Решение от 22 октября 2019 г. по делу № А60-24043/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-24043/2019
22 октября 2019 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 22 октября 2019 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Г. Италмасовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу "ЮИТ Уралстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрацию города Верхняя Пышма

о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца представитель не явился, извещен,

от ответчика ФИО2, представитель по доверенности от 01.08.2019,

от третьего лица представитель не явился, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просит признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 14.08.2009 к договору аренды от 27.09.2007 № 162/П-07.

Определением от 08.05.2018 в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

От ответчика поступил отзыв, указывает на пропуск срока исковой давности. Заключенное Дополнительное соглашение полностью соответствует нормативно-правовым актам, действующим в момент его заключения и заключения Договора аренды, и не является ничтожной сделкой. Заявленный иск не подлежит удовлетворению как ненадлежащий способ защиты, кроме того, по мнению Ответчика, может расцениваться, как недобросовестное поведение Истца.

Суд привлек к участию в дело Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 10.06.2019 назначено судебное разбирательство дела на 07 августа 2019 09:50.

Истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Администрации города Екатеринбурга.

Суд привлек к участию в дело Администрацию города Екатеринбурга в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 07.08.2019 судебное разбирательство отложено на 29 августа 2019 12:10.

Истец заявил ходатайство о приобщении заключения специалиста № 023-19 от 26.04.2019. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено, документы приобщены к материалам дела (ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд привлек к участию в дело Администрацию города Верхняя Пышма в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В связи с этим Администрация города Екатеринбурга исключается из числа третьих лиц.

Определением от 29.08.2019 судебное разбирательство отложено на 15 октября 2019 11:45.

Заявлений и ходатайств не поступало

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между комитетом по управлению имуществом городского округа Верхняя Пышма (далее -Комитет) и ЗАО «ЮИТ Уралстрой» по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды был заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2007 № 162/П-07 (далее - Договор аренды).

Срок аренды определен с 26.09.2007 до 26.09.2012.

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 14.08.2009 к Договору аренды (далее -Дополнительное соглашение), установлен новый срок аренды с 26.09.2007 до 26.09.2022. Каких-либо аукционов по продаже права заключения договора аренды на новый срок в данном случае не производилось.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Бремя доказывания признаков мнимости сделки возлагается на истца.

Имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании (ст. 71 АПК РФ).

Истец полагает, что Дополнительное соглашение является ничтожным в связи с тем, что договор аренды в отношении муниципальных земельных участков подлежит заключению только по результатам проведения торгов, (п. 3 ст. 447 ГК РФ, ст. 30-30.2 ЗК РФ, ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»)

В п. 8 ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления установлен запрет на осуществление действий, которые приводят или могут привести к недопущению конкуренции, созданию дискриминационных условий.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их не проведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Не проведение аукциона создает для данного субъекта преимущественные условия в получении указанного имущества во временное владение и (или) пользование и препятствует доступу к муниципальному ресурсу неопределенному кругу лиц, которые также могут иметь намерение приобрести права в отношении муниципального имущества. Проведение аукциона, позволяет обеспечить равный доступ к муниципальному имуществу всех заинтересованных в приобретении прав владения и (или) пользования в отношении данного имущества лиц и препятствует ограничению, недопущению, устранению конкуренции.

Продлением срока аренды до 2022 года, то есть на 10 лет сверх первоначально установленного срока созданы следующие необоснованные преимущества для АО «ЮИТ Уралстрой».

Так, при проведении первоначальных торгов была определена плата за получение права на заключение Договора аренды, исчисленная исходя из срока аренды в 5 лет и составившая 33 000 000,00 руб. Поскольку оспариваемым пунктом Дополнительного соглашения срок аренды продлен сверх ранее установленного срока аренды на 10 лет, то предполагаемый размер платы за предоставление такого права аренды предположительно составил бы 66 000 000,00 руб.

При подписании Дополнительного соглашения эти обстоятельства не были учтены.

Таким образом, по мнению истца, оспариваемым Дополнительным соглашением нарушаются явно установленные запреты, установленные в ст. 30-30.2 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 447 ГК РФ, п. 8 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и его заключением причиняются убытки городскому округу Верхняя Пышма. Тем самым Дополнительное соглашение противоречит указанным нормам.

Дополнительное соглашение было заключено до внесения изменений в подраздел 5 раздела I части первой ГК РФ, поэтому к нему применяются нормы, регулирующие основания и последствия признания сделок недействительными, в редакции до внесения в них изменений (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Ответчик указывает, что на момент подачи искового заявления истек срок исковой давности по заявленному требованию, так как согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ такой срок составляет три года с момента начала исполнения ничтожной сделки. Такой же срок исковой давности был установлен прежней редакцией статьи 181 ГК РФ, действовавшей на дату заключения оспариваемого соглашения (до принятия закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ).

Судом установлено, что Дополнительное соглашение заключено в 2009 году, после чего Истец выставлял расчеты для уплаты арендной платы и получал арендную плату согласно условиям Договора аренды, а Ответчик, в свою очередь, осваивал земельный участок комплексной застройкой, т.е. сделка исполнялась.

Таким образом, с момента заключения и начала исполнения Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения прошло более 3 лет.

Установленный же в ст. 181 ГК РФ 10-летний срок исковой давности применяется только для лиц, не являющихся стороной сделки, то есть к Истцу этот срок не применим.

Суд принимает во внимание, что договор аренды заключен по итогам аукциона, объявленного на основании решения о продаже права на заключение договора аренды земельного участка, принятого постановлением Главы ГО Верхняя Пышма от 02.08.2007 №2192.

На аукцион выставлялся участок под комплексное освоение в целях жилищного строительства, т.е. в соответствии со ст. 30.2, 38.2 ЗК РФ в редакции ФЗ №102 от 19.06.2007 г. (публикация «Извещения о проведении торгов» с условиями аукциона в газете «Красное знамя» № 109 от 21.08.2007.)

В условиях аукциона, опубликованных в газете, указано, что договор аренды заключается на 15 лет.

Согласно ст. 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона и заключения Договора аренды) предоставление земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства происходит в две стадии.

Согласно п. 5 названной статьи: «Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.»

Из материалов дела следует, что договор аренды первоначально заключён на 5 лет, и предусматривал условие о пролонгации на дополнительные 10 лет (п.п. 1.5 и 1.6 Договора аренды), а оспариваемое Дополнительное соглашение, которым срок действия Договора был продлён, заключено во исполнение исходного Договора аренды и продлевает его срок именно на срок, установленный условиям аукциона, в полном соответствии с п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ.

Ответчик во исполнение условий Договора аренды разработал, а Истец в лице Главы ГО Верхняя Пышма Постановлением №774 от 15.04.2009 утвердил проект планировки и межевания территории земельного участка, арендуемого Ответчиком.

Ответчик разработал концепцию проекта, которой предусмотрено строительство 19 жилых домов, общая продаваемая площадь жилого комплекса 119 466 кв.м., из них 114 948 кв.м. квартир в количестве 2 461 штук и 4 518 кв.м. коммерческие помещения в количестве 40 штук.

Ответчик указывает, что в условиях аукциона в соответствии с правилами п/п 4 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ указан размер арендной платы за выставленный на торги земельный участок – 8,92 руб. за 1 м2 в год. Площадь участка, выставленного на аукцион и предоставленного АО "ЮИТ Уралстрой" по Договору аренды – 141926. Таким образом, размер арендной платы за год составляет 18 989 698,8 руб. Между тем, АО "ЮИТ Уралстрой" выплачено в бюджет за право на заключение договора аренды 33 000 000 руб.

Исходя из системного толкования п. 2 ст. 38.2 и п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ размер начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости такого права.

В период с 2009 по 2019 между Истцом и Ответчиком был заключен целый ряд дополнительных соглашений к указанному Договору аренды (дополнительное соглашение от 24.12.2014, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 28.01.2015 за номером 66-66/029/660/2015-308; дополнительное соглашение от 22.10.2014, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 25.11.2014 за номером 66-66-29/678/2014-673; дополнительное соглашение от 07.05.2014, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 09.06.2014 за номером 66-66-29/021/2014-364; дополнительное соглашение от 24.02.2014, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 18.05.2015 за номером 66-66/029/-66/029/660/2015-7554; дополнительное соглашение от 15.11.2013, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 25.11.2013 за номером 66-66-29/678/2013-788; дополнительное соглашение от 26.08.2013, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 16.09.2013 за номером 66-66-29/674/2013-203; дополнительное соглашение от 06.09.2011, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 14.10.2011 за номером 66-66-29/079/2011-060).

Ответчик также указывает, что Администрацией ГО Верхняя Пышма, для исполнения условий Договора аренды выдавались документы а именно, разрешения на строительство (в частности, №RU66364000-184/2013 от 03.12.2013, №RU66364000-173/2013 от 15.11.2013, №663601-145/2011 от 31.05.2011), разрешения на ввод (в частности, №RU66364000-30-2016 от 23.12.2016, №RU66364000-29/2017 от 27.12.2017), проводились совместные градостроительные мероприятия такие как разработка и утверждение Проекта планировки территории и Проекта межевания территории (в частности, постановление Главы ГО Верхняя Пышма №589 от 18.08.2017, постановление Главы ГО Верхняя Пышма №1137 от 12.12.2018).

В период с 2009 по настоящее время в рамках реализации настоящего Договора аренды Ответчиком построено и введено в эксплуатацию на основании разрешительных и градостроительных документов, выданных Администрацией ГО Верхняя Пышма, 13 многоквартирных домов - 1 410 квартир, 25 коммерческих помещений, ведётся строительство ещё 2 жилых домов - 283 квартиры, 15 коммерческих помещений (ввод в эксплуатацию конец 2019 года), в июле 2019 года готовится к запуску еще 4 пусковых комплекса - 323 квартиры, на 2021-2022 запланировано завершение реализации проекта вводом еще 445 квартир.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключенное Дополнительное соглашение полностью соответствует нормативно-правовым актам, действующим в момент его заключения и заключения Договора аренды, и не является ничтожной сделкой.

Таким образом, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд пришел к выводу об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.Г. Италмасова