Решение от 20 апреля 2022 г. по делу № А39-13584/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-13584/2021

город Саранск20 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 20 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Екония Г.К.

при ведении протокола помощником судьи Казаковой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственной фирмы "Жилкоммунстрой" (ООО ПФ "Жилкоммунстрой", ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, г. Саранск)

к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (Госкомимущество Республики Мордовия, ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, г. Саранск)

об оспаривании отказа в продлении договора аренды земельного участка от 25.08.2016 № 696-з, выраженного в письме от 29.09.2021 № 885-з,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: государственное бюджетное учреждение Республики Мордовия "Фонд имущества" (ГБУ РМ "Фонд имущества", ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, г. Саранск),

при участии в заседании:

от заявителя: адвокат Клеянкина Татьяна Николаевна (представитель по доверенности, имеет высшее юридическое образование) и ФИО1 (представитель по доверенности, не имеет высшего юридического образования),

от Госкомимущества Республики Мордовия: ФИО2 (представитель по доверенности, имеет высшее юридическое образование),

от третьего лица ГБУ РМ "Фонд имущества": ФИО3 (представитель по доверенности, имеет высшее юридическое образование),

у с т а н о в и л:

ООО ПФ "Жилкоммунстрой" (далее также – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением к Госкомимуществу Республики Мордовия, требуя:

признать незаконным отказ заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:0910238:17, выраженный в письме от 29.09.2021 № 885-з;

обязать Госкомимущество Республики Мордовия в течение семи рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по данному делу оформить с учётом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес Общества договор аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:0910238:17 площадью 347 кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком на три года для окончания строительства объекта "Многоэтажный жилой дом по улице Республиканская в г. Саранске".

Заявленные требования мотивированы тем, что 25.08.2016 между сторонами заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:0910238:17 сроком на пять лет в целях строительства многоквартирного дома. Общество выкупило соседние земельные участки, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 13:23:0910238:1823, а также земельный участок с кадастровым номером 13:23:0910238:102, получило разрешение на строительство и приступило к возведению многоквартирного дома. Общество обратилось к ответчику с предложением продлить на три года договор аренды земельного участка для окончания строительства многоквартирного дома, в чём отказано. По мнению Общества, оспариваемый отказ является незаконным и нарушает его права. Общество приводит доводы, что Общество приняло все меры не только к получению разрешения на строительство, но и фактически приступило к возведению многоквартирного дома, и имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения аукциона (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168). Возводимый многоквартирный дом расположен на арендованном земельном участке лишь частично, большая часть дома располагается на выкупленном земельном участке и технически невозможно выделить ту часть дома, которая расположена на арендованном земельном участке. Объект капительного строительства неразрывен и вариант передачи арендованного земельного участка на торги невозможен, грубо нарушит права и экономические интересы Общества, создаст негативные социально-экономические последствия. Во время действия договора аренды земельного участка Общество вело себя добросовестно, своевременно оплачивало арендную плату, принимало все возможные действия к получению разрешения на строительство. Срок получения разрешения на строительство затянулся по независящим от Общества причинам – границы соседних земельных участков уточнились в судебном порядке, изменялся вид разрешённого использования арендованного земельного участка, в 2020 году вводились ограничительные меры по противодействию новой короновирусной инфекции. Оспариваемый отказ не соответствует подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оспариваемый отказ нарушает экономические права Общества, так как ввести многоквартирный дом в эксплуатацию невозможно без подтверждения права пользования всем земельным участком, на котором находится дом, соответственно, невозможно продавать квартиры в доме и вся деятельность Общества будет остановлена.

В ходе рассмотрения дела заявитель уточнил заявленные требования и просил:

признать незаконным отказ в продлении договора аренды земельного участка от 25.08.2016 № 696-з, выраженный в письме от 29.09.2021 № 885-з;

обязать Госкомимущество Республики Мордовия в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по данному делу заключить с Обществом без проведения торгов дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее увеличение срока действия договора до 29.08.2024 для завершения строительства объекта (дополнительное обоснование заявленных требований от 06.04.2022).

Госкомимущество Республики Мордовия и третье лицо ГБУ РМ "Фонд имущества" представили отзывы на заявление с дополнительными возражениями, возразив относительно заявленных требований.

В судебном заседании представители заявителя поддержали заявленные требования.

Представители Госкомимущества Республики Мордовия и третьего лица ГБУ РМ "Фонд имущества" возразили относительно заявленных требований.

Рассмотрев дело, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в собственности Республики Мордовия находится земельный участок с кадастровым номером 13:23:0910238:17 площадью 347 кв. м по почтовому адресу ориентира: <...>"а". Дата государственной регистрации права – 15.06.2005 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости).

По договору аренды земельного участка от 25.08.2016 № 696-з Госкомимущество Республики Мордовия предоставило ООО ПФ "Жилкоммунстрой" в аренду указанный выше земельный участок, находящийся в собственности Республики Мордовия. Вид разрешённого использования земельного участка – для многоэтажной жилой застройки. Срок аренды земельного участка – пять лет (с 30.08.2016 по 29.08.2021).

Договор заключён по результатам рассмотрения заявки Общества на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (приказ Госкомимущества Республики Мордовия от 29.06.2016 № 384-З, извещение от 14.07.2016 № 140716/1227739/01, протокол от 19.08.2016 № 1).

Обществу выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства "Многоэтажный жилой дом по улице Республиканская в г. Саранске" на земельных участках с кадастровыми номерами 13:23:0910238:17, 13:23:0910238:102, 13:23:0910238:1823 сроком действия разрешения до 24.03.2023 (разрешение на строительство от 24.03.2021 № 13 ru 13301000-34-2021).

Письмом от 21.07.2021 исх. № 81/07-пп Общество обратилось в Госкомимущество Республики Мордовия с просьбой продлить договор аренды земельного участка сроком на три года до 29.08.2024.

Письмом от 29.09.2021 № 885-з Госкомимущество Республики Мордовия уведомило Общество об отсутствии оснований для предоставления в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка.

Отказ мотивирован тем, что договор аренды земельного участка заключён с Обществом по результатам торгов сроком с 30.08.2016 по 29.08.2021. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов. Из судебной практики следует, что дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее существенные условия договора, квалифицируется как новый договор аренды (постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2013 № Ф09-2022/13 по делу № А07-12536/2012). Дополнительное соглашение по установлению иного срока договора аренды будет являться новым договором, поскольку касается существенных условий договора аренды – срока аренды.

Несогласие с оспариваемым отказом послужило основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Оспариваемый отказ выражен в письме, датированном 29.09.2021, заявление сдано в арбитражный суд нарочно 23.12.2021 и установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трёхмесячный срок подачи заявления не пропущен.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Заявитель требует признать оспариваемый отказ незаконным.

Исходя из положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого отказа незаконным необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие отказа закону или иному нормативному правовому акту и нарушение отказом прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

Такие условия арбитражным судом установлены.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (статьи 39.1-39.20).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, земельное законодательство предусматривает право собственника объекта незавершённого строительства, правомерно возведённого на арендованном земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на заключение (пролонгацию) договора аренды земельного участка на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Заключение (пролонгация) договора аренды земельного участка без проведения торгов допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом по общему правилу, установленному подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположен объект незавершённого строительства, принадлежащий гражданам или юридическим лицам.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и указанные выше законоположения направлены на реализацию данного основополагающего принципа.

Отчуждение объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка регулируется правилами статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правилами настоящей статьи, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов (пункт 1).

Требование в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2).

Требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединён) объект (пункт 3).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Таким образом, из содержания настоящей статьи во взаимосвязи с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, публичный собственник земельного участка, не может распорядиться объектом незавершённого строительства без судебного решения. Объект незавершённого строительства может быть изъят у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов при определённых юридически значимых обстоятельствах (например, при неиспользовании земельного участка по целевому назначению без уважительных причин), которые подлежат установлению в рамках рассмотрения соответствующего требования публичного собственника земельного участка, заявленного по правилам настоящей статьи.

Указанные выше законоположения являются гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных собственников объектов незавершённого строительства и этим законоположениям корреспондируют положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, презюмирующие добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий, устанавливающие пределы осуществления гражданских прав и не допускающие злоупотреблением правом.

В отсутствие судебного решения об изъятии объекта незавершённого строительства у собственника путём продажи с публичных торгов собственник этого объекта вправе требовать заключения (пролонгации) договора аренды земельного участка на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Изложенные правовые позиции согласуются с правовыми позициями Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися, например, в кассационном определении от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Испрашиваемый земельный участок находится в государственной собственности и на этом земельном участке расположен объект незавершённого строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости).

Объект капитального строительства возводился заявителем, в том числе на испрашиваемом земельном участке в период действия договора аренды земельного участка, на основании разрешительного документа.

Срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного заявителю в аренду для многоэтажной жилой застройки, истёк, но строительство объекта капитального строительства не завершено и заявителем не достигнута цель предоставления земельного участка в аренду.

Уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) и судебное решение об изъятии этого объекта отсутствует.

При таких обстоятельствах, исходя из указанных выше законоположений, испрашиваемый земельный участок не может быть предметом аукциона и заявитель вправе требовать заключения (пролонгации) договора аренды земельного участка на три года однократно для завершения строительства объекта капитального строительства без проведения торгов.

Иной подход к разрешению спора и рассмотрению дела недопустим.

Сохранение неопределённости судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта незавершённого строительства, приведёт к возникновению рисков для имущественных прав собственника этого объекта, что не согласуется с требованиями поддержания доверия заявителя к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определённости, имеющего универсальное значение в отношениях государства и общества.

Заявитель осуществляет строительство многоквартирного дома и тем самым осуществляет жилищное строительство, а в соответствии с частью 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

По неопровергнутым объяснениям заявителя, он действовал добросовестно, а срок получения разрешения на строительство многоквартирного дома затянулся по независящим от него причинам (границы соседних земельных участков уточнились в судебном порядке, изменялся вид разрешённого использования арендованного земельного участка, в 2020 году вводились ограничительные меры по противодействию новой короновирусной инфекции). Ввести многоквартирный дом в эксплуатацию невозможно без подтверждения права пользования всем земельным участком, на котором находится дом, и, соответственно, невозможно продавать квартиры в доме.

Оспариваемый отказ не соответствует указанным выше законоположениям, в том числе подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Доводы Госкомимущества Республики Мордовия и третьего лица ГБУ РМ "Фонд имущества" об ином не свидетельствуют, сводятся в целом к неправильному пониманию закона, иной оценке доказательств и отклоняются.

На основании части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает решение о признании оспариваемого отказа незаконным.

На основании пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязывает Госкомимущество Республики Мордовия в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда по данному делу заключить с заявителем без проведения торгов дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее увеличение срока действия договора на три года для завершения строительства объекта капитального строительства.

Распределяя судебные расходы, арбитражный суд приходит к следующему.

Заявитель уплатил государственную пошлину в размере 3000 рублей, что подтверждается платёжным поручением от 29.10.2021 № 189.

В соответствии с положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым арбитражными судами, при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными организациями уплачивается государственная пошлина в размере 3000 рублей.

Заявитель уплатил государственную пошлину в установленном размере.

Судебный акт принят в пользу заявителя и на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд взыскивает с Госкомимущества Республики Мордовия в пользу заявителя 3000 рублей в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 201, 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

заявление общества с ограниченной ответственностью Производственной фирмы "Жилкоммунстрой" удовлетворить полностью.

Признать незаконным отказ Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия в продлении договора аренды земельного участка от 25.08.2016 № 696-з, выраженный в письме от 29.09.2021 № 885-з.

Обязать Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда по данному делу заключить с обществом с ограниченной ответственностью Производственной фирмы "Жилкоммунстрой" без проведения торгов дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.08.2016 № 696-з, предусматривающее увеличение срока действия договора до 29.08.2024 для завершения строительства объекта "Многоэтажный жилой дом по улице Республиканская в г. Саранске".

Взыскать с Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, г. Саранск) в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственной фирмы "Жилкоммунстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>, Республика Мордовия, г. Саранск) судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца после принятия решения.


Судья Г.К. Екония