Решение от 14 мая 2024 г. по делу № А11-8846/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, 19

тел. (4922) 32-29-10, факс (4922) 42-32-13

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-8846/2023
г. Владимир
15 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 25.04.2024.

Полный текст решения изготовлен 15.05.2024.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Хитевой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Рогозиной Ю.Ю. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрация закрытого административно-территориального образования город Радужный Владимирской области (600910, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная фирма Спектр» (600910, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства.

При участии представителей,

от истца – ФИО1, по доверенности от 09.01.2024 № 01-13-6 сроком действия до 31.12.2024;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 15.01.2024 № 2 сроком до 31.12.2024,

информация о движении дела была размещена в картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru.

у с т а н о в и л:

администрация закрытого административно-территориального образования город Радужный Владимирской области (далее – истец, Администрация ЗАТО г. Радужный Владимирской области) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная фирма Спектр» (далее – ответчик, ООО «Строительная фирма Спектр») об изъятии путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства: блокированный жилой дом, общей площадью застройки 997,5 кв.м. степень готовности 12 %, с кадастровым номером 33:23:000103:147, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:23:000103:153 из земель населенных пунктов, площадью 2 326 кв.м., по адресу: Владимирская обл., МО городской округ МО <...> Благодар, д. 2А.

Ответчик в отзыве возразил против удовлетворения исковых требований. ООО «Строительная фирма Спектр» добросовестно исполняет свои обязанности по оплате арендной платы, даже по истечению срока аренды, указанного в договоре аренды. Со стороны арендодателя, также нет возражений по продлению договора аренды. 27.02.2023 (то есть по истечению срока аренды) арендодатель уведомил арендатора о размере годовой арендной платы на 2023 год (уведомление № 01-14-143 от 27.02.2023). Арендодатель ежеквартально выставляет арендатору счета на оплату арендной платы по договору № 1552-КС, тем самым подтверждая, возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок. Также действие договора подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2023-235724618 от 17.10.2023, где указано на снятие обременения (аренды) с земельного участка. Кроме того, ответчик относится к субъектам малого предпринимательства и к отраслям экономики в наибольшей степени пострадавшим в результате распространения новой короновирусной инфекции. Нестабильное экономическое положение, вложение оборотных средств в строительство социального жилого дома в п. Новый, дефицит санкционных товаров, необходимых в строительстве, периодические вспышки короновирусной инфекции, а также призыв работников на воинскую службу по мобилизации, очень замедлили деятельность предприятия и, соответственно, создали нехватку оборотных средств предприятия.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. При этом пояснил, что степень готовности спорного объекта незавершенного строительства составляет 12 %, работы в настоящее время не ведутся.

В судебном заседании был объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 25.04.2024 до 14 час. 05 мин.

После перерыва лица, участвующие в судебное заседание не явились

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с результатами аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, с ООО «Строительная фирма Спектр» был заключен договор аренды от 07.10.2009 года № 552-ИЖС земельных участков с кадастровыми номерами 33:23:000103:31 и 33:23:000103:32 для комплексного освоения в целях жилищного строительства в квартале 7/2 Благодар ЗАТО г. Радужный сроком по 06.10.2019. На указанных земельных участках ООО «Строительная фирма «Спектр» осуществляло строительство блокированных и индивидуальных жилых домов.

Всего было запланировано строительство трех блокированных жилых домов.

На момент окончания договора аренды от 07.10.2009 года № 552-ИЖС было построено и введено в эксплуатацию только два блокированных жилых дома. По третьему блокированному жилому дому были проведены работы по строительству фундамента, то есть возведению объекта незавершенного строительства, в отношении которого ООО «Строительная фирма «Спектр» зарегистрировало свое право собственности. Проведены кадастровые работы по образованию нового земельного участка, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства, с присвоением ему кадастрового номера 33:23:000103:153.

В соответствии с постановлением администрации ЗАТО г. Радужный от 17.02.2020 года № 217 ООО «Строительная фирма «Спектр» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 33:23:000103:153 из земель населенных пунктов площадью 2326 кв.м. по адресу: <...> Благодар, дом 2А, сроком на три года однократно для завершения строительства блокированного жилого дома с заключением договора аренды от 03.03.2020 № 1552-КС со сроком его действия с 17.02.2020 по 16.02.2023. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что подтверждается записью от 13.07.2020 года№ 33:23:000103:153-33/050/2020-1.

На момент заключения указанного договора аренды на земельном участке располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:23:000103:147 площадью 997.5 кв.м., находящийся в собственности ООО «Строительная фирма «Спектр», что подтверждается записью в ЕГРН № 33:23:000103:147-33/001 /2019-1 от 29.05.2019.

В настоящее время согласно выписке из ЕГРН степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 33:23:000103:147 составляет 12 %, то есть строительство блокированного жилого дома не завершено.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Из указанного следует, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Из материалов дела следует и судами установлено, что договор аренды от 07.10.2009 №552-ИЖС был заключен между сторонами до введения в действие Закона № 171-ФЗ.

Впоследствии, после введения в действие Закона № 171-ФЗ, между сторонами был заключен договор аренды от 03.03.2020 №1552-КС сроком на три года для завершения строительства.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании частей 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, Управлением в материалы дела была представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, из которой следует, что спорный объект с кадастровым номером 33:23:000103:147 является объектом незавершенного строительства, степень готовности объекта - 12%.

Указанные обстоятельства ответчиком в ходе рассмотрения спора опровергнуты не были, иная степень готовности объекта, в том числе иной процент готовности объекта подтверждены не были.

С учетом изложенного, поскольку договор аренды земельного участка заключенный с ответчиком для завершения строительства объекта незавершенного строительства, прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком было реализовано, строительство объекта не завершено, основания для продления арендных отношений с ответчиком для целей завершения строительства объекта отсутствуют.

При перечисленных обстоятельствах суд полагает, что требование Администрации ЗАТО г. Радужный Владимирской области об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов с выплатой Обществу денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб. взыскиваются с ответчика в доход федерального бюджета, так как истец в соответствии подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 17, 110, 156, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Спектр» объект незавершенного строительства – блокированный жилой дома, общей площадью застройки 997,5 кв.м., степень готовности 12 %, с кадастровым номером 33:23:000103:147, государственная регистрация права № 33:23:000103:147-33/001/2019-1 от 29.05.2019, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:23:000103:153 из земель населенных пунктов площадью 2 326 кв.м., по адресу: Владимирская обл., МО городской округ ЗАТО <...> Благодар, д. 2а, путем продажи с публичных торгов.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма Спектр» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.Н. Хитева