Решение от 14 апреля 2025 г. по делу № А39-7093/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-7093/2024
город Саранск
15 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 15 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Макеевой С.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пышковой Е.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Спар Миддл Волга" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о внесении изменений в договор аренды федерального недвижимого имущества № 2973 от 18.07.2023 и взыскании судебных расходов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, Общество с ограниченной ответственностью "Оценочные системы", эксперт ФИО1,

при участии: от истца: ФИО2 – представителя по доверенности б/н от 20.06.2024,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности б/н от 06.12.2024, ФИО4 –представителя по доверенности б/н от 04.02.2025, ФИО5 – представителя по доверенности б/н от 06.12.2024,

от третьих лиц: представители не явились,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью "Ресурс" (далее – ООО "Ресурс", истец, арендодатель) обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Спар Миддл Волга" (далее – ООО "Спар Миддл Волга", ответчик, арендатор) о внесении изменений в договор аренды.

Заявление мотивировано тем, что ответчик арендует помещение, принадлежащее истцу. Ранее помещение находилось в государственной собственности. Договор аренды заключен между ответчиком и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия,

Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области. Не согласившись с размером арендной платы, истец (с учетом уточнения иска) просит внести изменения в договор: с 18.07.2023 - пункт 5.1 договора изложить в иной редакции, указав размер ежемесячной арендной платы 3054120 руб. с НДС, 2545100 руб. без НДС; с 18.07.2023 изложить приложение № 3 договора в иной редакции (в части размера арендной платы); с 07.12.2023 пункты 5.2 и 5.3 изложить в иной редакции, указав иные реквизиты для перечисления арендатором арендной платы и неустойки.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика иск не признали.

Третьи лица явку своих представителей в заседание не обеспечили. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия третьих лиц.

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 12:05:0506011:84 общей площадью 5303 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г.Йошкар-Ола, Царьградский проспект – ул.Эшкинина, и расположенное на нем нежилое здание общей площадью 2991,3 кв.м. кадастровый номер 12:05:0506011:146 являлись федеральным имуществом.

На основании распоряжения от 18.07.2023 № 13-475-р между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (арендодатель) и ООО "Спар Миддл Волга" (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № 2973 от 18.07.2023, в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 2991,3 кв.м. кадастровый номер 12:05:0506011:146, расположенное по адресу: <...>, для размещения предприятия общественного питания и организации отдела по приему, оформлению заказов с помощью сети интернет.

Объект предоставлен арендатору без конкурса или аукциона на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора с 18.07.2023 по 18.07.2033 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 5.1 договора сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС и коммунальных платежей составляет 1182000 руб. (Отчет об оценке от 12.07.2023 № 23/07/606-н выполнен ООО «Оценочные системы»).

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального

имущества», положениями информационного сообщения о продаже на аукционе спорного земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества и на основании протокола от 10.10.2023 № 154(2) Об итогах проведения аукциона по продаже данного имущества между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (продавец) и ООО "Ресурс" заключен договор купли-продажи № П59/2023 от 13.10.2023 земельного участка и нежилого здания.

Право собственности на здание зарегистрировано за ООО "Ресурс" - 07.12.2023 (сведения из ЕГРН)

Из договора купли-продажи следует, что в отношении нежилого здания общей площадью 2991,3 кв.м. кадастровый номер 12:05:0506011:146, расположенного по адресу: <...>, имеется обременение в виде аренды на основании договора аренды от 18.07.2023 № 2973.

Впоследствии соответствие установленной арендной платы рыночным ценам вызвало у ООО "Ресурс" сомнения. В этой связи истец обратился к оценщику ФИО6, согласно Отчету которого № 17/10-08/23 по состоянию на 17.10.2023 рыночная стоимость права пользования спорным объектом недвижимости составляет 3016400 руб. с НДС и 36196800 с НДС в год.

ООО "Ресурс", полагая, что получение арендной платы в размере ниже его рыночной стоимости является существенным нарушением его прав как арендодателя, направил в адрес ООО "Спар Миддл Волга" претензию и дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы.

Претензия оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или

расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны, но при определенных условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, изменение судом условий заключенного между сторонами договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, является исключительной мерой.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (часть 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из части 1 статьи 431 Гражданского кодекса, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и

иных обстоятельств дела (пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду и не позволяло какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5.4 договора аренды № 2973 от 18.07.2023 стороны согласовали следующее: размер арендной платы, установленной пунктом 5.1 договора, и порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. В случае установления нового размера арендной платы и порядка ее изменения, составляется дополнительное соглашение к договору в 2-х экземплярах, которые подписываются арендодателем и арендатором и являются неотъемлемой часть договора.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Таким образом, буквальное толкование названного пункта договора аренды свидетельствует о том, что изменение величины арендной платы может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения и арендодатель не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы.

Иное толкование пункта 5.4 договора аренды является необоснованным.

В пункте 38 вышеупомянутого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, поскольку стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы - только по соглашению сторон, у арендодателя не возникло права на безусловное одностороннее изменение размера постоянной части арендной платы.

При этом ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действует в рамках установленных договором прав сторон, что не может характеризоваться злоупотреблением правом.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что спорное условие было навязано одной из сторон договора либо стороны имели намерение заключить договор на ином условии. Ответчик при заключении договора с первоначальным арендодателем действовал по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимал все необходимые решения и оценивал все риски последствий заключенного договора.

Истец же, заключая договор купли-продажи недвижимости с ограничением прав и обременением объекта недвижимости (здания) в виде права аренды ответчика, был осведомлен об условиях договора аренды.

В рассматриваемом случае истец не представил доказательств наличия совокупности оснований, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для внесения изменений в договор.

С учетом изложенного правовых оснований для удовлетворения требований истца о внесении изменений в договор аренды с даты его заключения и с даты регистрации права собственности истца на недвижимость суд не усматривает.

Иные доводы истца являлись предметом рассмотрения в судебном заседании и судом отклоняются, поскольку являются несостоятельными и не нашедшими своего подтверждения. Занятая истцом позиция основана на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в иске истцу отказано, понесенные им расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы возмещению ответчиком не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Н. Макеева