Решение от 30 апреля 2019 г. по делу № А51-2657/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2657/2019
г. Владивосток
30 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерное общество «Приморгражданпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 19.11.2002)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 16.03.2016)

третье лицо – Отдел судебных приставов по исполнению исполнительных документов в отношении юридических лиц по Владивостокскому городскому округу управления Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю

о признании недействительным отчета об оценке №728-18 объекта недвижимости

при участии в заседании: от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 20.12.2018, паспорт;

от третьего лица: ФИО4, доверенность № Д-25907/19/1008 от 18.01.2019, удостоверение;

установил:

акционерное общество «Приморгражданпроект» (далее - АО «Приморгражданпроект», Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о признании недействительным отчета об оценке № 728-18 объекта недвижимости.

Представитель истца, надлежащим образом извещенного о месте и времени проведения судебного заседания, суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, приступил к проведению судебного заседания в отсутствие стороны.

Ответчик исковые требования оспорил, по доводам письменного отзыва, считает, что отчет об оценке арестованного имущества выполнен в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиком применены стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3), прекратившие свое действие на дату составления отчета.

Из материалов дела, пояснений представителей сторон судом установлено следующее.

В отношении АО «Приморгражданпроект» возбуждено сводное исполнительное производство № 5171/18/25043-СД. В ходе проведения исполнительных действий на недвижимое имущество истца был наложен арест. Для определения рыночной стоимости арестованного имущества, 15.11.2018 судебным приставом-исполнителем вынесено постановления об участии в исполнительном производстве специалиста - оценщика и заявки на оценку арестованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Специалистом – оценщиком изготовлен отчет об оценке №728-18 от 24.12.2018 рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилые помещения в здании (лит.1, 1А), назначение: нежилое, общая площадь 4 903, 1 кв.м., этаж 1,2,3,4,5,6,7,8,9, кадастровый номер: 25:28:020024:327, адрес объекта: <...>: лит.1: 1 этаж-7-11, 52-54,59-66; 2 этаж-20-26, 33; 3 этаж-1-5, 5а, 6, 6а, 7, 8, 10, 11, 18, 37; 4 этаж-8-17, 23, 31, 32, 35, 46-55, 57, 60, 62; 5 этаж-3-20, 23, 25, 52-54; 6 этаж-1-24, 24а, 25-39; 7 этаж-4-6,8-12, 14, 18, 21, 25, 28, 32, 3; 8 этаж-5-8, 10-15, 20, 26-27,33, 47; 9 этаж-4-7, 9-11, 20, 39, 40; Лит.1 А: 2, 3, 7-19, 21, 23-26, 50, 52, 53 (далее - объект или объект оценки).

Общая площадь оценённых помещений составила 4 903,1 кв.м. По результатам оценки специалист пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта составила 71 252 000 рублей.

Истец не согласился с произведенной ответчиком оценкой объекта, ссылаясь на то, что 10.11.2016 потенциальным покупателем принадлежащих истцу нежилых помещений, проводилась независимая оценка рыночной стоимости помещений на разных этажах и в разном техническом состоянии в здании по ул. Алеутская, 11. Стоимость квадратного метра варьировалась от 62 000 рублей до 68 000 рублей. Таким образом, произведенная ответчиком оценка в 4,5 раза ниже чем оценка аналогичных помещений в том же здании.

Посчитав, что рыночная стоимость объекта, указанная в спорном отчете, занижена, истец обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Вопросы оценки имущества должника урегулированы в статье 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно которой, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика. В таком случае судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Закон об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 названного Закона).

Из разъяснений, изложенных в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» следует, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве). При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель

Оспаривая отчет, истец указывает, что общая площадь оцененных помещений составила 4 903,1 кв. метра, при этом стоимость объекта составила 71 252 000 рублей (или 14 352 рубля/кв.м). Отмечая, что 2,5 года назад потенциальным покупателем производилась независимая оценка рыночной стоимости, при этом стоимость 1 кв. метра варьировалась от 62 000 до 68 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанного требования, истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих доводы Общества о стоимости имущества, указанной им в исковом заявлении. Доводы истца носят предположительный характер, поскольку не подтверждены документально.

Оценив оспариваемый истцом отчет по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что он полностью соответствует требованиям, как Федеральными стандартами оценки (Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»), так и Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как следует из отчета и из представленных оценщику документов при проведении оценки, по данным инвентаризации общая площадь оцениваемых помещений составила 4 903,1 кв.м, в том числе: площадь, предназначенная под основные административные помещения - 1 704,5 кв.м (лит. 1); площадь под вспомогательные помещения - 3 147 кв.м (лит. 1,1 А); площадь под гараж - 51,6 кв.м (лит. 1А).

Из отчета следует, что вспомогательными помещениями в указанном объекте в абсолютном большинстве случае являются коридоры, холлы, лестничные площадки, подсобные помещения, которые, очевидно, не могут быть оценены как офисно - торговая недвижимость и не могут быть сданы в аренду по среднерыночным ставкам.

В силу указанного обстоятельства оценщик, что объектом оценки выступают нежилые помещения общей площадью по данным инвентаризации 4 903,1 кв.м. (лит. 1,1 А), из них на основную площадь (пригодную для сдачи в аренду) приходится 1704,5 кв.м, остальная площадь является вспомогательной.

На рынке недвижимости Владивостокского городского округа Оценщик не выявил предложений по продаже подобного рода объектов. Спрос на такие объекты минимальный, поэтому оценщик посчитал возможным отказаться от применения сравнительного подхода и применить доходной подход исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что отчет, выполненный ИП ФИО2 по заданию Управления Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю (государственный контракт от 19.03.2018) и принятый судебным приставом-исполнителем в рамках сводного исполнительного производства, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Отчет содержит обоснование оценщика в отношении методики расчета определения рыночной цены объектов, примененного подхода оценки (доходного) и причин неприменения затратного и сравнительного подхода. Стоимость объекта оценки определена как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден.

В отчете об определении рыночной стоимости указано описание объекта оценки, перечень документов, используемых оценщиком, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.

В процессе исследования оценщиком не допущено ошибок методического характера, нарушения норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы. Оценщик обладает необходимым специальными познаниями и опытом работы в данной специальности, которые отсутствуют у лиц участвующих в деле.

Суд также принял во внимание, что при составлении отчета, специалист предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, у суда, как и у судебного пристава-исполнителя при принятии постановления о принятии результатов оценки имущества нет оснований полагать, что данный отчет является недостоверным, ответчиком не представлено доказательств нарушений законодательства об оценочной деятельности, влекущих недействительность произведенной оценки недвижимого имущества, не указано какие нарушения имеются при совершении оценки, в чем именно расчет оценщика не соответствует принятым стандартам определения рыночной цены (неверен избранный метод расчета, неверно указаны количественные или качественные характеристики объектов, неверно приняты сравниваемые объекты и т.д.).

Доводы истца не могут быть приняты судом во внимание, так как в отсутствие их документального подтверждения, оснований ставить под сомнение выводы специалиста у суда не имеется.

Принимая во внимание изложенное, правовых оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В иске – отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья Р.С. Скрягин