Решение от 7 сентября 2017 г. по делу № А75-7727/2017

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-7727/2017
08 сентября 2017 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2017 г.

Полный текст решения  изготовлен 08 сентября 2017 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Фёдорова А.Е., при ведении протокола помощником судьи Осиповой С.В., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628416, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) о взыскании 28 192 427 руб. и расторжении договора аренды земельного участка,

при участии представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 05.07.2016 № 219,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 01.06.2017 № 05-Ю, ФИО3 по доверенности от 01.06.2017,

у с т а н о в и л :

администрация города Сургута (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» (далее - ответчик, общество) о взыскании 28 192 427 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.02.2016 № 69, а также просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.02.2016 № 69.

          До начала судебного заседания от истца посредством системы «Мой арбитр» поступили дополнения к исковому заявлению.

          В судебном заседании представитель истца в связи с частичным погашением задолженности ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 18 192 472 руб., а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.02.2016 № 69.

          Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные требования приняты к рассмотрению.

          Представители ответчика требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 18 192 472 руб. признали, требования о расторжении договора просили оставить без рассмотрения, указывали на несоблюдение досудебного порядка.

          Суд, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

          Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключён договор аренды земельного участка № 69 от 26.02.2016 (далее - договор).

          Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу; Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>. Категория земель участка» - земли населенных пунктов. Кадастровый номер участка - 86:10:0101176:1979. Площадь участка - 60 397 кв.м. Участок предоставляется для строительства торгового центра. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение названных условий использования участка не допускается (пункты 1.1 и 1.4 договора).

          В соответствии с пунктом 1.5 договора срок аренды земельного участка 4 года 6 месяцев с момента государственной регистрации договора. По истечении указанного срока действие договора прекращается.

Согласно акту приема-передачи от 26.02.2016 земельный участок передан обществу.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок и сроки внесения арендных платежей согласованы сторонами в разделе 4 договора.

Обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора годовой размер арендной платы составляет 28 192 472 руб.

          Арендная плата в соответствии с пунктом 4.3 договора за земельный участок вносится арендатором в следующем порядке:

- арендная плата за 1-й год аренды (за вычетом задатка в размере 2 138 494 руб. 40 коп.) вносится единовременно до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором был зарегистрирован договор;

- арендная плата за последующие годы аренды вносится арендатором единовременно до 10 апреля каждого года аренды.

          В связи с несвоевременным внесением платежей по арендной плате у арендатора образовалась задолженность в размере 28 192 472 руб. за 2017 год.

          Письмом от 18.05.2017 № 01-11-3140/17-0 истцом в адрес ответчика направлена претензия № 490 о необходимости оплаты задолженности по договору.

          Письмом от 24.05.2017 № 01-11-4567/17-0 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды в связи с неисполнением пунктов 3.1.6 и 4.3 договора и истечением тридцатидневного срока для досудебного урегулирования возникшего спора (письмо от 18.05.2017 № 31-01-08-1874/17).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы,                            истец предъявил данный иск в арбитражный суд.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы                            за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Признание ответчиком исковых требований соответствует нормам статей 49, 62 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушает прав лиц, участвующих в деле, и третьих лиц, в связи с чем принимается судом.

В соответствии со статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Учитывая признание иска в части взыскания задолженности по арендной плате ответчиком, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части требований о взыскании суммы в размере 18 192 472 руб.

          В части требований о расторжении договора судом установлено следующее.

          В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору истцом в адрес ответчика направлена претензия № 490 (письмо от 18.05.2017 № 01-11-3140/17-0) с требованием погасить задолженность. В дальнейшем истцом направлено письмо № 01-11-4567/17-0 от 24.05.2017, содержащее уведомление об обращении в судебный орган с требованием о взыскании задолженности и расторжении договора.

          Проанализировав текст претензии № 490 от 18.05.2017 № 31-01-08-1874/17, направленной истцом в адрес общества об информировании наличия задолженностипо внесению арендной платы, суд приходит к выводу о том, что истец не подтвердил соблюдение установленного порядка расторжения договора аренды, поскольку указанное письмо не содержит в себе предложения расторгнуть договор аренды, что не позволяет отнести его в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к надлежащим доказательствам соблюдения установленного законом досудебного порядка досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

          Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

          Вместе с тем, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

          Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

          Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом под претензией в общеупотребительном смысле понимается:

1)  заявление кредитора, покупателя, заказчика, клиента об уплате долга, возмещении убытков, устранении обнаруженных недостатков, неисправности в приобретенном товаре или выполненной работе;

2)  притязание, заявление права на обладание чем-либо;

3)  требование кредитора к должнику о добровольном урегулировании спора, связанного с нарушением имущественных прав и интересов кредитора.

          Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), предложения расторгнуть договор (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, при обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

Поскольку письмо от 18.05.2017 № 31-01-08-1874/17 признано судом ненадлежащим доказательством соблюдения установленного законом досудебного порядка досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, если после принятия к производству искового заявления суд установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения.

          Таким образом исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.

          В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

          При таких обстоятельствах, с учетом изложенного, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд усматривает основания для взыскания государственной пошлины с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 113 962 руб. 13 коп.

          Руководствуясь статьями 110, 148, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» в пользу администрации города Сургута 18 192 427 руб. задолженности по арендной плате.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 113 962 руб. 13 коп.

Исковые требования о расторжении договора аренды от 26.02.2016 № 69 оставить без рассмотрения.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца  после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

               Судья                                                                                                А.Е. Фёдоров