Решение от 20 мая 2021 г. по делу № А82-4518/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-4518/2020
г. Ярославль
20 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 20 мая 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 10925,19 руб. и расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25505-о от 17.08.2015;

при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 24.12.2020,

от ответчика – не явился,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25505-о от 17.08.2015 за январь 2020 года в размере 0,35 руб., пени за период с 10.08.2018 по 29.01.2020 в размере 10924,84 руб., о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25505-о от 17.08.2015.

Решением суда от 03.09.2020 с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля взыскано 0,35 рублей долга, 10924,84 рублей пени. Договор от 17.08.2015 № 25505-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка расторгнут.

Решением суда от 19.04.2021 решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.09.2020 по делу № А82-4518/2020 отменено в порядке статьи 317 АПК РФ по заявлению ответчика.

При рассмотрении дела по новым обстоятельствам истец уменьшил сумму требований до 10581,24 рублей пени за период с 10.08.2018 по 29.01.2020 в связи с перерасчетом арендной платы. Уменьшение требований принято судом.

В судебном заседании представитель истца отказался от требования о взыскании пени в связи с их оплатой ответчиком, требование о расторжении договора поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, в ранее представленном в материалы дела отзыве требование о расторжении договора не признал, указав, что договор не содержит условий о сроках строительства, договор заключен до 26.07.2025, ответчик предполагает строительство на данном земельном участке объекта третье очереди, так как в первую и вторую очереди застраиваются смежные земельные участки.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

17 августа 2015 года между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице истца (арендодатель) и ООО «Ремонтно-строительная компания» (арендатор) заключен договор № 25505-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 76:23:020801:344, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <...> напротив дома 6, предоставленный для строительства бани с инженерными коммуникациями.

Договор заключен на срок с 27.07.2015 по 26.07.2025.

Согласно п. 3.1. договора, пользование земельным участком является платным. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (п.3.3 договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области (п. 5.1 договора).

Пунктам 4.3.1., 4.3.3. договора предусмотрены такие существенные нарушения его условий, как использование земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, установленным договором, невнесение или неполное внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Дополнительным соглашением от 14.12.2015 № 1 к договору права и обязанности арендатора в полном объеме переданы ответчику.

Актами осмотра земельного участка от 27.07.2018, 18.04.2019, 10.12.2019, составленными сотрудниками истца, зафиксировано, что земельный участок частично огорожен забором, захламлен вырубленными деревьями.

Предписанием от 18.09.2019 № 8976 истец уведомил ответчика о выявленном факте неиспользования земельного участка в течение более трех лет, наличии задолженности по арендной плате, предложил в срок до 18.10.2019 устранить выявленные нарушения или подписать соглашение о расторжении договора аренды. Приложением к предписанию являлось соглашение о расторжении договора в 3-х экземплярах.

Предписанием от 29.01.2020 № 704 истец уведомил арендатора о наличии задолженности по арендной плате в сумме 31090,35 рублей, и потребовал погасить задолженность в срок до 29.02.2020.

Указывая на то, что задолженность по арендной плате за период с октября 2019 года по 31.01.2020 ответчиком не погашена, земельный участок в целях строительства объекта не используется, Агентство 13.03.2020 обратилось в суд с иском о взыскании задолженности в сумме 31090,35 рублей за период с октября 2019 года по 31.01.2020, пени в сумме 10924,84 рублей, и расторжении договора.

Решением Ярославского областного суда по делу № 3а-341/2020 от 24.09.2020, вступившим в законную силу 10.11.2020, в том числе установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 1100 кв.м с кадастровым номером 76:23:020801:344 в размере рыночной стоимости 1451890,00 рублей.

В связи с этим истцом произведен перерасчет арендной платы с 01.01.2020, в результате которого у ответчика отсутствует задолженность за период после 01.01.2020.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовашей до 11.08.2020) в случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно действующей редакции указанной статьи Закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

- исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

- внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

- установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом предметом рассмотрения Ярославского областного суда по делу № 3а-341/2020 являлась кадастровая стоимость земельного участка, установленная приказом Департамента имущественных и земельных отношений ЯО от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области", вступившим в силу 01.01.2020.

Таким образом, установленная решением Ярославского областного суда по делу № 3а-341/2020 от 24.09.2020 кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению только с 01.01.2020.

Из расчетов истца следует, что в результате перерасчета арендной платы (с учетом решения по делу № 3а-341/2020) задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В рассматриваемом случае задолженность по арендной плате за период с октября по декабрь 2019 года погашена ответчиком 13.04.2020, после принятия искового заявления к рассмотрению (18.03.2020).

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В рассматриваемом случае арендодатель обратился в суд за расторжением договора при наличии у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 31090,35 рублей за период с октября 2019 года по 31.01.2020, то есть за 4 расчетных периода подряд. При этом требование о погашении задолженности направлено в адрес ответчика 05.02.2020.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта – бани. Акт приема-передачи земельного участка подписан первым арендатором 17.08.2015. Согласно Акту арендатор фактически использует земельный участок с 27.07.2015.

Факт передачи прав арендатора в последующем ответчику не имеет правового значения для дела, поскольку не прерывает и не приостанавливает срок действия договора.

Таким образом, трехлетний срок для освоения земельного участка и начала строительства на нем объекта следует счислять с 27.07.2018, данный срок истек 27.07.2018.

Из представленных ответчиком документов следует, что до настоящего времени на земельном участке какие-либо объекты, в том числе вспомогательного назначения, не возведены. Разрешительная документация на возведение сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения ответчиком не представлена.

Также судом установлено, что работы по газоснабжению производились ответчиком с целью газоснабжения трех объектов, в том числе объектов капитального строительства, расположенных на двух смежных земельных участках, из чего суд делает вывод о том, что ответчик пренебрег своей обязанностью своевременно приступить к строительству на спорном земельном участке с целью осуществить в первую очередь газоснабжение иных принадлежащих ему объектов. Кроме того, ответчиком не обоснован неразумно длительный срок разработки проекта газоснабжения и выполнения самих работ – с конца 2015 года по июнь 2020 года, а также не представлено доказательств невозможности разработки проекта и начала строительства объекта одновременно с проведением работ по газоснабжению.

Суд учитывает при этом, что согласно приказу Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений" общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений площадью до 1500 кв.м. составляет 9 месяцев, площадью до 5000 кв.м. – 16 месяцев, максимальный срок строительства, установленный данным приказом для объектов площадью более 30000 кв.м., составляет 42 месяца.

В данном случае земельный участок находится в аренде более 5 лет.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требование о расторжении договора также подлежат удовлетворению.

Отказ истца от иска в части взыскания пени заявлен уполномоченным лицом, не нарушает права и законные интересы ответчика и (или) иных лиц, принимается судом.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 49,110,150,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять отказ Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) от исковых требований в части взыскания 10581,24 рублей пени, производство по делу в данной части прекратить.

Расторгнуть договор от 17.08.2015 № 25505-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6000,00 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.