Решение от 15 февраля 2023 г. по делу № А21-8391/2022

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru



Р Е Ш Е Н И Е


г. Калининград

Дело №

А21-8391/2022

«15»

февраля

2023 года


«13» февраля 2023 года оглашена резолютивная часть решения


Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ТриКа-Строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора, признании отсутствующим права собственности, исключении записи из ЕГРН,

и по встречному заявлению ООО «ТриКа-Строй» к Администрации ГО «Город Калининград», Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действий,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,

при участии:

от общества: ФИО2 по доверенности,

от Комитета: ФИО3 по доверенности (до перерыва),

от Администрации: ФИО4 по доверенности (до перерыва),

от Управления – не явились, извещены;

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТриКа-Строй» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2011 № 010983, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение (замощение) с кадастровым номером 39:15:141502:73 площадью 1 533 кв.м, исключении из ЕГРН записи о его государственной регистрации.

К совместному рассмотрению принято встречное заявление ООО «ТриКа-Строй» о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в отказе в изменении разрешенного использования земельного участка с КН 39:15:141502:13 по адресу: <...>.

В качестве восстановления нарушенных прав общество просит обязать Администрацию принять решение об изменении разрешенного использования земельного участка с КН 39:15:141502:13 по адресу: <...> с «под строительство многоквартирного дома» под «бытовое обслуживание».

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте заседания извещалось надлежащим образом согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представители Администрации и Комитета поддержали требования, ссылаясь на длительное неиспользование земельного участка по назначению, по встречным требованиям просили отказать.

Представитель общества против иска возражал, встречное заявление просил удовлетворить, указал на установленную преюдициально невозможность использовать земельный участок по назначению.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12:50 часов 13.02.2023 г. в порядке статьи 163 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения заявителя, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.07.2011 г. между Администрацией и обществом заключен договора № 010983 на передачу в аренду на срок до 25.03.2031 городских земель – земельного участка с КН 39:15:141502:13 по адресу: <...> под существующую открытую платную стоянку для автомобилей.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Постановлением администрации от 30.04.2013 № 601 на основании заявления общества и решения суда по делу №А21-8673/12 вид разрешенного использования земельного участка с КН 39:15:141502:13 изменен на вид – под строительство многоквартирного жилого дома.

Как установлено вступившим в законную силу решением Калининградского областного суда от 22.01.21 г. по делу № 3а-6/2021, а основании запроса административного истца от 29 августа 2017 года Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области был подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 39:15:141502:13. В этой связи обществу стало известно, что указанный земельный участок полностью располагается в санитарно-защитной зоне для площадки ЗАО «Калининградвторресурсы». Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и других объектов (производственно -, санитарно-, инженерно-технических) Н-8 в отношении участка с кадастровым номером 39:15:141502:13 отображена в Генеральном плане городского округа «Город Калининград», утвержденном решением городского Совета депутатов Калининграда от 6 июля 2016 года № 225, и Правилах землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением городского Совета депутатов Калининграда от 25 декабря 2017 года № 339.

В рамках указанного дела суд установил, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25 декабря 2017 года № 339, земельный участок с кадастровым номером 39:15:141502:13 находится в территориальной зоне ОЖ – зона общественно-жилого назначения (подзона А), в которой предусмотрены, в том числе, следующие виды разрешенного использования земельного участка: малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная жилая застройка, обслуживание жилой застройки, коммунальное обслуживание, развлечения, спорт.

Согласно действующим Правилам землепользования и застройки, Генеральному плану городского округа «Город Калининград» земельный участок с кадастровым номером 39:15:141502:13 полностью относится к территории зоны с особыми условиями использования территории Н-8 – санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и других объектов (производственно-, санитарно-, инженерно-технических).

Таким образом, земельный участок, арендуемый административным истцом полностью вошел в границы санитарно-защитной зоны, сведения о которой в установленном порядке внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе на основании распоряжения Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» Об утверждении границ санитарно-защитной зоны для площадки ЗАО «Калининградвторесурсы» и установлении ограничений (обременений) на входящие в ее состав земельные участки от 12.08.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН на спорный земельный участок и является достаточным основанием для обязательного их учета при разработке документов территориального планирования и градостроительного зонирования, и отражения границ такой зоны как в Генеральном плане, так и в Правилах землепользования и застройки.

Пунктом 5.1 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» предусмотрено, что в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

В свою очередь, Администрация, указывая на длительное неиспользование земельного участка по целевому назначению обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (часть 1 статьи 10 ГК РФ).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (часть 5 статьи 10 ГК РФ).

Согласно статье 9 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (часть 1 статьи 10 ГК РФ).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (часть 5 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен ст. 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Ст. 619 ГК РФ в дополнение к общим нормам о порядке расторжения договора предусмотрено специальное правило о направлении арендатору до предъявления требования о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Таким образом, по смыслу названных правовых норм, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

Понятие существенного нарушения условий договора содержится в п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся возможности распоряжения земельным участком в целях, предусмотренных договором аренды.

Из преюдициальных судебных актов следует, что переданный ответчику в аренду земельный участок не мог быть использован в соответствии с целью, определенной в договоре, ввиду его нахождения в территории зоны с особыми условиями использования территории Н-8 – санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и других объектов (производственно-, санитарно-, инженерно-технических).

При этом арендатор во исполнение договора аренды на протяжении нескольких лет осуществлял работы по подготовке документации для освоения участка, обращался в Администрацию, судебные органы.

В связи с изложенным, в отсутствии вины арендатора, суд полагает необходимым отказать Администрации в требовании о расторжении договора.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Такой иск направлен на то, чтобы суд подтвердил, констатировал уже существующее правоотношение. Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существовало как на момент возникновения спора, так и на момент предъявления иска, а также разрешения возникшего спора.

Правом на обращение в суд с исковым заявлением о признании права (обременения) отсутствующим обладает лицо, за которым зарегистрировано право собственности или иное вещное право на тот же объект, что и у ответчика, либо лицо, которое в силу закона осуществляет правомочия собственника в случаях прямо предусмотренных законом в отношении спорного объекта недвижимости.

Кроме того, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 и пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Учитывая сохранение арендных прав общества на земельный участок, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение (замощение) с кадастровым номером 39:15:141502:73 площадью 1 533 кв.м., исключении из ЕГРН записи о его государственной регистрации.

В свою очередь общество полагает, что действия Администрации по отказу в изменении разрешенного использования земельного участка с КН 39:15:141502:13 по адресу: <...> неправомерны, просит обязать Администрацию принять решение об изменении разрешенного использования земельного участка с «под строительство многоквартирного дома» под «бытовое обслуживание».

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных 6 с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее – Обзор об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В данном случае, спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды. Следовательно, у арендодателя возникла корреспондирующая обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Однако в суд не представлены доказательства того, что общество обращалось к заинтересованному лицу для изменения разрешенного использования земельного участка на «бытовое обслуживание», представлены только обращения для изменения на разрешенное использование «спорт», что в связи с особенностями производства в рамках главы 24 АПК РФ, а также по причине наличия запретов имеющейся санитарной зоны, включая запрет на строительство спортивных сооружений, не позволяет удовлетворить встречное заявление.

В связи с указанным, в удовлетворении заявления следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Администрации городского округа «Город Калининград» отказать.

В удовлетворении заявления ООО «ТриКа-Строй» отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.




Судья И.Л. Гурьева