Решение от 19 июня 2025 г. по делу № А31-4870/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, <...>

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-4870/2024
г. Кострома
20 июня 2025 года
Резолютивная часть решения вынесена 16 мая 2025 года

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2025 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Волковой О.М.,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к администрации городского округа город Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности на объект недвижимости,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «СМС проект» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

без участия в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в суд с иском к администрации городского округа город Кострома (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на здание – объект делового управления, общей площадью 382,3 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070707:860, местоположение: <...>.

Определением Арбитражного суда Костромской области от 21.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – Управление).

Определением Арбитражного суда Костромской области от 17.06.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «СМС проект» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – Общество).

Администрация в представленном отзыве (исх. от 24.07.2024 № б/н) указала, что в материалах дела отсутствуют доказательства соответствия построенного объекта проектной документации; нет доказательств, что указанный объект построен в границах существующего фундамента, в связи с чем указанный объект является самовольной постройкой.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в представленном отзыве (исх. от 21.06.2024 № 01-40/4361) разрешение спора оставило на усмотрение суда.

Опровергая доводы Администрации, Предприниматель ссылался, что истцом 23.12.2022 получено разрешение на строительство в целях реконструкции (завершение строительства) объекта делового назначения по адресу: <...>. После проведения строительных работ в соответствии с вышеуказанным разрешением на строительство истец обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако ответчиком 22.03.2024 было принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод, поскольку размещение объекта в границах земельного участка не соответствует допустимому размещению объекта, поскольку минимальные отступы возведенного объекта от границ земельного участка не соответствуют градостроительным требованиям. Вместе с тем, исходя из технического заключения ООО «Инженер Строитель» от 05.04.2024 № 32 указанные отклонения не являются существенными, завершенный строительством объект соответствует строительным, противопожарным, санитарным, градостроительным (за исключением несоблюдения отступов от границ земельного участка) нормам и правилам. Построенный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, из проектной документации на объект (Раздел 3 «Архитектурные решения» - План технического подполья), видно, что фундаменты по контуру здания при строительстве не возводились вновь, а использовались существующие, в связи с чем, полагает, что при подготовке документации для получения разрешения на отклонения были допущены ошибки в размерах отступов проектной организацией ООО «СМС проект».

По ходатайству истца в отсутствие возражений ответчика определением Арбитражного суда Костромской области от 13.08.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «СоюзЭксперт» (ИНН <***>, ОГРН <***>), эксперту ФИО2.

03.02.2025 в материалы дела от ООО «СоюзЭксперт» поступило экспертное заключение.

В указанном заключении эксперт пришел к выводу о том, что возведенное здание – объект делового управления, общей площадью 382,3 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070707:860, местоположение: <...>, располагается в границах ранее существующего фундамента – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:070707:817. Фактическая площадь застройки возведенного здания 223,0 кв.м. меньше площади в сведениях, содержащихся в техническом паспорте по состоянию на 11.01.2011, где застроенная площадь основного строения составляла 234,9 кв.м (по проекту).

Администрация возражений на заключение эксперта не представила.

До начала судебного заседания от истца поступили дополнительные пояснения по делу (13.05.2025).

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам статьи 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 является арендатором земельного участка, кадастровый номер 44:27:070707:860, разрешенное использование: для завершения строительства административно-офисного здания, площадью 312 кв.м, местоположение: <...>, что подтверждается записью о государственной регистрации права от 29.08.2014 № 44-44-01/070/2014- 886.

На данном земельном участке располагался объект незавершенный строительством в виде фундамента с кадастровым номером 44:27:070707:817, право собственности на который зарегистрировано за ИП ФИО1, о чем имеется запись о государственной регистрации права от 18.08.2020 № 44:27:070707:817-44/012/2020-16.

Незавершенный строительством объект приобретен Предпринимателем по договору купли-продажи от 14.08.2020 у ФИО3

С целью завершения строительства данного объекта по заказу ИП ФИО1 была разработана проектная документация «Реконструкция (завершение строительства) здания многофункционального назначения по адресу: <...>».

В связи с изменениями нормативных требований об отступах от границ земельного участка и максимальном проценте застройки на земельном участке 10.06.2021 ФИО1 в порядке статьи 40ГрК РФ обратился с заявлением в Комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки г. Костромы о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 44:27:070707:860 в части исключения минимальных отступов от северо-западной границы земельного участка в точке А до точки Б, от точки Б до точки В, от точки В до точки Д, от точки Д до точки Г, от точки Г до точки Е, от юго-западной границы земельного участка от точки Л до точки А, установления минимальных отступов от северо-восточной границы земельного участка 2,4 м от точки Ж до точки И, 0,9 м в точке К по границе существующего здания, установления максимального процента застройки земельного участка 75%, в целях завершения строительства 2-х этажного здания многофункционального назначения.

09.08.2021 Администрация постановлением № 1332 отказала в предоставлении испрашиваемого Предпринимателем разрешения, который был оспорен Предпринимателем в рамках дела № А31-13036/2021.

В последствии, поскольку границы существующего объекта незавершенного строительства выходили за допустимую площадь застройки, границы которой определялись в соответствии с градостроительным регламентом, ИП ФИО1 по делу было получено постановление администрации города Костромы от 15.08.2022 № 1583 «О предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация, Костромская область, городской округ город Кострома, горд Кострома, улица Профсоюзная, 18а, с кадастровым номером 44:27:070707:860».

23.12.2022 Предпринимателем получено разрешение на строительство в целях реконструкции (завершение строительства) объекта делового назначения по адресу: <...>.

После проведения строительных работ в соответствии с вышеуказанным разрешением на строительство ИП ФИО1 обратился в администрацию города Костромы с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

22.03.2024 Администрацией было принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод, поскольку размещение объекта в границах земельного участка не соответствует допустимому размещению объекта установленному: с учетом постановления Администрации города Костромы от 15.08.2022 № 1583 минимальный отступ от северо-восточной границы земельного участка должен составлять - 2,4 м от точки Ж до точки И (фактический отступ составил - 1,8 м) и 0,9 м - в точке К (фактический отступ составил -0,6 м).

Истец полагает, что при подготовке документации для получения разрешения на отклонения проектной организацией были допущены ошибки в размерах отступов, что послужило основанием для принятия постановления администрации города Костромы от 15.08.2022 № 1583.

Поскольку указанное обстоятельство препятствует государственной регистрации права на спорный объект недвижимости в административном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 2 АПК РФ и пункта 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения ответчиком.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Из содержания статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы, право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные и иные нормы.

В рассматриваемом случае Администрация отказала истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ссылаясь на допущенные Предпринимателем нарушения при расположении объекта недвижимости в границах предоставленного под застройку земельного участка, а именно - нарушение минимально допустимых отступов от границ участка.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего дела судом было установлено, что строительство объекта осуществлено Предпринимателем в границах уже существующего фундамента, что подтверждено заключением судебного эксперта. Эксперт также пришел к выводу, что фактическая площадь застройки возведенного здания меньше площади в сведениях, содержащихся в техническом паспорте на объект незавершенного строительства по состоянию на 11.01.2011.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судами первой и апелляционной инстанций в рамках дела №А31-13036/2021 установлено (статья 69 АПК РФ), что ИП ФИО1 по договору купли-продажи приобрел в собственность объект незавершенного строительства – нежилое пристроенное 2-х этажное здание многофункционального назначения (поз. 5) общей площадью застройки (по проекту) 234,9 кв.м со степенью готовности 9% в виде законченного фундамента с определенными размерами и параметрами, состоящего из свайного поля и ростверка, вплотную примыкающего к глухим наружным стенам смежных многоквартирных домов.

При этом начало строительства нежилого здания осуществлялось до введения в действие Правил землепользования и застройки г. Костромы, утвержденных Решением Думы г. Костромы от 16.12.2010 № 62, имелось разрешение на строительство объекта капитального строительства № RU44328000-102 от 2010 года.

Фактически сформировавшаяся привязка фундамента к границам земельного участка зарегистрированного объекта недвижимости не соответствует установленным в настоящее время предельным параметрам разрешенного строительства для данной территориальной зоны.

В соответствии с действующими на данный момент градостроительными регламентами видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, земельный участок с кадастровым номером 44:27:070707:860 по адресу: <...>, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:070707:817, находится в зоне Ж-4, где (с учетом разрешения на отклонение от предельных параметром разрешенного строительства, внесенных постановлением Администрации города Костромы от 15.08.2022 №1583) установлены минимальные отступы от северо-восточной границы земельного участка должен составлять - 2,4 м от точки Ж до точки И и 0,9 м - в точке К для размещения объекта капитального строительства, максимальный процент застройки - 75%.

Из представленного в дело акта осмотра земельного участка от 19.03.2024 следует, что процент застройки земельного участка, переданного истцу, составляет 70.6%, что не превышает максимально допустимый процент застройки (75%), однако нарушены минимальные отступы от границ земельного участка.

Вместе с тем, суд полагает, что в рассматриваемом случае установленные в результате осмотра отклонения не свидетельствуют о каких-либо нарушениях со стороны Предпринимателя, поскольку возведенный объект соответствует планировке территории, которая была осуществлена ранее, и приобретенный истцом объект незавершенного строительства (фундамент) был построен предыдущими собственниками при возведении смежных многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией и при наличии разрешения на строительство.

В рассматриваемом случае архитектурно-строительное проектирование было осуществлено до введения в действие градостроительных регламентов в городе Костроме.

Оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы дела документы, доказательства и пояснения сторон, суд приходит к выводу о возможности признать право собственности ИП ФИО1 на спорное административное здание в существующих границах, поскольку все разрешительные документы при завершении строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности объекта, были получены.

Внесудебным экспертным заключением, не оспоренным ответчиком в установленном порядке, подтверждено соответствие построенного здания необходимым требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд установил, что ответчик правопритязаний на спорный объект не имеет, спор о праве между сторонами отсутствует.

Сведений о каких-либо иных лицах, заявляющих о праве собственности на спорный объект, у суда не имеется.

При данных обстоятельствах исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что в настоящем случае ответчики не совершали действий, прямым следствием которых явилось бы обращение истца в суд, суд относит расходы по уплате государственной пошлине на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) на объект недвижимости: здание – объект делового управления, общей площадью 382,3 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070707:860, местоположение: <...>.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 200 руб., уплаченную по платежному поручению от 16.05.2024 № 108.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья О.В. Хохрякова