Решение от 19 февраля 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-207893/25-60-1597
г. Москва
20 февраля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2026 года Решение в полном объеме изготовлено 20 февраля 2026 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кравченко Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Низовцевой Д.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.11.2024 г.)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕЙ" (125315, Г.МОСКВА, ПР-КТ ЛЕНИНГРАДСКИЙ, Д. 78, К. 1, ПОМЕЩ. IV КОМНАТА 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2002, ИНН: <***>)

о признании договора расторгнутым и о взыскании обеспечительного платежа в размере 50 000 руб. 00 коп.,

при участии представителей – согласно протокола судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Интей» (ООО «Интей», ответчик) о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения № Ком-2/2025 от 30.03.2025г. расторгнутым; взыскании обеспечительного платежа в размере 50 000 руб.

Исковые требования, со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 612, 620 ГК РФ, мотивированы тем, что истцом с даты начала аренды были выявлены недостатки арендуемого помещения, а именно - отсутствие пожарной сигнализации, кроме того дополнительно указано на нарушение системы вентиляции, регулярные протечки воды.

Истец в судебном заседании требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 30.03.2025г. между ИП ФИО1 (Арендатор) и ООО «Интей» (Арендодатель) заключен договор аренды

нежилого помещения № Ком-2/2025 в разделе 1 которого стороны согласовали основные положения, в соответствии с которыми площадь помещения составляет 34 кв. м, расположено по адресу: <...>, подвал, пом. IV, ком. 1а, передается на срок 11 месяцев. Целевое назначение указанного помещения: склад мужской одежды.

Согласно п. 1.4.1. Договора № Ком-2/2025 постоянная арендная плата составляет 30 000 руб. за первый календарный месяц после даты подписания Акта приема-передачи Помещения, 40 000 руб. - за второй календарный месяц после даты подписания Акта приема-передачи Помещения, 50 000 руб. с третьего месяца после даты подписания Акта приема-передачи Помещения.

Согласно п. 2.1. договора Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование (аренду) Помещение, указанное в п.1.3. и обозначенное в Приложении № 1. Стороны подтверждают, что эти данные позволяют установить Помещение в натуре.

В соответствии с п. 5.1 Договора Арендатор оплачивает Обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. согласно п. 1.5. Договора.

Дополнительным соглашением от 07.04.2025 сторонами внесены изменения в п. 1.4.1 договора, в соответствии с которым постоянная часть арендной платы составляет:

- 17 000 руб. за период с 14.04.2025 по 30.04.2025, - 40 000 руб. за период с 01.05.2025 по 31.05.2025, - 50 000 руб. в месяц с 01.06.2025. По Акту от 07.04.2025 помещения переданы арендатору.

Согласно доводам истца, с даты начала аренды были выявлены недостатки арендуемого помещения, такие как отсутствие пожарной сигнализации.

Кроме того, дополнительно истец указывает, что в арендуемом помещении нарушена система вентиляции, в связи с чем, в арендуемое помещение попадает большое количество посторонних запахов, происходят регулярные протечки воды из водосточных труб. Поскольку данное нежилое помещение используется для ведения коммерческой деятельности, необходим беспрепятственный проход посетителей. Доступ в помещение Арендодателем не обеспечивается, регулярно проход к арендуемому помещению захламлен различным оборудованием и стройматериалами, что препятствует свободному проходу посетителей, о чем неоднократно в устной форме сообщалось Арендодателю.

Пункт 3.3.9 Договора предусматривает обязанность Арендатора при обнаружении признаков аварийного состояния технического, электротехнического и прочего оборудования, а так же повреждениях или разрушениях помещения немедленно сообщать об этом Арендодателю и принимать необходимые меры по устранению их возможных последствий.

Истец, ссылаясь на указанный пункт (3.3.9), указал, что все попытки устранить имеющееся недостатки в арендуемом помещении путем проведения переговоров с Арендодателем ни к чему не привели.

Согласно п. 8.4. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от Договора в соответствии со ст. 620 ГК РФ, если Арендодатель не предоставляет Помещение в пользование Арендатору, либо создает необоснованные препятствия пользованию Помещением. В этом случае срок аренды оканчивается через 5 (Пять) рабочих дней с даты отправки Арендодателю уведомления об отказе Арендатора от Договора.

В силу п. 5.5.2. договора Арендодатель вправе удержать у себя обеспечительный платеж в качестве штрафа, в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора, за исключением расторжения Договора на основании п. 8.4.

04.06.2025г. истцом в адрес ответчика в качестве досудебного урегулирования спора было направлено заявление о расторжении договора и возврате обеспечительного платежа, внесенного на счет ответчика согласно п. 5.1. Договора.

Направленное истцом заявление оставлено было ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения с иском в суд.

Не согласившись с доводами истца, ответчик в представленном отзыве указал, что в соответствии с условиями договора помещение было предоставлено Арендатору, какие-либо препятствия пользованию помещением со стороны Арендодателя отсутствуют, как и отсутствуют основания для расторжения договора.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ), пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор).

Как уже установлено выше, договор аренды заключен сторонами на определенный срок, то есть является срочным, в связи с чем, для признания права истца (арендатора) на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, необходимо установить в заключенном договоре аренды соответствующее условие.

Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Указанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров,

связанных с арендой", постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09, от 9 сентября 2008 г. № 5782/08).

В разделе 8 Договора аренды прямо предусмотрены основания и случаи для расторжения Договора аренды.

Так, по условиям п. 8.4. Договора, Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от Договора в соответствии со ст. 620 ГК РФ, если Арендодатель не предоставляет Помещение в пользование Арендатору, либо создает необоснованные препятствия пользованию Помещением. В этом случае срок аренды оканчивается через 5 (Пять) рабочих дней с даты отправки Арендодателю уведомления об отказе Арендатора от Договора.

Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Между тем спорный договор аренды заключен на срок до 02.03.2026 года (11 месяцев).

Как следует из документов, представленных сторонами в материалы дела, истец принял помещение по Акту приема-передачи помещения, осмотрел помещение, не имея при этом замечаний и возражений. Стороны в Акте зафиксировали состояние помещения, пригодное для использования. Кроме того, в п. 2 Акта указано, что арендатор как самостоятельно, так и с привлечением специалистов полностью осмотрел помещение и принял его, в п. 5 указано, что претензий по техническому состоянию помещения арендатор не имеет.

Таким образом, истец знал о фактическом состоянии помещения и пользовался им более четырех месяцев, до подачи искового заявления. Каких-либо препятствий для пользования помещением у истца не было.

Возражая против заявленных требований, ответчик кроме прочего, обратился в ГБУ «Жилищник Бабушкинского района» с требованием провести осмотр комнаты площадью 34 квадратных метра, расположенной в вышеуказанном помещении на предмет протечек, состояния вентиляционной системы, на предмет наличия доступа в помещение, захламления.

ГБУ «Жилищник Бабушкинского района» 13.01.2026 провело осмотр помещения и предоставило ответ на обращение, согласно которому замечаний не выявлено. Помещение пригодно для использования, не содержит недостатков. Указанное истцом не опровергнуто.

Таким образом, оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию истца судом не установлено.

Ссылка истца на отсутствие пожарной сигнализации отклоняется судом, поскольку согласно пункту 3.3.5. Договора Арендатор обязан соблюдать в арендуемом Помещении установленные законодательством РФ и г.Москвы правила пожарной безопасности, правила и нормы органов исполнительной власти в области охраны окружающей среды, охраны труда, СЭС, Ростехнадзора, а также отраслевые правила и нормы, действующие в отношении видов деятельности Арендатора и арендуемого им Помещения. Арендатор несет ответственность перед соответствующими контролирующими органами и должностными лицами, обязан выполнять их предписания, постановления и иные законные требования. Арендатор обязан назначить ответственное лицо из числа сотрудников Арендатора за соблюдение требований пожарной безопасности. В случае нарушений самостоятельно и за свой счет предпринимать меры по устранению этих нарушений.

Отсутствие/наличие системы пожарной безопасности на момент приема-передачи помещений в аренду Актом от 07.04.2025 не установлено, обязанность арендодателя установить пожарную сигнализацию после передачи помещений в аренду условиями договора также не предусмотрена, в связи с чем вменять данное обязательство в вину ответчику оснований не имеется. При необходимости у истца установления такой сигнализации, или наличие к тому предписаний, стороны вправе разрешить данный технический вопрос во внесудебном порядке, что также не является основанием к расторжению срочного договора, либо препятствием в пользовании помещением.

Каких-либо иных препятствий в пользовании объектом аренды Ответчиком не названо и не доказано.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку оснований для признания договора аренды расторгнутым судом не установлено, отсутствуют основания для взыскания с ответчика суммы обеспечительного платежа, с учетом вышеизложенного данное требование заявлено преждевременно.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 10, 12, 309, 310, 450, 606, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 110, 123, 156, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований от казать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления в полном объеме.

Судья Т.В. Кравченко