Решение от 27 апреля 2025 г. по делу № А40-102960/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-102960/2024-6-785
28 апреля 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2025 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазалиевым Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЖОКЕР" (108814, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. <...> Д. 4, КВ. 1150, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.11.2019, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. 09.04.2024 (дип. 21.06.1999)

от ответчика – ФИО2 по дов. от 05.12.2024г. (дип. от 12.07.2023г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Джокер" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005013:9782 общей площадью 134,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения  общей площадью 134,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы  № 00-00657/20 от 24.08.2020г.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 18.01.2024 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

01.04.2024г. Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение № 38914 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 134,3 кв. м».

Письмом от 09.04.2024г. Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о признании ООО «Джокер» соответствующим требованиям, необходимым для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемого помещения площадью 134,3 кв.м. установлена в размере 16 253 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29 февраля 2024 г. № М145-399-П/2024 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 04 марта 2024 г. № 01/366-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ООО «АМР Консалтинг» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта площадью 134,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П,  составила 6 461 667 руб. без НДС.

Кроме того, истец указывает на то, что им в соответствии с условиями договора аренды в выкупаемом помещении были проведены ремонтные работы, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества составила 3 625 002 руб. 83 коп.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца и направлен  ответчику.

Департамент городского имущества города Москвы письмом, исх. № 33-5-3611/24-(0)-12 от 02.05.2024г., отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта, а также возмещением стоимости неотделимых улучшений.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009г.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, в соответствии с Законом № 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО «Джокер» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

17.05.2021г. истцом в адрес Департамента было направлено обращение по вопросу предоставления разрешения на проведение перепланировки и (или) переустройства объекта недвижимости по адресу: <...>, пом. 1П.

Письмом от 03.06.2021г. № ДГИ-1-47727/21-1 Департамент согласовал проведение работ по переустройству нежилого помещения.

Работы по перепланировке и переустройству помещений выполнены истцом, что подтверждается договором строительного подряда № б/н от 22.11.2021г., накладными, платежными поручениями.

08.11.2022г.  Мосжилинспекцией утвержден акт о завершенном переустройстве (или) перепланировке помещения, являющийся основанием для внесения изменений в технический паспорт помещения и в ЕГРН.

Истцом в материалы дела  представлена документация БТИ без красных линий.

В силу ст. 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

С учетом изложенного, применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость цены выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, учитывая императивный характер данной нормы.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная оценочная экспертиза по следующим вопросам:

1.Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 134,3 кв. м., с кадастровым номером 77:09:0005013:9782, по состоянию на 18.01.2024 г. без учета НДС?

2.Определить объем произведенных ООО «Джокер» работ, приведших к созданию неотделимых улучшений и стоимость таких неотделимых улучшений нежилого помещение расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 134,3 кв. м., с кадастровым номером 77:09:0005013:9782 по состоянию на 18.01.2024?

Согласно заключению экспертов ООО «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО3 и ФИО4, экспертами даны следующие ответы по поставленным судом вопросам:

1. Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 134,3 кв. м., с кадастровым номером 77:09:0005013:9782, по состоянию на 18.01.2024 г. без учета НДС составляет 15 800 000 руб.

2. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении общей площадью 134,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П по состоянию на 18.01.2024г. составляет 4 354 334,40 руб. с учетом НДС и 3 628 612,00 руб. без учета НДС.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Судом установлено, что работы по перепланировке спорного помещения произведены истцом с согласия арендодателя, что следует из представленной в материалы дела переписки сторон.

Все работы, поименованные в экспертном заключении по делу N А40-102960/24 и отнесенные к тем видам работ, в результате которых возникли неотделимые улучшения здания, повлиявшие на его рыночную стоимость, являлись работами по ремонту помещений, без которого последнее не может функционировать в соответствии с целями, определенными договором аренды.

Доказательств иного, в том числе того, что в стоимость неотделимых улучшений включены работы, предупреждающие преждевременный износ объекта аренды, либо что такие работы проводились арендатором систематически и направлены на устранение возникающих в процессе эксплуатации арендатором повреждений и неисправностей, то есть носят текущий характер, ответчиком не представлено.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 136 257 руб. 93 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "ДЖОКЕР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005013:9782 общей площадью 134,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П изложив пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 15 800 000 (пятнадцать миллионов восемьсот тысяч) рублей, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

В счет цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 4 354 334 (Четыре миллиона триста пятьдесят четыре тысячи триста тридцать четыре) рубля 40 коп.

С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате цена объекта составляет 11 445 665 (одиннадцать миллионов четыреста сорок пять тысяч шестьсот шестьдесят пять) рублей 60 коп., является окончательной и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется»;

пункт 3.4., абзац 3 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 136 257 (сто тридцать шесть тысяч двести пятьдесят семь) руб. 93 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "ДЖОКЕР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                               Е.В. Коршикова