Решение от 13 марта 2023 г. по делу № А66-10841/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Дело № А66-10841/2022
г.Тверь
13 марта 2023 года


(дата изготовления

мотивированного решения)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Калита И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии представителей истца – ФИО2 (до перерыва), ответчика –ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой», <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 18.11.2004,

к администрации города Твери, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 17.06.1992,

неимущественный спор,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Регионстрой», г.Тверь, обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к администрации города Твери, г.Тверь, о признании договора аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14 прекращенным.

В судебном заседании 09 декабря 2022 года истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что право на продление договора на неопределенный срок и на отказ от договора у истца было без относительно к каким-либо основаниям.

Ответчик с заявленными истцом требованиями не согласился, поддержал ранее изложенные доводы.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил: объявить перерыв в заседании суда до 12 декабря 2022 года до 09 часов 00 минут для подготовки к судебным прениям. Объявление о перерыве размещено на сайте арбитражного суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика.

Из представленных в материалы дела документов следует, что на основании распоряжения министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 18 марта 2013 года №497 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» и протокола по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29 апреля 2013 года министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (Арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14 мая 2013 года №093-з/13, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование, Арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов площадью 28 425,20 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, кадастровый номер: 69:40:0300347:60, в границах, согласно кадастровому паспорту (пункт 1.1). Участок предоставлен Арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования Участка и документацией по планировке территории (пункт 1.2).

В ходе исполнения данного договора была разработана и утверждена постановлением администрации города Твери от 11 марта 2014 года №293 документация по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером: 69:40:0300347:60 (почтовый адрес ориентира: <...>) в Пролетарском районе города Твери, в соответствии с которой из одного арендуемого участка предусматривалось образование семи арендуемых участков, в том числе: земельного участка площадью 2009 кв.м под проектируемый детский сад-ясли, кадастровый номер: 69:40:0300347:2719.

Договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14 мая 2013 года №093-з/13 расторгнут соглашением от 31 июля 2014 года. Земельный участок с кадастровым номером: 69:40:0300347:60, снят с кадастрового учета.

Сторонами заключены договоры аренды вновь образованных земельных участков: от 31 июля 2014 года №056-з/14, №057-з/14, №058-з/14, №059-з/14, №060-з/14, №061-з/14, №062-з/14.

Между министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (Арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14 (договор прошел процедуру государственной регистрации), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300347:2719, площадью 2009 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (пункт 1.1). Участок предоставлен Арендатору под многоэтажное жилищное строительство (пункт 1.2). Срок аренды Участка устанавливается с 31 июля 2014 года по 11 марта 2020 года (пункт 2.1).

Объекты, возведенные в целях исполнения условий договоров от 31 июля 2014 года №056-з/14, №057-з/14, №058-з/14, №059-з/14, №060-з/14, №062-з/14 введены в эксплуатацию 25 декабря 2017 года, 06 декабря 2021 года, 09 сентября 2016 года, 28 декабря 2017 года и 15 ноября 2019 года.

На земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300347:2719 строительство не велось.

Письмом от 10 октября 2019 года истец просил департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери продлить срок действия договора аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14. В продлении срока действия договора было отказано со ссылкой на статьи 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (письмо от 31 октября 2019 года №30/5854-и).

Истец обратился к ответчику с письмом от 13 января 2022 года №7, содержащим предложение расторгнуть договор аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14, в связи с истечением срока его действия. Ответчик отказался от заключения соглашения о расторжении договора аренды письмом от 11 февраля 2022 года №01/632-и. Письмом от 15 февраля 2022 года №44 истец повторно предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Ссылаясь на то, что стороны не расторгли договор по состоянию на 11 марта 2020 года, следовательно, в силу норм пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14 заключен на неопределенный срок, направив ответчику письмо от 13 января 2022 года №1, истец реализовал свое право на отказ от договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении трех месяцев с момента получения уведомления о расторжении договора, договор прекратил свое действие, истец обратился в суд с иском о признании договора аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14 прекращенным.

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам:

в силу норм статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14) следует, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.

По смыслу части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

Во исполнение требований закона и условий договора земельный участок, арендуемый на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14 мая 2013 года №093-з/13, был разделён арендатором на самостоятельные земельные участки, в отношении образованных земельных участков с истцом заключены договоры аренды от 31 июля 2014 года №056-з/14, №057-з/14, №058-з/14, №059-з/14, №060-з/14, №061-з/14, №062-з/14.

В силу части 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации собственник или арендатор указанных в части 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные пунктом 8 части 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 этой статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения о том, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

В силу положений статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что нарушение максимальных сроков жилищного строительства, являющихся как условием аукциона, так и условием договора аренды земельных участков, является обстоятельством, исключающим продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 7.5 договора аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14 максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка - 11.03.2020.

Письмом от 10 октября 2019 года истец просил департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери продлить срок действия договора аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14. В продлении срока действия договора было отказано со ссылкой на статьи 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (письмо от 31 октября 2019 года №30/5854-и). Отказ не обжалован.

С момента заключения договора аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14 и до настоящего времени проектная документация на строительство не разработана, разрешение на строительство не выдавалось, строительство объектов не начато, что подтверждено сторонами в ходе рассмотрения дела №А66-10841/2022.

В ходе рассмотрения дела истец заявил об отсутствии у него намерения осуществлять какие-либо мероприятия по освоению территории в рамках спорного договора. Ответчик до настоящего времени не предпринимал никаких действий, направленных на понуждение истца выполнить взятые по договору аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14 обязательства.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент истечения максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка) для реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора требуется совокупность следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; 4) на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На момент истечения срока действия договора не имелось оснований, предусмотренных в пунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, передаются в аренду без торгов лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, однократно непосредственно после образования новых земельных участков.

Повторное предоставление земельного участка на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации законодательством не предусмотрено.

Фактически договор аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14 прекратил действие по истечении максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка - 11.03.2020.

Требование истца о признании договора аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14, заключенного между министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (правопредшественником администрации города Твери, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 17.06.1992) и обществом с ограниченной ответственностью «Регионстрой», <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 18.11.2004, прекращенным, обоснованы и подлежат удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 143, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать договор аренды земельного участка от 31 июля 2014 года №061-з/14, заключенный между министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (правопредшественником администрации города Твери, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 17.06.1992) и общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой», <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 18.11.2004, прекращенным.

Взыскать с администрации города Твери, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 17.06.1992, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой», <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 18.11.2004, 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда, в месячный срок со дня его принятия.


Судья И.В.Калита