Решение от 29 апреля 2025 г. по делу № А40-273841/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-273841/24-133-956
30 апреля 2025 г.
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 30 апреля 2025 г.


Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елагиным И.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, 123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1)

к ответчику – ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОЛДТЕХСЕРВИС" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2003, ИНН: <***>, 119331, Г.МОСКВА, УЛ. КРАВЧЕНКО, Д.10)

о взыскании задолженности по пени и процентам по договору купли-продажи от 21.11.2016 № 59-6850 в размере 11 552 509 руб.; расторжении договора купли-продажи от 21.11.2016 № 59-6850 на нежилое помещение площадью 317,80 кв.м.; обязании возвратить истцу нежилое помещение площадью 317,80 кв.м., с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ,

при участии:

от истца: ФИО1 по дов. от 25.11.2024 ДГИ-Д-616/24

от ответчика: ФИО2. по дов. от 01.04.2025г.

У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОЛДТЕХСЕРВИС" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по пени и процентам по договору купли-продажи от 21.11.2016 № 59-6850 в размере 11 552 509 руб.; расторжении договора купли-продажи от 21.11.2016 № 59-6850 на нежилое помещение площадью 317,80 кв.м.; обязании возвратить истцу нежилое помещение площадью 317,80 кв.м., с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик возражал относительно исковых требований.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, что между истцом - Департаментом городского имущества города Москвы (далее – Департамент) и ответчиком – ООО «ГОЛДТЕХСЕРВИС» заключен договор купли-продажи от 21.11.2016 № 59-6850 (далее – Договор) на объект недвижимости общей площадью 317,80 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.1 Договора продавец - Департамент обязуется продать, а покупатель - ООО «ГОЛДТЕХСЕРВИС» обязуется принять и оплатить стоимость имущества, расположенного по адресу: <...> (далее – Объект).

По условиям договора п.п. 3.1, 3.2, 3.4 ответчик принял обязательства по оплате стоимости Объекта.

Согласно пункту 3.1 Договора стоимость Объекта составляет 22 245 000 руб. 00 коп.

В соответствии с п. 3.2 Договора Покупателю предоставляется рассрочка уплаты платежей, предусмотренных по договору, в течение семи лет со дня его заключения.

Задолженность по оплате основного долга отсутствует (согласно представленному расчету).

Согласно п. 3.3 Договора на сумму денежных средств, составляющих цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат оплате начисленные проценты равные одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно ст. 395 ГК РФ начисляются проценты за нарушение сроков оплаты, предусмотренных, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению платы за объект недвижимости, истцом произведен расчет процентов за период с 22.11.2016 по 02.07.2024 в сумме 4 656 559 руб. 21 коп.

В соответствии с п. 5.1 за нарушение сроков оплаты Продавец вправе требовать с Покупателя неустойки в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению платы за объект недвижимости, истцом произведен расчет процентов за период с 02.05.2024 по 02.07.2024 в сумме 6 895 950 руб. 10 коп.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия от 03.07.2024 № 33-6-349277/24-(0)-1 оставлена последним без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Возражая относительно исковых требований, ответчик ссылается на решение Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-18845/2015, которым урегулированы разногласия, возникших между Департаментом и ООО «Голдтехсервис» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 317,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> в части определения выкупной стоимости имущества по цене , определенной в результате проведения судебной экспертизы - 22 245 000 руб., без учета НДС на условиях приложенного истцом проекта договора купли-продажи.

Ответчик указывает, что решением суда только урегулированы разногласия, однако договор не заключен, стороны действий по фактическому заключению договора купли-продажи недвижимости с момента вступления решения в законную силу не предпринимали.

Кроме того, ответчик ссылается на неправомерные действия со стороны Департаменты по регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра, что отражено в письме № ДГИ-Э-60711/24-1 от 14.05.2024г.

Суд, рассмотрев доводы ответчика приходит к выводу об их отклонении, поскольку свидетельствуют о неправильном понимании норм материального права, а также заявлены без учета разъяснений и положений гражданского законодательства о заключении договора.

Основные положения о заключенности договора сформулированы законодателем в главе 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Положения договора купли-продажи недвижимости о его стоимости безусловно относятся к существенным условиям договора.

При рассмотрении дела № А40-18845/2015 судами установлено, что ответчик самостоятельно и по своей воле 24 июня 2014 года обратился к истцу с заявлением о приобретении арендуемых помещений, в связи с чем, после осуществления определенных законом процедур истцом в адрес ответчика была направлена оферта с проектом договора, предлагаемого к заключению. Ответчиками проект договора был подписан с протоколом разногласий в части определения выкупной стоимости нежилых помещений.

В связи с чем в силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Реализуя данные полномочия, ответчик, действуя также в своей воле и в своем интересе обратился в суд с передачей разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда в рамках дела № 40-18845/2015.

Таким образом, на момент обращения в суд с заявлением стороны в возникших правоотношениях уже признали сам факт заключения договора, согласования его существенных условий за исключением одного из его условий, к согласию по которому они не пришли, однако передали данные разногласия на разрешение суда.

В силу положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, с даты вступления в законную силу судебного решения об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, данный договор считается заключенным.

Положения закона о свободе договора, реализованы ответчиком на стадиях преддоговорных споров, предшествующих передаче разногласий на разрешение суда. При этом, суд принимает во внимание, что поскольку в силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае разногласий по поводу заключения договора, обязательного для заключения одной из сторон, именно другая, не обязанная сторона, наделена правом обращения в суд с требованием об урегулировании разногласий, данное обстоятельство уже свидетельствует о заключении сторонами договора со всеми его существенными условиями, за исключением условия, редакцию которого они передали на разрешение суда.

В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для исполнения органами государственной власти, местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

После вступления в силу судебного решения по делу № 40-18845/2015 все существенные условия договора между сторонами в требуемой письменной форме стали согласованными, а договор - заключенным.

Таким образом доводы ответчика о незаключенности договора безосновательны.

Из содержания доводов ответчика следует, что он ошибочно полагает необходимость применения в деле норм о понуждении к заключению договора, не усматривая различия в процедуре согласования спорных условий договора судом и процедуры понуждения к заключению договора стороны, уклоняющейся от этого.

При этом, ссылка ответчика на письма Департамента №№ ДГИ-И-67106/17 от 25.12.2017г., 33-6-502728/19-(0)-1 от 06.12.2019г., 33-6-607657/20-(0)-1 от 04.12.2020г., 33-6-702930/20-(0)-1 от 17.12.2020г., 33-6-284454/21-(0)-1 от 28.05.2021г., ДГИ-1-84331/21-1 от 17.08.2021г. о повышении ставки арендной платы по договору аренды от 08.07.2002 № 07-00319/02, суд отклоняет как необоснованная, поскольку представленные доказательства не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Доказательств расторжения договора либо прекращения обязательств по нему по иным основаниям сторонами не представлены.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу общеправового принципа эстоппель сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача названного принципа не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 13.08.2018 по делу № А40-76618/18-176-532 установлено, что «…договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 09.09.2016 по делу № А40-18845/2015-23-141 – с 21.11.2016. Таким образом, обязательства ответчика по внесению арендной платы по договору были прекращены с 21.11.2016…».

Более того, при рассмотрении дела № А40-246878/21 судом установлено, что «…Ответчик, возражая против иска, указывает на то, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.09.2016 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2017г., суд урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 317,80 кв. м, расположенного по адресу: <...>, с учетом проведенной по делу судебной экспертизой, указав выкупную стоимость имущества по цене 22 245 000 руб. (без учета НДС), в связи с чем обязательства по внесению арендной платы прекращаются с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия по цене выкупаемого объекта…»

При данных обстоятельствах ответчик в силу доктрины эстоппель не вправе ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались им бесспорными исходя из его действий или заверений.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и позиции, изложенную в пункте 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда от 25.02.2014 N 165 и пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2018, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочности договорных отношений, для сторон договор действует с момента достижения всех существенных условий. Следовательно, факт государственной регистрации имеет значение для третьих лиц, в связи с чем, ответчик  не вправе ссылаться на  отсутствие регистрации договора до 2024 года как основание для вывода о не заключённой  договора и отсутствия необходимости его оплаты с  ноября 2016года в какой либо форме (или на основании договора аренды или на основании договора купли продажи).

Соответственно, у лица, фактически использующего имущество, возникает обязанность вносить плату за его использование имуществом, в противном случае - использование государственным имущества без внесения платы влечет неосновательное обогащение, что недопустимо.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

В соответствии с п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 488 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Ответчик не оспаривает факт занятия спорного помещения по настоящее время без предоставления встречного представления в части оплаты.

Принимая во внимание совокупность указанных фактов, суд, проверив расчеты истца и признав их обоснованными,  признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме .

С учетом изложенного, требования о взыскании пени в размере 6 895 950 руб. 10 коп. за период с 02.05.2024 по 02.07.2024, а также процентов за период с 22.11.2016 по 02.07.2024 в сумме 4 656 559 руб. 21 коп., признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Оснований для применения ст.333 ГК РФ суд не установил,  ответчик не доказал и не заявил.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и порождает у продавца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017.

В силу статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит). Такой договор может содержать условие о рассрочке платежа (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной, а существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что судом установлен факт невнесения ответчиком стоимости за приобретенное недвижимое имущество, то само по себе указанное обстоятельство является основанием для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи от 21.11.2016 № 59-6850 и об обязании ответчика возвратить в собственность истца переданное ему нежилого помещения, площадью 317,80 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии со ст.ст.102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика и подлежит взысканию в Федеральный бюджет Российской Федерации в связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 454, 486 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОЛДТЕХСЕРВИС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) пени в размере 6 895 950 (Шесть миллионов восемьсот девяносто пять тысяч девятьсот пятьдесят) руб. 10 коп., проценты в размере 4 656 559 (Четыре миллиона шестьсот пятьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят девять) руб. 21 коп.

Расторгнуть договор купли-продажи от 21.11.2016 № 59-6850 нежилого помещения площадью 317,80 кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенного между ООО "ГОЛДТЕХСЕРВИС" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОЛДТЕХСЕРВИС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) возвратить ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ нежилое помещение площадью 317,80 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОЛДТЕХСЕРВИС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 440 525 (Четыреста сорок тысяч пятьсот двадцать пять) руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


СУДЬЯ                                                                                          Е.В. Михайлова