетом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок № 64-п), а с 01.04.2016 – на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок № 112-п).

Согласно пункту 3 Порядка № 64-п арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Согласно пункту 7 Порядка № 64-п базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к настоящему Порядку.

Пунктом 3 Порядка № 112-п установлена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку.

Приложением № 1 к Порядку № 64-п и таблицей 1 приложения к Порядку № 112-п базовые размеры (ставки) арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок установлены в размере 7 % и 5,55 %, соответственно.

Истцом заявлена ко взысканию арендная плата за период с 01.10.2016 по 30.09.2018.

При этом судом установлено следующее.

Согласно постановлению главы администрации г. Невинномысска № 627 от 12.08.1992 за СМУ-2 СПА «Невинномысскстрой» был закреплен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование площадью 0,84 га для производственной деятельности, о чем выдано свидетельство о праве собственности на землю за № 50.

Распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска от 14.03.2006 № 212 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул. Низяева, 41, площадью 8602 кв.м, для производственной деятельности.

20 июля 2006 года постановлением главы города Невинномысска № 1243 в постановление № 627 от 12.08.1992 внесены изменения, согласно которым за ОАО «Невинномысскстрой» закреплен земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:0050, относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: <...>, площадью 8602 кв.м для производственной деятельности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2004 года по делу № А63-148/2003-С5 ОАО «Невинномысскстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство.

По результатам торгов по реализации имущества должника (ОАО «Невинномысскстрой») обществу договору купли-продажи продано имущество, в том числе расположенное по адресу: <...>: гаражи, инвентарный № 13342, лит. Б, площадью 155,6 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/ 185:1001-1007/Б; административное здание, инвентарный № 13342, лит. А, площадью 939,7 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001/А; мастерская сварочная инвентарный № 13342, лит. В, площадью 84,1 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/В; туалет, инвентарный № 13342, лит. Г, площадью 71,7 кв. м, кадастровый №26:16:020201:0050:13342/185:1001-1003/Г: мастерская слесарная-склад, инвентарный № 13342, лит. Д, площадью 427,3 кв.м, кадастровый № 26:16:020201: 0050:13342/185:1001-1003/Д; колерная, инвентарный № 13342, лит. Е, площадью 208,13 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1005/Е; склад, инвентарный № 13342, лит. Ж, площадью 126,4 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/Ж; склад, инвентарный № 13342, лит. И, площадью 307,4 кв. м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001/И; гаражи, инвентарный № 13342, лит. К, площадью 201,6 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1007/К; проходная, инвентарный № 13342, лит. Л, площадью 14,7 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050: 13342/185:1001-1002/Л.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2009 по делу № А63-15910/08-С1-3, которым признано право собственности общества на указанные выше объекты.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Как установлено выше, спорный земельный участок до предоставления в аренду был закреплен за ОАО «Невинномысскстрой» на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в связи с продажей объектов перешло к обществу, следовательно договор аренды от 31.05.2010 № 210 является переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон 137-ФЗ) предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Принимая во внимание изложенное, арендная плата подлежит определению исходя из кадастровой стоимости земельных участков с применением предельно допустимого размера годовой арендной платы, установленного в пункте 2 статьи 3 Закона 137-ФЗ, т.е. в размере 2 % от кадастровой стоимости.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.

Согласно представленному в материалы дела расчету на начало 3 квартала 2015 года долг по арендной плате составлял 3,26 руб.

За 3-4 кварталы 2015 года подлежало уплате 41 742,06 руб. (20 871,03+20 871,03), исходя из базового размера 2 % и кадастровой стоимости 4 174 206,52 руб., утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

10 ноября 2015 года ответчиком уплачено 73 051 руб. арендной платы, т.е. на конец 2015 года у общества имелась переплата в размере 31 305,68 руб.

Следовательно за 4 квартал 2015 года просроченной арендной платы нет, а также не имеется оснований для начисления пени с 16.11.2015.

С учетом изложенного срок исковой давности в данном случае не имеет значения.

При расчете арендной платы с 01.01.2016 подлежит применению кадастровая стоимость в размере 10 950 776,10 руб., утвержденная приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

Следует отметить, что 22 декабря 2016 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ставропольскому краю по заявлению общества было принято решение № 1499 о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка и определении ее в размере рыночной стоимости 4 766 000 руб.

Однако, администрацией города Невинномысска указанное решение оспорено в суде. Решением Ставропольского краевого суда от 19.05.2017 в удовлетворении заявления администрации отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 05.12.2017 по делу № 33аа-1104/2017 решение Ставропольского краевого суда отменено, решение комиссии от 22.12.2016 № 1499 признано незаконным, суд указал на восстановление в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка 26:16:020201:50 в размере 10 950 776,10 руб.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) акт государственного органа, противоречащий закону, не подлежит применению.

С учетом изложенного, применение истцом при расчете арендной платы кадастровой стоимости в размере 10 950 776,10 руб. правомерно.

Довод общества о необходимости применения данного размера кадастровой стоимости с 01.01.2018 со ссылкой на пункт 17 постановления Порядка № 112-п основан на неправильном толковании данной нормы права.

Расчет истцом арендной платы с применением названной кадастровой стоимости произведен в связи с восстановлением апелляционным судом кадастровой стоимости в размере, ранее установленном приказом от 27.11.2015 № 1380, по причине того, что решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 было основано на несоответствующем требованиям закона отчете об оценке, а не в связи с изменением кадастровой стоимости, как указывает ответчик.

В материалы дела истцом представлено определение Ставропольского краевого суда от 23.04.2019 о принятии к производству административного искового заявления общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка 26:16:020201:50 в размере рыночной.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого, в частности, судом общей юрисдикции

Основополагающим обстоятельством для приостановления производства является невозможность разрешения гражданского дела до рассмотрения другого гражданского дела, в котором могут быть установлены факты, имеющие преюдициальное значение для того дела, производство по которому должно быть приостановлено.

В рамках данного дела суд не находит оснований для приостановления производства по делу, в случае изменения судом кадастровой стоимости земельного участка общество вправе обратиться с заявлением о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, поэтому рассмотрение дела в настоящее время не нарушает прав ответчика.

Более того, согласно данным Государственной автоматизированной системы «Правосудие» административный иск оставлен без рассмотрения (определение Ставропольского краевого суда от 01.07.2019).

Ответчиком произведены следующие платежи: от 13.04.2016 № 131 на сумму 73 047,46 руб., от 30.05.2016 № 197 на сумму 15 000 руб., от 28.07.2016 № 289 на сумму 5 000 руб., от 19.08.2016 № 321 на сумму 13 000 руб., от 25.10.2016 № 406 на сумму 45 000 руб., от 09.12.2016 № 468 на сумму 10 000 руб., от 21.12.2016 на сумму 10 000 руб., от 29.12.2016 № 526 на сумму 50 000 руб., 24.04.2017 № 144 на сумму 20 000 руб., от 29.05.2017 № 140 на сумму 10 000 руб. с указанием назначения платежа «доходы, получаемые в виде арендной платы за земельный участок по договору № 210 от 26.05.2010»и от 11.07.2017 № 208 на сумму 159 827, 04 руб., от 19.06.2017 на сумму 17 000 руб., от 18.09.2018 № 319 на сумму 191 386,75 руб. с указанием назначения платежа «доходы, получаемые в виде арендной платы за земельный участок по договору № 210 от 26.05.2010. Погашение основного долга».

С учетом приведенных выводов судом произведен пересчет арендной платы и пени:

Квартал

Арендная плата за квартал, руб.

Платежи

сумма (руб.)/дата

Долг/переплата нарастающим итогом, +/-, руб.

Период

пени

Сумма пени, руб.

-31305,68

1 кв. 2016

54753,88

23448,20

16.03.2016

13.04.2016

249,33

73047,46

13.04.2016

-49599,26

15000

30.05.2016

-64599,26

-64599,26

2 кв. 2016

54753,88

-9845,38

5000

28.07.2016

-14845,38

13000

19.08.2016

-27845,38

3 кв. 2016

54753,88

26908,50

16.09.2016

18.09.2016

28,25

26908,50

19.09.2016

25.10.2016

331,87

45000

25.10.2016

-18091,50

4 кв. 2016

54753,88

36662,38

16.11.2016

09.12.2016

293,3

10000

09.12.2016

26662,38

10.12.2016

21.12.2016

106,65

10000

21.12.2016

16662,38

22.12.2016

29.12.2016

44,43

50000

29.12.2016

-33337,62

1 кв. 2017

54753,88

21416,26

16.03.2017

26.03.2017

78,53

21416,26

27.03.2017

24.04.2017

201,85

20000

24.04.2017

1416,26

25.04.2017

01.05.2017

3,22

1416,26

02.05.2017

29.05.2017

12,23

10000

29.05.2017

-8583,74

2 кв. 2017

54753,88

46170,14

16.06.2017

18.06.2017

42,71

46170,14

19.06.2017

11.07.2017

318,57

159827,04

11.07.2017

-113656,90

3 кв. 2017

54753,88

-58903,02

-58903,02

-58903,02

4 кв. 2017

54753,88

-4149,14

-4149,14

-4149,14

1 кв. 2018

54753,88

50604,74

16.03.2018

25.03.2018

126,51

50604,74

26.03.2018

15.06.2018

1002,82

2 кв. 2018

54753,88

105358,62

16.06.2018

19.06.2018

101,85

17000

19.06.2018

88358,62

20.06.2018

15.09.2018

1879,09

3 кв. 2018

54753,88

143112,50

16.09.2018

16.09.2018

34,59

143112,50

17.09.2018

18.09.2018

71,56

191386,75

18.09.2018

-48274,25

Всего:

4927,36

При пересчете арендной платы установлено, что долга не имеется.

Вместе с тем, как видно из расчета, имели место случаи несвоевременной оплаты, в результате чего общая сумма пени составила 4 927,36 руб.

Согласно сведений комитета, на начало спорного периода имелась переплата по сумме пени в размере 3 651,66 руб.

Таким образом взысканию подлежит 1 275,70 руб. пени.

При этом, доводы ответчика о превышении суммы переплаты по арендной плате над суммой долга по пене, не могут быть учтены судом, поскольку учет платежей по основному обязательству в счет неустойки законом и договором не предусмотрен, а доказательств прекращения обязательств по пени путем зачета в предусмотренном законом порядке (статья 410 ГК РФ) не имеется.

По правилам статьи 110 АПК РФ госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края 1 275,70 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн» в доход федерального бюджета 25,07 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский