Решение от 17 декабря 2019 г. по делу № А20-3957/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3957/2019
г. Нальчик
17 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2019 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.Ю. Маировой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Б. Мальбаховой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Время-Ч», г.Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «СТРОЙ-СИТИ», г.Баксан (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 516 088 рублей 95 копеек и обязании регистрации договора уступки,

УСТАНОВИЛ :

общество с ограниченной ответственностью «Время-Ч» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «СТРОЙ-СИТИ» о взыскании 516 088 рублей 95 копеек и обязании регистрации договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 № Ж-227 и договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 № Ж-213. Одновременно заявлено требование об обязании ООО «Строительная компания «Строй-Сити» предоставить истцу все необходимые документы для регистрации договоров уступки права требования (цессии) по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а именно справки, подтверждающей полную уплату истцом цены по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №№ Ж-213, № Ж-227 и ходатайство о возмещении судебных расходов по уплате госпошлины в сумме 13 322 рубля.

15.10.2019 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором просит:

1) вынести решение о регистрации договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 № Ж-227 и договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 № Ж-213;

2) взыскать с ООО «СК «СТРОЙ-СИТИ» неустойку в размере 516 088 рублей 95 копеек в связи с нарушением сроков передачи участнику долевого строительства - ООО «Время-Ч» объектов долевого строительства.

3) взыскать с ООО «СК «СТРОЙ-СИТИ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 332 рублей.

29.11.2019 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований.

Представитель ответчика возразил против принятия уточненных исковых требований к рассмотрению, так как не указаны конкретные требования.

Судом отклонено ходатайство об уточнении исковых требований.

В судебном заседании, начатом 02.12.2019, был объявлен перерыв до 11 час. 30 мин. 06.12.2019, после окончания которого судебное заседание продолжено.

03.12.2019 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит обязать ООО «Строительная компания «СТРОЙ-СИТИ», подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-227 и к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-213.

В судебном заседании представитель истца просила принять к рассмотрению уточненные исковые требования от 15.10.2019 и от 03.12.2019, поддержала уточненные исковые требования от 15.10.2019 и от 03.12.2019 в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика не возразил против принятия уточненных исковых требований к рассмотрению.

По правилам статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

С учетом приведенных норм суд принимает к рассмотрению заявление об изменении исковых требований, дело подлежит рассмотрению с учетом принятых изменений.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового заявления и приложенных к нему документов, суд установил следующие обстоятельства.

15.04.2016 между ООО «Строительная компания «СТРОЙ-СИТИ» (застройщик) и ООО «Время-Ч» (участник долевого строительства) заключены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Ж-213 и № Ж-227, по условиям которых застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц (по выбору застройщика) в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указанный в п.1.3 договора участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств (пп.2.1 договоров).

Согласно п 1.3. договора № Ж-213 объект долевого строительства: квартира, (жилое помещение) общей инвестируемой площадью 64,2 кв.м.. со строительным номером № 213, расположенный(ая) в многоквартирном доме по адресу: КБР, <...>, на 6-ом этаже, в блок-секции «Ж», строительство которого ведется на земельных участках, согласно Описанию объекта долевого строительства (Приложение № 1.1 к Договору) и его размещению на плане этажа многоквартирного дома, на котором расположен объект долевого строительства (Приложение № 1.2 к договору), создаваемая с привлечением денежных средств Участника и подлежащая передаче Участнику без внутренней отделки и межкомнатных перегородок с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в п. 7.4 Договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

Согласно п. 1.3 договора № Ж-227 объект долевого строительства: квартира (жилое помещение) общей инвестируемой площадью 80,1 кв.м., со строительным номером № 227, расположенный(ая) в многоквартирном доме по адресу: КБР, <...>, на 6-ом этаже, в блок-секции «Ж», строительство которого ведется на земельных участках, согласно Описанию объекта долевого строительства (Приложение № 1.1 к Договору) и его размещению на плане этажа многоквартирного дома, на котором расположен объект долевого строительства (Приложение № 1.2 к договору), создаваемая с привлечением денежных средств Участника и подлежащая передаче Участнику без внутренней отделки и межкомнатных перегородок с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в п. 7.4 договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных данным Договором.

Строительство многоквартирного дома ведется на основании:

- разрешения на строительство № RU 07301000-263-2015 от 07.10.2015, выданного местной администрацией г.о. Нальчик;

- договора аренды земельных участков № 16-09/15 от 16.09.2015 между ООО «Строительная компания «СТРОЙ-СИТИ» и гр. РФ Иылдырым Сами Азми, о чем в Управлении Росреестра по КБР сделана запись регистрации № 07-07/001-07/001/077/2015-350/г от 29.09.2015.

Цена договора № Ж-213 составляет 1 476 600 рублей, цена договора № Ж-227 составляет 1 842 300 рублей (пп. 3.3 договоров).

Согласно пункту 4.2 договоров цена договора оплачивается в течение 3 рабочих дней с момента заключения договора единовременно.

Договоры № Ж-213 и № Ж-227 в установленном порядке зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Оплата по договорам произведена истцом в полном объеме (платежные поручения №01 от 18.04.2016, №02 от 20.04.2016, №03 от 21.04.2016).

Согласно п.2.4. договоров срок постройки Многоквартирного дома определен до 01.11.2017 включительно.

В нарушение условий вышеуказанных договоров застройщик свои обязательства по передаче в установленный срок помещения участнику долевого строительства не исполнил. На 01.07.2019 строительство Многоквартирного дома по адресу: КБР, <...>, блок-секции «Ж», не завершено, дополнительное соглашение о продлении срока постройки Многоквартирного дома между сторонами не заключено.

Согласно п. 5.1.1 договоров застройщик не вправе возражать против уступки участником прав и обязанностей по договору третьим лицам в случае полной оплаты участником цены Договора. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта приема-передачи Объекта долевого строительства.

Истец, после внесения оплаты цены договора в полном объеме, намеревался заключить договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве с третьим лицом, однако застройщик не предоставил требуемые регистрирующим органом соответствующие документы, а именно справки, подтверждающие полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, в связи с чем регистрирующим органом было отказано истцу в регистрации договора уступки права (цессии).

02.07.2019 за исх. № 127-С истец направил в адрес ответчика претензию с требованием предоставить ООО «Время-Ч» необходимые в соответствии с законодательством РФ документы для регистрации договоров уступки права требования (цессии) на вышеуказанные объекты долевого строительства. В случае не предоставления документов обратятся в арбитражный суд с заявлением о регистрации договоров уступки прав в судебном порядке и возмещении неустоек за нарушение сроков передачи помещения по договору долевого строительства.

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Кроме того, ответчик внес изменения в проект планировки этажа по договорам от 15.04.2016 (на этаже было 4 квартиры, однако по измененному проекту планировки 5 квартир, в связи с чем поменялось и месторасположение квартиры). Об изменениях ответчик не уведомил истца.

15.11.2017 истец направил ответчику предложение заключить дополнительные соглашения к договорам, согласно которых в договор № Ж-213 внесены изменения в технический план квартиры и план этажа многоквартирного дома (Приложения № 1.1 и №1.2 договора); в договор № Ж-227 внесены изменения в строительный номер квартиры.

От подписания дополнительного соглашения к договорам ответчик уклонился, мотивированный отказ от его подписания в адрес истца не поступал.

Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), а также нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закона о долевом участии в строительстве) названный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объектом долевого строительства для целей применения названного закона является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ).

Предмет договоров от 15.04.2016 полностью соответствую понятию договора долевого участия в строительстве, приведенному в статье 4 Закона о долевом участии в строительстве.

В обоснование требования об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-227 и к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-213 истец пояснил, что ответчик внес изменения в проект планировки этажа по договорам (по проекту на этаже было 4 квартиры, однако по измененному проекту планировки 5 квартир, в связи с чем поменялось и месторасположение квартиры). Об изменениях ответчик не уведомил истца.

От подписания дополнительного соглашения к договорам ответчик уклонился, мотивированный отказ от его подписания в адрес истца не поступал.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, суд установил, что ответчик своевременно не уведомил ответчика о внесении изменений в технический план этажа по договору, не представил доказательств какого-либо уведомления истца о предстоящих изменениях в установленный срок и тем самым поставил истца в неблагоприятное положение. В связи с чем, требование истца об обязании подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-227 и к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-213 является правомерным и подлежит удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.

Истцом к взысканию предъявлена неустойка в размере 516 088 рублей 95 копеек за период с 02.11.2017 по 16.07.2019.

Предъявление указанной неустойки истец обосновывает тем, что истцом нарушен предусмотренный договором на участие в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь положениями Закона N 214-ФЗ, суд установил нарушение прав дольщика со стороны ответчика, выразившееся в несоблюдении сроков передачи объектов инвестирования. Так, согласно договорам, срок постройки Многоквартирного дома определен до 01.11.2017 включительно.

Между тем, застройщик свои обязательства по передаче в установленный срок помещения участнику долевого строительства не исполнил, на день рассмотрения дела дом в эксплуатацию не сдан, дополнительное соглашение о продлении срока постройки Многоквартирного дома между сторонами не заключено, неустойка начислена истцом с 02.11.2017 по 16.07.2019.

Факт нарушения застройщиком предусмотренного п. 2.4 договоров об участии в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства ответчиком не оспаривается.

Участник свои обязательства по договору участия в долевом строительстве по оплате стоимости квартиры выполнил надлежащим образом, что ответчиком не опровергается.

Оценив расчет неустойки, суд находит его методологически и арифметически верным, соответствующим условиям обязательств и требованиям законодательства.

С учетом вышеизложенного, на основе правового анализа всех представленных доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, и пояснений сторон, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании неустойки в заявленном размере законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Истец, после внесения оплаты цены договора в полном объеме, намеревался заключить договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве с третьим лицом, однако застройщик не предоставил требуемые регистрирующим органом соответствующие документы, а именно справки, подтверждающие полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, в связи с чем регистрирующим органом было отказано истцу в регистрации договора уступки права (цессии).

Согласно п. 5.1.1 договоров застройщик не вправе возражать против уступки участником прав и обязанностей по договору третьим лицам в случае полной оплаты участником цены Договора. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта приема-передачи Объекта долевого строительства.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ РФ об участии в долевом строительстве) уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо

С учетом вышеизложенного, на основе правового анализа всех представленных доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, и пояснений сторон, суд пришел к выводу, что требования истца об обязании зарегистрировать договор уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-227 и договор уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-213 подлежат удовлетворению.

При подаче иска чек-ордерами №22 от 25.07.2019 и №35 от 16.08.2019 истец уплатил государственную пошлину в размере 21 322 рублей.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчика и взыскать их в пользу истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Принять уточненные исковые требования от 15.10.2019 и от 03.12.2019.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «СТРОЙ-СИТИ», г.Баксан (ОГРН <***>, ИНН <***>) подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-227 и к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-213.

3. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «СТРОЙ-СИТИ», г.Баксан (ОГРН <***>, ИНН <***>) зарегистрировать договор уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-227 и договор уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.04.2016 №Ж-213.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «СТРОЙ-СИТИ», г.Баксан (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Время-Ч», г.Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) неустойку в сумме 516 088 рублей 95 копеек и 21322 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

5. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья А.Ю. Маирова