Решение от 5 февраля 2020 г. по делу № А57-29564/2019

340/2020-21749(4)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-29564/2019
город Саратов
05 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 04 февраля 2020 года Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом города Саратова, ОГРН <***> к Обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий», ОГРН <***>

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1228 от 29.12.2004 за период с 01.01.2017 по 30.09.2019 в размере 467 836,08 руб., неустойки за период с 15.02.2017 по 27.08.2019 в размере 14 303,89 руб.

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2 по доверенности № 19-11/1134 от 04.01.2020, от ответчика: ФИО3 по доверенности от 08.10.2019,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова, ОГРН <***> с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий», ОГРН <***> о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1228 от 29.12.2004 за период с 01.01.2017 по 30.09.2019 в размере 467 836,08 руб., неустойки за период с 15.02.2017 по 27.08.2019 в размере 14 303,89 руб.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнения исковых требований.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Саратова от 18.10.2004 № 224А-167 ЗАО «Саратовский авиационный завод» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 7 225 кв.м с кадастровым номером 64:48:020270:337, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: <...>.

Во исполнение данного постановления между Администрацией города Саратова, именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ЗАО «Саратовский авиационный завод», именуемым в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № 1228 от 29.12.2004.

В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору аренды земельного участка стало ОАО «ХимСбытСервис».

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 12.05.2014 ОАО «ХимСбытСервис» передало все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1228 от 29.12.2004 ООО «Зодчий».

Пунктом 2.6 договора аренды земельного участка № 1228 от 29.12.2004 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.

Пунктом 2.9 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды № 1228 от 29.12.2004 за период с 07.04.2015 по 30.09.2019 составляет 892 697 руб. 69 коп., пени с 15.05.2015 по 27.08.2019 - 27 297 руб. 51 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая осталась без ответа.

Поскольку ответчиком задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В Арбитражном суде Саратовской области на рассмотрении находилось дело по обращению Комитета по управлению имуществом города Саратова к Обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий»:

- о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1228 от 29 декабря 2004 года (земельный участок с кадастровым номером 64:48:020270:337) за период с 07 апреля 2015 года по 31 декабря 2016 года в размере 617 801,11 руб., пени за период с 15 мая 2015 года по 25 ноября 2016 года в размере 39 915,93 руб. (дело № А57-12516/2017).

- о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1228 от 29 декабря 2004 года (земельный участок с кадастровым номером 64:48:020270:339) за период с 07 апреля 2015 года по 31 декабря 2016 года в размере 309 370,83 руб., пени за период с 15 мая 2015 года по 25 ноября 2016 года в размере 19 988,35 руб. (дело № А57-12105/2017).

- о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1228 от 29 декабря 2004 года (земельный участок с кадастровым номером 64:48:020270:195) за период с 01 апреля 2015 года по 31 декабря 2016 года в размере 235 350,71 руб., пени за период с 15 мая 2015 года по 21 ноября 2016 года в размере 15 766,96 руб. (дело № А57-12245/2017).

Определением арбитражного суда от 07 июля 2017 года дела № А57-12516/2017, № А57-12105/2017, № А57-12245/2017 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А57-12516/2017.

Определением арбитражного суда от 16 августа 2017 года производство по делу № А57-12516/2017 прекращено, принят от истца отказ от исковых требований.

В связи с тем, что период взыскания с 07.04.2015 по 31.12.2016 был предметом рассмотрения по делу № А57-12516/2017, то истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предметом рассмотрения в данном деле являются требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1228 от 29.12.2004 за период с 01.01.2017 по 30.09.2019 в размере 467 836,08 руб., неустойки за период с 15.02.2017 по 27.08.2019 в размере 14 303,89 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2017 по 30.09.2019 и пени за просрочку платежа суд исходит из следующего.

Статьей 22 Устава города Саратова, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 18.12.2005 № 67-649, определена структура органов местного самоуправления города, которую составляют:

- Саратовская городская Дума – представительный орган;

- глава муниципального образования «Город Саратов» – исполняющий полномочия председателя городской Думы;

- администрация муниципального образования «Город Саратов» – исполнительно- распорядительный орган;

- контрольно-счетная палата – контрольный орган.

Органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения и исполнению отдельных переданных государственных полномочий.

Таким образом, органом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком, является администрация муниципального образования «Город Саратов».

На основании Решения Саратовской городской Думы от 06,12.2018 № 44-324 «О бюджете муниципального образования «Город Саратов» на 2019 год и на плановый период

2020 и 2021 годов» комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Саратов» в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов и земельные участки, находящиеся в собственности городских округов.

В силу части 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета обладает бюджетными полномочиями по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с пунктом 3.25 Положения о Комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.09.2011 № 7- 71, комитет обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав муниципального образования «Город Саратов», в том числе в сфере земельных отношений, при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, Федеральной антимонопольной службе и ее территориальных органах.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт- Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном пунктом 12 статьи 3.4 настоящего Федерального закона; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за

использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Из указанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Передача арендодателем объекта найма в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.

Исходя из статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», действующее с 04.08.2009 (далее по тексту - Постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлено, что арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в процентах от их кадастровой стоимости. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, № 69 от 04.12.2007.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земель.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, и поддержанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 15534/13, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется путем умножения его площади на утвержденный субъектом Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость.

Исходя из пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года № 412-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без

торгов» установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

Аг - УПКС х S х К (%), где: Аг - размер арендной платы за год; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка; S - площадь земельного участка;

К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» утверждена кадастровая стоимость определённых земельных участков в составе земель населённых пунктов, УПКС земельных участков (Приложении № 1), и средние значения УПКС земель кадастровых кварталов населённых пунктов Саратовской области (Приложение № 2).

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020270:337 в размере 2 467,25 руб.

В соответствии с Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 8/94 от 23.08.2017, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:020270:337 в размере 8 909 429 руб. была внесена в качестве кадастровой стоимости 30.08.2017.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов» установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3% за земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2017 составляет 1233,13*7225*3% = 267 280,93 руб.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20.11.2018 № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020270:337 в размере 4 741,50 руб.

Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2019 составляет 4741,50*7225*3% = 1 027 720,12 руб.

Однако ответчик с расчетом истца за 2019 год не согласен, указывая, что ООО «Зодчий» было направлено в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.12.2019, по результатам которого было принято Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 1321/2019-1502 от 23.12.2019 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020270:337 в размере 17 480 000 руб.

Расчет задолженности с позиции ответчика составляет 17 480 000*3% = 524 400/4 (период оплаты) = 131 100 руб. за 1 период платежа.

Кроме того, платежными поручениями № 2482 от 29.11.2019 в размере 400 000 руб., № 35 от 15.01.2020 в размере 115 207,60 руб., № 154 от 29.01.2020 в размере 122 550 руб. ООО «Зодчий» была произведена оплата аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020270:337.

Согласно положениям статьи 24.20 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом установлено, что ООО «Зодчий» является Арендатором земельного участка площадью 7 225 кв.м с кадастровым номером 64:48:020270:337, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: <...>, на основании договора аренды земельного участка № 1228 от 29.12.2004, договора замены стороны в обязательстве от 12.05.2014.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23.12.2019 № 1321/2019-1502 была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:020270:337 в размере рыночной стоимости равной 17 480 000 руб.

Учитывая, что решение вынесено 23.12.2019, то установленная кадастровая стоимость земельного участка должна применяться для расчета арендных платежей с 01.01.2019.

Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2019 составляет 7225х2419,38х3% = 524 400,62 рублей в год.

Размер арендной платы за квартал составляет: 524 400,62/4 = 131 100,15 руб.

На основании изложенного истцом уточнены исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из расчета истца судом усматривается, что ответчик периодично производил оплату арендных платежей, а именно: 25.05.2017 в размере 200 000 руб., 21.06.2017 в размере 128 000 руб., 02.08.2017 в размере 133 694,11 руб., однако частично суммы арендных платежей истцом зачислялись в счет погашения пени.

Суд не соглашается с позицией истца со ссылкой на положения статей 168, 422 ГК РФ, соглашение сторон, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (абзац третий пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В судебном заседании установлено, что ответчиком оплачивалась арендная плата по спорному договору.

Таким образом, действия истца о зачислении частично денежных средств в счет погашения пеней по спорному договору противоречат положениям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен был зачесть данные платежи в счет арендной платы.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает возможности изменения назначения платежа получателем денежных средств. Такое право предоставлено лишь собственнику перечисляемых денежных средств. При наличии волеизъявления ответчика на оплату арендной платы за конкретный период, выраженного в платежном

документе, истец не вправе изменить назначение платежа и направить перечисленные ответчиком суммы на погашение иной задолженности.

Таким образом, истец должен был зачесть данные платежи в счет арендной платы.

В ходе судебного разбирательства ответчиком произведена оплата задолженности платежными поручениями № 2482 от 29.11.2019 в размере 400 000 руб., № 35 от 15.01.2020 в размере 115 207,60 руб., № 154 от 29.01.2020 в размере 122 550 руб.

На основании вышеизложенного, суд произвел перерасчет задолженности арендной платы за пользование спорным земельным участком, с учетом которого при учете произведенных платежей, у ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды отсутствует.

Кроме того, на основании п. 2.9 договора истцом начислена неустойка за период с 15.02.2017 по 27.08.2019 в размере 14 303,89 руб.

Пунктом 2.9 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора.

Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).

Из вышеприведенных положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неустойкой законодатель понимает денежную сумму, являющуюся мерой гражданско-правовой ответственности и одним из способов обеспечения обязательств, основанием для исчисления и последующего взыскания которой является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочка исполнения обязательства. При этом условие о применение неустойки как меры гражданско- правовой ответственности может быть предусмотрено как договором, так и законом. Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон договора, которые самостоятельно определяют ее размер, порядок исчисления и условия применения.

Согласно части 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендной платы, истец обоснованно усмотрел основания для взыскания с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Учитывая перерасчет задолженности, суд признал неверным представленный истцом расчет пени и произвел расчет неустойки самостоятельно.

В связи с произведенным судом перерасчетом арендных платежей и размера

неустойки суд приходит к выводу об отсутствии на момент рассмотрения дела у ответчика задолженности по арендным платежам и неустойке по договору аренды земельного участка № 1228 от 29.12.2004, в связи с чем, в удовлетворении иска необходимо отказать в полном объеме.

Выводы суда основаны на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В силу пункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты госпошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку судом принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, расходы по уплате государственной пошлины за счет ответчика возмещению не подлежат; истец в качестве органа местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный