Решение от 24 августа 2017 г. по делу № А40-86573/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-86573/17-10-786
24 августа 2017 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2017 г.

Решение изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 г.

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Пуловой Л.В., членов суда: единолично, при ведении протокола помощником Кузьминой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП Червиченко Э. Р. (ОГРНИП 307503226300010, ИНН 03203453809)

к ООО "Фосс электрик" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 1 763 230,93 руб.

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по дов. №ю/н от 17.06.2014г.;

от ответчика: ФИО4 по дов. №12/2017 от 29.05.2017г.,



установил:

ИП ФИО2 Обратилась в Арбитражный суд города Москвы к ООО "Фосс электрик" о взыскании 1 763 230,93 руб., где в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений №03-10/15 от 01.10.2015г. – 920 280,79 руб., пени за просрочку внесения арендной платы – 33 752,07 руб., стоимость ремонтных работ, необходимых для приведения помещений в исправное состояние – 809 198,07 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

В соответствии с п.2.11 договора в последний день срока аренды или в течение 5 рабочих дней после даты расторжения договора арендатор обязан вернуть арендодателю помещения по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Абзацем 2 и 3 п.2.11 договора предусмотрено, что датой возврата помещений арендодателю является дата подписания сторонами соответствующего передаточного акта, а в случае задержки возврата предусмотрена обязанность арендатора по оплате арендной платы за весь период до даты фактического возврата помещений.

Пунктом 2.13 договора предусмотрено, что в случае прекращения договора и до подписания сторонами передаточного акта, по которому арендатор возвращает арендодателю помещения. Представители сторон проводят осмотр помещений. Представители сторон оценивают состояние помещений и инженерно-технологического оборудования в нем и, в случае ухудшения состояния помещений в размере большем, чем естественный износ (крупные повреждения стен, пола и потолка), определяют размер расходов, которые арендодатель должен понести для приведения помещений в надлежащее состояние. Данная сумма фиксируется в двустороннем соглашении между арендатором и арендодателем и должна быть возмещена арендатором арендодателю в согласованный сторонами срок арендатор также вправе самостоятельно устранить указанные повреждения.

В случае отказа арендатора от подписания такого соглашения или самостоятельного устранения повреждений помещений арендодатель привлекает независимого оценщика для определения стоимости ремонтных и иных работ, необходимых для восстановления надлежащего состояния помещений.

Из пояснений истца следует, что осмотр помещений сторонами выявил ухудшение состояния помещений в размере большем, чем естественный износ, однако не было достигнуто соглашение относительно размера расходов, необходимых для приведения помещений в надлежащее состояние, ответчик не предпринял никаких действий по самостоятельному устранению повреждений и/или привлечению третьего лица для оценки стоимости работ, необходимых для приведения помещений в первоначальный вид.

Истец по электронной почте направил ответчику коммерческое предложение ООО «Бесконечность» на сумму 809 18,07 руб., необходимых, по его мнению, для приведения помещений в исправное состояние.

Согласно абз.3 п.п.2.11 договора в случае задержки со стороны арендатора возврата помещений арендодатель имеет право начислять арендную плату, а арендатор обязан произвести оплату в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего требования арендодателя.

Истец начислил ответчику арендную плату за период с 01.03.2017г. по 17.03.2017г. в сумме 205 338,92 руб., а также потребовал погасить задолженность за предшествующие месяцы в размере 46 165,16 руб.

05.04.2017г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды. потребовал произвести оплату всех арендных и прочих платежей.

На сумму задолженности по арендной плате истец начисли неустойку, что составило 33 752,07 руб. по состоянию на 05.05.2017г.

Требования истца ответчиком добровольно выполнены не были.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Не соглашаясь с исковыми требованиями, ответчик подал встречный иск, в котором, просит суд взыскать с ИП ФИО2 316 934,84 руб., составляющих часть обеспечительного платежа по договору аренды №03-10/15 от 01.10.2015г. При этом, ответчик признал факт задолженности по уплате переменной части арендной платы по договору в сумме 46 165,16 руб.. а также пояснил, что обращался к арендодателю с просьбой удержать указанную сумму задолженности из суммы обеспечительного платежа.

Встречный иск принят судом для совместного рассмотрения с основными требованиями в порядке ст. 132 АПК РФ.

ИП ФИО2 против удовлетворения встречного иска возражала, считает его необоснованным.

Встречный иск принят к рассмотрению судом совместно с основным исковым требованием

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные документы с позиции положений ст. 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Спорные правоотношения сторон возникли в связи с исполнением договора №03-10/15 от 01.10.2015г. аренды нежилых помещений, расположенных в одном из зданий комплекса (офисного центра) по адресу: <...>.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Помещения были переданы арендатору для пользования по акту приема-передачи помещений от 22.07.2014г., в удовлетворительном состоянии пригодном для их использования.

В соответствии с п.4.5 договора арендатор перечислил арендодателю обеспечительный платеж в сумме 363 100 руб.

Согласно п.4.6 договора обеспечительный платеж может засчитываться как оплата платежей за аренду за 1 последний месяц действия договора.

Срок действия договора установлен до 28.02.2017г.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

После окончания срока договора арендатор освободил помещения от своего имущества, приемка помещений сторонами производилась 01.03.2017г., однако акт возврата помещений арендодателем не составлялся. Оценка состояния помещений и инженерно-технологического оборудования в порядке, установленном п. 2.13 договора, произведена сторонами не была.

Стороны не определяли размер расходов, которые арендодатель должен понести для приведения помещений в надлежащее состояние. Двустороннего соглашения между арендатором и арендодателем о возмещении арендатором арендодателю в согласованный сторонами срок расходов по ремонту помещений не составлялось.

В ответ на обращение арендатора представить для подписания передаточный акт арендованных помещений арендодатель направил арендатору копию сметы ООО «Бесконечность» на сумму 809 198,07 руб., без каких-либо пояснений к ней, без перечня установленных недостатков арендованных помещений, без указаний о том, в отношении каких конкретно помещений составлена смета, на которой имеется только следующая информация: заказчик: Владимир, вид работ: ремонтные работы; адрес: Москва, ул. Новорязанская, д. 31/7, корп. 24. Между тем, по указанному адресу располагается комплекс офисных зданий, в одном из которых располагались арендуемые помещения. Из сметы не усматривается, что указанные в ней работы имеют отношения к помещениям, арендуемым по договору с ООО «ФОСС Электрик».

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие то, что объем ухудшений арендованных помещений, который отражен в представленной арендодателем смете, установлен совместно с арендатором. Акт осмотра спорных помещений, которым нанесен ущерб в результате нахождения в них арендатора, комиссионно не составлялся, объем причиненного вреда комиссионно не определялся.

Таким образом, документы, свидетельствующие о необходимых работах и их объемах, составлены арендодателем в одностороннем порядке, в отсутствие представителя арендатора, доказательства вызова которого для определения наличия ухудшения состояния арендуемых площадей, размера ущерба и составления акта истцом не представлены.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с арендатора стоимости ремонтных работ в размере 809 198, 07 руб. у суда не имеется. Ни обстоятельства, подтверждающие, ухудшение состояния помещений в размере большем, чем естественный износ (крупные повреждения стен, пола и потолка), установленные в п. 2.13 договора, ни размер стоимости ремонтных работ арендодателем в порядке ст. 65 АПК РФ не доказаны.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 621, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Фактическое пользование арендатором нежилыми помещениями после окончания срока действия договора судом бесспорно не установлено. Иное в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что арендатор направил арендодателю письмо от 16.03.2017г. с требованием о возврате обеспечительного платежа в связи с прекращением договора аренды с 28.02.2017г., который арендодателю возвращен не был, что является нарушением условий договора аренды.

То обстоятельство, что акт приема-передачи, подтверждающий возврат арендодателю помещений не был составлен и подписан, само по себе не свидетельствует о том, что помещения не были возвращены арендодателю, при том, что последним не доказано, что после прекращения договора арендатор арендованным имуществом пользовался.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для взыскания с арендатора арендной платы за период с 01.03.2017г. по 17.03.2017г. в сумме 205 338,92 руб. при отсутствии доказательств продолжения между сторонами договорных отношений. Уведомление арендодателя о прекращении договора аренды 05.05.2017г. правового значения не имеет, поскольку договор фактически прекратил свое действие.

Кроме этого, отсутствуют у арендодателя основания для удержания обеспечительного взноса за вычетом части задолженности арендатора по арендной плате в размере 46 165,16 руб.

Условия Абз. 2 и 3 п.2.11 договора, устанавливающие обязанность арендатора по уплате арендной платы при задержке передачи помещений по окончании срока действия договора, на которые ссылается арендодатель, в отсутствие факта просрочки возврата, правомерность удержания обеспечительного взноса не подтверждают.

Таким образом, обоснованным является требование по встречному иску ООО Фосс Электрик» о взыскании с ИП ФИО2 части обеспечительного платежа в размере 316 934, 84 руб.

При этом, суд принимает во внимание письмо арендатора от 21.03.2017г. арендодателю, в котором арендатор признает задолженность по оплате коммунальных платежей за январь-февраль 2017г. в общей сумме 46 165,16 руб. и сделал заявление о зачете требований в порядке ст. 410 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. статей 606, 611, 614, 621, 622 ГК РФ, ст.ст.64, 65, 71, 110, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 к ООО "Фосс электрик" отказать в полном объеме.

Встречное требование ООО "Фосс электрик" удовлетворить. Взыскать с ИП ФИО2 (ОГРНИП 307503226300010, ИНН <***>) в пользу ООО "Фосс электрик" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 316 934,84 руб. (триста шестнадцать тысяч девятьсот тридцать четыре руб. 84 коп.), а также госпошлину – 9 339 (девять тысяч триста тридцать девять) руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Девятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня его принятия.

СУДЬЯЛ.ФИО5