Решение от 16 октября 2024 г. по делу № А53-14190/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14190/24
16 октября 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чукариной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района ОГРН <***> ИНН <***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 456, восстановлении права аренды, обязании оплатить арендную плату на дату вынесения решения, обязании оплатить арендную плату по день фактического исполнения (с учетом уточнения),

при участии третьего лица: Администрации Щепкинского сельского поселения,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2024,

от ответчика: представитель ФИО3, ФИО4 по доверенности от 25.04.2024,

от третьего лица: представитель ФИО5 по доверенности от 09.01.2024,

установил:

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее - истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) об исключении записи в ЕГРН, расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 456, восстановлении права аренды на земельный участок, осуществлении оплаты арендной платы за земельный участок с даты договора купли-продажи земельного участка по дату фактической оплаты.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, изложив их в следующей редакции: о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 г №456, восстановлении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, Щепкинское сельское поселение, <...> з/у 7/3, общей площадью 1 150 кв.м, а также произведении оплаты по договору аренды на земельный участок за период с 14.11.2023 по 04.06.2024 в сумме 135 612 рублей 44 копейки, пени в размере 5 615 рублей 24 копейки за период с 21.12.2023 по 04.06.2024, пени по день вынесения решения суда, пени по день фактической оплаты.

Определением от 06.06.2024 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к производству требования в уточненной редакции.

Протокольным определением от 06.08.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Администрацию Щепкинского сельского поселения.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, указывая на правомерность выкупа земельного участка, поскольку на основании договора аренды возвел на нем объекты недвижимости и приобрел исключительное право на выкуп, представил дополнительный отзыв.

Представитель третьего лица поддержал доводы ранее поданного отзыва на иск.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее — КИЗО) и индивидуальный предприниматель ФИО1 заключили договор аренды земельного участка № 55 от 21.04.2023 на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 61:02:0600006:8215, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, Щепкинское сельское поселение, <...> з/у 7/3 (далее - Участок) с разрешенным использованием: склады, в границах, указанных в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости от 16.03.2023 № КУВИ-001/2023-63640154, общей площадью 1 150 кв.м., сроком на 2 года и 6 месяцев.

Согласно протоколу открытых аукционных торгов от 14.03.2023. размер арендной платы за участок составил 235 320,00 рублей.

Протоколом открытых аукционных торгов указана цель использования: строительство склада.

В заключении главного архитектора Аксайского района от 27.07.2022 № 63.6/1256 указано, что предоставление участка в аренду (вид права) с аукционных торгов с видом разрешенного использования «животноводство» возможно (согласно сведениям ИСОГД), при соблюдении ограничений, установленных для земель и (или) земельных участков в границах приаэродромных территорий и их подзон в соответствии со статьей 47 Воздушного Кодекса Российской Федерации.

Ответчиком зарегистрировано право собственности (20.10.2023) на нежилое (здание склада) (50,2 кв.м.), что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.03.2024 г. КУВИ-001/2024-71722822, а также зарегистрировано право собственности (23.10.2023) на складскую площадку, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.03.2024 г. КУВИ-001/2024-71727023.

В комитет поступило заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (30.10.2023).

Согласно Заключению главного архитектора Аксайского района от 02.11.2023 63.6/8419 возможно предоставление земельного участка без проведения торгов в собственность (согласно сведениям ИСОГД) с соблюдением ограничений, установленных для земель и (или) земельных участков в границах приаэродромных территорий и их подзон в соответствии со статьей 47 Воздушного Кодекса Российской Федерации.

Между КИЗО и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 456 от 13 ноября 2023 г. на Участок стоимостью 246 623 рублей 25 копеек. Цена Участка определяется в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов».

Однако КИЗО установлено, что объекты недвижимости: складская площадка с к.н. 61:02:0600006:9412 не обладают признаками капитальности.

Согласно правилам землепользования и застройки Щепкинского сельского поселения, в редакции Решения Собрания депутатов Аксайского района от 28.12.2022 № 117, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне П-1/21. Зона промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов V класса опасности, полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону «Центральный» (подзоны не установлены), полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО6) (подзоны №3, №4, №5, №6).

Основным видом использования земельного участка является склад, в параметрах разрешенного использования минимальный процент застройки составляет 21 %. Однако, поскольку КИЗО выявлено, что объект с к.н. 61:02:0600006:9412 не обладает признаками капитальности, следовательно, при оформлении договора купли-продажи требование о минимальном проценте застройки не соблюдено.

Впоследствии указанные объекты были снесены, площадка снята с кадастрового учета.

Утверждая, что возведенные объекты не соответствуют характеристикам недвижимого имущества и площадь их была недостаточна для застройки участка в целях выкупа, комитет просит признать сделку купли-продажи недействительной, так как она заключена в результате недобросовестного поведения ответчика.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд нашел иск подлежащим частичному удовлетворению ввиду следующего.

Суд установил, что ответчиком ФИО7 10 июля 2023 года в Администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района РО получено разрешение на строительство здания склада площадью 49,8 кв. м и складской площадки площадью 200 кв. м и осуществлено строительство объектов - здания склада и складской площадки. После окончания строительства кадастровым инженером был составлен технический план здания склада и технический план складской площадки, поданы документы для получения Разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

ФИО7 получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию складская площадка 61-502311-311/2023 от 13.10.2023 и здание склада 61-502311-310-2023 от 13.10.2023, зарегистрировано право собственности на них.

Это, как указано выше, явилось основанием для выкупа земельного участка ответчиком.

В дальнейшем ФИО7 начат снос здания склада и складской площадки, о чем в Администрацию Щепкинского сельского поселения было подано уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства от 15.02.2024.

В феврале 2024 года ФИО7 работы по сносу были окончены и 28 февраля 2024 года в Администрацию Щепкинского сельского поселения было подано уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

Суд соглашается с доводом иска о неправомерности выкупа участка ввиду следующего.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Истец обоснованно утверждает, что площадь выкупленного земельного участка была несоразмерна площади недвижимости на нем. Здание имело площадь 49,8 кв. м, тогда как выкуплен участок площадью 1 150 кв. м.

Складская площадка не может быть признана самостоятельным объектом недвижимости по определению, а представляет собой лишь улучшение земельного участка, устройство на нем покрытия.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Признание объекта недвижимости в качестве объекта гражданских прав невозможно лишь на том основании, что оно прочно связано с землей.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Сооружение, улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твёрдое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

В соответствии с пунктом 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, технический паспорт оформляется на каждый объект капитального строительства и является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Названный документ должен подтверждать проведение государственного технического учета в отношении объекта капитального строительства, имеющего определенные технические характеристики. Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Таким образом, тот факт, что в отношении спорного объекта внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр недвижимости, сам по себе не может являться основанием полагать его самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Исходя из смысла положений гражданского и земельного законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов и используемое для организации покрытия, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Спорный объект дорожного транспорта (асфальтовая площадка), хотя и прочно связан с землей, но не имеет самостоятельного функционального назначения, создан исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором он расположен, поэтому является его неотъемлемой частью - и применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должен следовать судьбе этого земельного участка.

Таким образом, спорный объект не является недвижимостью, независимо от факта его регистрации в едином государственном реестре недвижимости.

Приведенная правовая позиция нашла отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N4777/08.

Более того, в данном случае спорная площадка не имела и прочной связи с землей. Ответчиком не представлена проектная документация на создание этого объекта.

Вместе с тем, как видно из представленного ответчиком договора об оказании услуг от 15.11.2023 № 15/11-23-Д на демонтаж здания и сооружения складской площадки и сметно-финансового расчета к нему, предметом демонтажа площадки явились следующие действия: демонтаж основания из щебня, песчано-гравийной смеси, разборка асфальтобетонных покрытий площадок.

Следовательно, площадка представляла собой совокупность трех слоев различного вида материалов, последовательно нанесенных на землю и удаляемых с нее простым послойным снятием. Такой объект не может быть признан прочно связанным с землей, его перемещение возможно без ущерба назначению, а потому соответствия критериям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации для отнесения его к недвижимым объектам не доказаны.

Таким образом, создав на участке площадью 1 150 кв. м объект недвижимости площадью 49,8 кв. м, ответчик не приобрел права на выкуп земли.

Эти действия совершены в обход закона с противоправной целью, что прямо запрещено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановляя такой вывод, суд исходит из очевидного отсутствия у ответчика цели создания именно этих объектов для их последующей эксплуатации, начало сноса объектов незамедлительно после выкупа участка свидетельствует о создании видимости его освоения и об отказе от соблюдения цели договора аренды. Объекты созданы для формальной легализации выкупа, что и подлежит квалификации как действия в обход закона.

Оспоренная сделка недействительна – ничтожна - как противоречащая приведенной выше норме Земельного кодекса Российской Федерации и одновременно нарушающая публичный интерес.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае, требуя приведения сторон в исходное положение, комитет просит прекратить государственную регистрацию права собственности и восстановить правоотношения аренды в отношении земельного участка.

Суд соглашается с этим способом реституции, исходя из того, что право аренды ответчик получил на торгах, срок договора аренды не истек, а исходному состоянию сторон при заключении ничтожной сделки соответствовало именно правоотношение аренды.

При этом оснований для денежной реституции – возвращения уплаченной по договору купли-продажи суммы суд не нашел, поскольку на стороне ответчика сохранялось владение и пользование земельным участком, которое подлежит оплате по условиям договора аренды.

Однако и денежные требования комитета о взыскании платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 за период с 14.11.2023 по 04.06.2024 в сумме 135 612 рублей 44 копейки, пени в размере 5 615 рублей 24 копейки за период с 21.12.2023 по 04.06.2024, пени по день вынесения решения суда, пени по день фактической оплаты удовлетворению не подлежат.

Поскольку, как указано выше, ответчик уплатил по договору купли-продажи превышающую указанный долг сумму в размере 246 623 рублей 25 копеек, предмет для взыскания отсутствует.

Вместе с тем, между сторонами восстанавливаются длящиеся арендные отношения, в рамках которых подлежат урегулированию денежные обязательства.

В этой части иска надлежит отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлины по иску об оспаривании сделки.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 456.

Применить последствия недействительности сделки.

Погасить запись о праве собственности ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215.

Восстановить запись о праве аренды ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 на основании договора аренды от 21.04.2023 № 55.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Солуянова Т. А.