Решение от 25 мая 2021 г. по делу № А46-3885/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3885/2020
25 мая 2021 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена 18 мая 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 25 мая 2021 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Распутиной В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр Развлечений и Торговли» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Пассаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Галерея Торговли» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

закрытому акционерному обществу «Торговый центр «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 10 378 079 руб. 28 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности от 10.07.2019 (паспорт),

от ООО «Центр развлечений и торговли» - ФИО3 по доверенности от 26.03.2019 (паспорт),

от ООО «Торговый центр «Континент» - ФИО3 по доверенности от 26.03.2019 (паспорт),

от ООО «Торговый пассаж» - ФИО3 по доверенности от 17.07.2018 (паспорт),

от ООО «СОЮЗ» - ФИО4 по доверенности от 10.09.2019 (паспорт),от ООО «Галерея торговли» - ФИО4 по доверенности от 26.03.2019 (паспорт),

от ЗАО «Континент» - ФИО4 по доверенности от 30.05.2018 (паспорт),

эксперта ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к к обществу с ограниченной ответственностью «Центр Развлечений и Торговли», обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент», обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Пассаж», обществу с ограниченной ответственностью «Союз»,

обществу с ограниченной ответственностью «Галерея Торговли», закрытому акционерному обществу «Торговый центр «Континент» о взыскании 10 378 079 руб. 28 коп.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.03.2020 заявление принято и назначено к рассмотрению.

Определением от 12.11.2020 по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5, занимающему должность директора в обществе с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (далее – ООО «ЦН ЭКСПО «Арус»), с постановкой на разрешение эксперта следующего вопроса: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209, площадью 9589 кв.м, расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 70 Лет Октября, д. 25/2, по состоянию на 01.01.2018?

Указанным определением производство по делу приостановлено до завершения судебной экспертизы.

После поступления от ООО «ЦН ЭКСПО «Арус» в материалы дела заключения эксперта, производство по делу возобновлено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска установлено, что для размещения и эксплуатации, принадлежащим ответчикам на правесобственности объектов недвижимого имущества используется часть участка, не сформированного в установленном законом порядке площадью 22 959кв. м, расположенного в Кировском административном округе города Омска относительнонежилого здания по адресу: ул. 70 лет Октября, д. 25, корп. 2. Участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В частности истцом установлено следующее:

1) для размещения ООО «Центр Развлечений и Торговли» объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:140103:3813, а также доли в праве собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:140103:3815 (записи в Едином государственном реестре недвижимости от 28.03.2018№ 55:36:140103:3813-55/001/2018-4, № 55:36:140103:3815-55/001/2018-12) используется часть площадью 5617 кв. м.

Плата за использование Участка с 28.03.2018 по 27.12.2019 (дата регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества) не вносилась. Для урегулирования вопроса в досудебном порядке департаментом в адрес ООО «Центр Развлечений и Торговли» подготовлено и направлено требование от 13.01.2020 № Исх-ДИО/63 о возмещении стоимости неосновательного обогащения в размере 1 497 731,82 руб. До настоящего времени требования ООО «Центр Развлечений и Торговли» не удовлетворены.

2) для размещения и эксплуатации принадлежащего на правесобственности ООО «Торговый центр «Континент», объекта недвижимого имущества скадастровым номером 55:36:140103:3812, а также доли в праве собственности на объектнедвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:140103:3815 (записи в Единомгосударственном реестре недвижимости от 07.11.2017 № 55:36:140103:3812-55/001/2017-4,№ 55:36:140103:3815-55/001/2017-2) используется часть площадью 1 866 кв. м.

Плата за использование Участка с 07.11.2017 по 27.12.2019 (дата регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества) не вносилась. Для урегулирования вопроса в досудебном порядке департаментом в адрес ООО «Торговый центр «Континент» подготовлено и направлено требование от 13.01.2020 № Исх-ДИО/64 о возмещении стоимости неосновательного обогащения в размере 616 343,77 руб. До настоящего времени требования ООО «Торговый центр «Континент» не удовлетворены.

3) для размещения и эксплуатации принадлежащих на правесобственности ООО «Торговый Пассаж» объектов недвижимого имущества с кадастровыминомерами 55:36:140103:3364, 55:36:140103:3365, а также долей в праве собственности наобъект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:140103:3815 (записи в Едином государственном реестре недвижимости от 27.03.2018 № 55:36:140103:3364-55/001/2018-10, № 55:36:140103:3365-55/001/2018-21, № 55:36:140103:3815-55/001/2018-6, № 55:36:140103:3815-55/001/2018-4) используется часть площадью 8172 кв. м.

Плата за использование Участка с 27.03.2018по 27.12.2019 (дата регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества) не вносилась. Для урегулирования вопроса в досудебном порядке департаментом в адрес ООО «Торговый Пассаж» подготовлено и направлено требование от 13.01.2020 № Исх-ДИО/65 о возмещении стоимости неосновательного обогащения в размере 2 182 549,82 руб. До настоящего времени требования ООО «Торговый Пассаж» не удовлетворены.

4) для размещения и эксплуатации, принадлежащих на правесобственности ЗАО «Центр торговли и развлечения», ЗАО «Торговая галерея», ЗАО«Торговый комплекс «Гермес», ЗАО «Пассаж», объектов недвижимого имущества скадастровыми номерами 55:36:140103:3813, 55:36:140103:3814, 55:36:140103:3364,55:36:140103:3365, 55:36:140103:3381, а также долей в праве собственности на объектнедвижимого имущества с кадастровым номером55:36:140103:3815 (записи в Единомгосударственном реестре недвижимости от 23.09.2010) использовалась часть площадью 21093 кв. м. Указанные юридические лица прекратили свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования, правопреемником является ООО «Союз». Плата за использование Участка в нарушение п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ с 19.02.2017 по 27.03.2018 не вносилась. Для урегулирования вопроса в досудебном порядке департаментом в адрес ООО «Союз» подготовлено и направлено требование от 13.01.2020 № Исх-ДИО/66 о возмещении стоимости неосновательного обогащения в размере 3 903 724,99 руб. До настоящего времени требования ООО «Союз» не удовлетворены.

5) для размещения и эксплуатации, принадлежащих на правесобственности ООО «Галерея Торговли» объектов недвижимого имущества с кадастровыминомерами 55:36:140103:3814, 55:36:140103:3381, а также долей в праве собственности наобъект недвижимого имущества с кадастровым номером55:36:140103:3815 (записи в Единомгосударственном реестре недвижимости от 27.03.2018 № 55:36:140103:3814-55/001/2018-2, № 55:36:140103:3381-55/001/2018-6, № 55:36:140103:3815-55/001/2018-10, № 55:36:140103:3815-55/001/2018-8) используется часть площадью 7304 кв. м.

Плата за использование Участка в нарушение п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ с 27.03.2018по 27.12.2019 (дата регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества) не вносилась. Для урегулирования вопроса в досудебном порядке департаментом в адрес ООО «Галерея Торговли» подготовлено и направлено требование от 13.01.2020 № Исх-ДИО/67 о возмещении стоимости неосновательного обогащения в размере 1950 727,73 руб. До настоящего времени требования ООО «Галерея Торговли» не удовлетворены.

6) для размещения и эксплуатации, принадлежащего на правесобственности ЗАО «Торговый центр «Континент» объекта недвижимого имущества скадастровым номером 55:36:140103:3812, а также доли в праве собственности на объектнедвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:140103:3815 (записи в Единомгосударственном реестре недвижимости от 23.09.2010№ 55-55-01/230-2010-359,№ 55-55-01/230/2010-530) использовалась часть площадью 1866 кв. м.

Плата за использование Участка в нарушение п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ с 19.02.2017 по 06.11.2017 (дата регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества) не вносилась. Для урегулирования вопроса в досудебном порядке департаментом в адрес ЗАО «Торговый центр «Континент» подготовлено и направлено требование от 13.01.2020 № Исх-ДИО/68 о возмещении стоимости неосновательного обогащения в размере 227 001,45 руб. До настоящего времени требования ЗАО «Торговый центр «Континент» не удовлетворены.

Ссылаясь на то, что задолженность в добровольном порядке ответчиками не погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В силу статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

В рассматриваемом случае ответчик пользовался чужим земельным участком без внесения соответствующей платы, следовательно, у него возникло неисполненное обязательство, вытекающее из неосновательного обогащения.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного пунктом 7 части 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком.

В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Судом установлено, что расчет суммы неосновательного обогащения произведен истцом, исходя из постановления правительства Омской области № 419-п.

В качестве правового основания истец указывает п. 2 ст. 1105 ГК РФ в соответствии с которой, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По мнению Департамента при определении суммы неосновательного обогащения необходимо руководствоваться правовым актом, действующим на момент предъявления требования. Поскольку правовым актом, действующим на момент предъявления требования, являлось постановление правительства Омской области № 419-п, расчет неосновательного обогащения произведен на основании указанного правого акта.

Относительно указанного довода Департамента, суд полагает необходимым указать следующее.

В данном случае пункт 2 статьи 1105 ГК РФ на спорные правоотношения не распространяется. Целью указания в норме выражения «по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование» является определение размера денежного обязательства за весь период пользования, которое невозможно установить без такого указания в условиях, когда колебания цены за период пользования не имеют ни четких временных границ, ни четких стоимостных ориентиров.

Однако в рассматриваемом случае арендная плата за период пользования является ценой регулируемой, то есть ценой, стоимостное выражение и период действия которой могут быть установлены на основании нормативного акта.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 ЗК РФ и части 1 статьи 424 ГК РФ является ценой, устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Гражданское право исходит из того, что никто не может извлекать преимуществ из своего незаконного (недобросовестного поведения).

Поскольку по общему правилу лицо, пользовавшееся имуществом без внесения платы, то есть являющееся недобросовестным, не может быть поставлено в лучшее положение, чем добросовестное лицо, заключившее договор аренды и вносящее плату на основании закона и договора, размер его обязательств не может быть менее размера обязательств добросовестного арендатора (Определение ВАС РФ от 28.06.2013 № 7719/13, Определение ВАС РФ от 11.07.2013 № ВАС-9236/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.01.2002 № 7486/01).

С учетом изложенного, размер обязательства по оплате неосновательного обогащения, подлежащий взысканию с ответчика, должен соответствовать размеру обязательства арендатора за пользование этим земельным участком, исчисленного по регулируемой цене.

Таким образом, довод Департамента о необходимости взыскания задолженности исходя из расчета произведенного на основании правового акта, действующего на момент предъявления требования, подлежит судом отклонению.

В ходе судебного разбирательства, истцу предложено представить в материалы дела расчет задолженности, произведенный исходя из нормативных актов, действующих в период пользования земельным участком.

Истцом в материалы дела представлен расчет размера стоимости неосновательного обогащения, возникшего при использовании Участка, в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске», постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок), постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п», Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области».

При этом в расчете стоимости неосновательного обогащения в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» по формуле: А = С * К, была применена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110210:1134 на дату оценки 11.05.2015 (отчет от 28.03.2018 № 1-299/1), расположенного в той же ценовой зоне (зона_К1).

В связи с тем, что указанный участок не сформирован в установленном законом порядке и не прошел кадастровый учет, по ходатайству ответчиков судом была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости исходя из рыночной стоимости соседнего земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209, площадью 9589 кв.м, расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 70 Лет Октября, д. 25/2.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209 по состоянию на 01.01.2018 составляет 24 672 000 рублей.

С учетом выводов эксперта по результатам судебной экспертизы расчет неосновательного обогащения произведен следующим образом:

1) ООО «Центр Развлечений и Торговли»:

- за период с 28.03.2018 по 31.12.2018 расчет произведен по формуле: А = С * К (п. 5 Порядка), где: А - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; С = 24 672 000/9589 * 5617 = 14 452 249,87 руб., где 24 672 000 – рыночная стоимость смежного земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209, общей площадью 9 589 кв. м, на дату оценки 01.01.2018, 5617 - площадь Участка, кв. м; К = 4,3 % - коэффициент арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. А = 14 452 249,87 * 4,3 % - 621 446,74 руб. в год - 51 787,23 руб. в мес. Величина платы за использование Участка с 28.03.2018 по 31.12.2018 (4 дня, 9 месяцев) составляет: 51 787,23/31 * 4 + 51 787,23 * 9 = 472 767,29 руб.

- за период с 01.01.2019 по 27.12.2019 расчет произведен по формуле: Ап = Кс * Кф, где: А - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; Кс = 2421,57 * 5617 = 13 601 958,69 руб., где 2421,57 руб. - удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале 55:36:140103 для 5 вида разрешенного использования, 5617 - площадь Участка, кв. м; Кф = 5,9 % - экономически обоснованный коэффициент для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса. А = 13 601 958,69 * 5,9 % = 802 515,56 руб. в год = 66 876,3 руб. в мес. Величина платы за использование Участка с 01.01.2019 по 27.12.2019 (11 месяцев, 27 дней) составляет: 66 876,3 * 11 + 66 876,3/31 * 27 = 793 886,4 руб.

Размер стоимости неосновательного обогащения с процентами за пользование чужими средствами составляет: 1 266 653,69 руб. + 79 046,85 руб. = 1 345 700,54 руб.

2) ООО «Торговый центр «Континент»:

- за период с 07.11.2017 по 31.12.2017 расчет произведен по формуле: Ап = Кс * Сап, где: Ап - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; Кс = 2421,57 * 1866 = 4 518 649,62 руб., где 2421,57 руб. - удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале 55:36:140103 для 5 вида разрешенного использования, 1866 - площадь Участка, кв. м; Сап = 0,05 - ставка арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения. Ап - 4 518 649,62 * 0,05 - 225 932,48 руб. в год = 18 827,71 руб. в месяц. Величина платы за использование Участка с 07.11.2017 по 31.12.2017 (24 дня, 1 месяц) составляет: 18 827,71/30 * 24 + 18 827,71 * 1 = 33 889,88 руб.

- за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 расчет произведен по формуле: А = С * К (п. 5 Порядка), где: А — размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; С = 24 672 000/9589 * 1866 = 4 801 121,28 руб., где 24 672 000 - рыночная стоимость смежного земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209, общей площадью 9 589 кв. м, на дату оценки 01.01.2018, 1866 - площадь Участка, кв. м; К = 4,3 % - коэффициент арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. A = 4 801 121,28 * 4,3 % = 206 448,22 руб. в год - 17 204,02 руб. в мес. Величина платы за использование Участка с 01.01.2018 по 31.12.2018 (12 месяцев) составляет: 206 448,22 руб.

- за период с 01.01.2019 по 27.12.2019 расчет произведен по формуле: Ап = Кс * Кф, где: А - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; Кс = 2421,57 * 1866 = 4 518 649,62 руб., где 2421,57 руб. - удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале 55:36:140103 для 5 вида разрешенного использования, 1866 - площадь Участка, кв. м; Кф = 5,9 % - экономически обоснованный коэффициент для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса. А = 4 518 649,62 * 5,9 % = 266 600,33 руб. в год = 22 216,69 руб. в мес. Величина платы за использование Участка с 01.01.2019 по 27.12.2019 (11 месяцев, 27 дней) составляет: 22 216,69* 11+22 216,69/31 * 27 = 263 733,61 руб.

Размер стоимости неосновательного обогащения с процентами за пользование чужими средствами составляет: 504 071,71 руб. + 38 330,41 руб. = 542 402,12 руб.

2) ООО «Торговый Пассаж»:

- за период с 27.03.2018 по 31.12.2018 расчет произведен по формуле: А = С * К (п. 5 Порядка), где: А - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; С = 24 672 000/9589 * 8172 = 21 026 132,44 руб., где 24 672 000 – рыночная стоимость смежного земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209, общей площадью 9 589 кв. м, на дату оценки 01.01.2018, 8172 - площадь Участка, кв. м; К. = 4,3 % - коэффициент арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. А - 21 026 132,44 * 4,3 %.= 904 123,69 руб. в год = 75 343,64 руб. в мес. Величина платы за использование Участка с 27.03.2018 по 31.12.2018 (5 дней, 9 месяцев) составляет: 75 343,64/31 * 5 + 75 343,64 * 9 = 690 244,96 руб.

- за период с 01.01.2019 по 27.12.2019 произведен по формуле: Ап = Кс * Кф, где: А - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; Кс = 2421,57 * 8172 = 19 789 070,04 руб., где 2421,57 руб. - удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале 55:36:140103 для 5 вида разрешенного использования, 8172 - площадь Участка, кв. м; Кф = 5,9 % - экономически обоснованный коэффициент для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса. А = 19 789 070,04 * 5,9 % = 1 167 555,13 руб. в год = 97 296,26 руб. в мес. Величина платы за использование Участка с 01.01.2019 по 27.12.2019 (11 месяцев, 27 дней) составляет: 97 296,26 * 11 + 97 296,26/31 * 27 = 1 155 000,76 руб.

Размер стоимости неосновательного обогащения с процентами за пользование чужими средствами составляет: 1 845 245,72 руб. + 115 318,41 руб. = 1 960 564,13 руб.

4) ООО «Союз»:

- за период с 19.02.2017 по 31.12.2017 расчет произведен по формуле: Ап = Кс * Сап, где: Ап - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; Кс = 2421,57 * 21093 = 51 078 176,01 руб., где 2421,57 руб. - удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале 55:36:140103 для 5 вида разрешенного использования, 21093 - площадь Участка, кв. м; Сап = 0,05 - ставка арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения. Ап = 51 078 176,01 * 0,05 = 2 553 908,8 руб. в год = 212 825,73 руб. в месяц. Величина платы за использование Участка с 19.02.2017 по 31.12.2017 (10 дней, 10 месяцев) составляет: 212825,73/28* 10 + 212 825,73 * 10 = 2 204 266,49 руб.

- за период с 01.01.2018 по 26.03.2018 (до даты прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 55:36:140103:3814,55:36:140103:3364, 55:36:140103:3365, 55:36:140103:3381, а также долей в праве наобъект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:140103:3815)произведен по формуле: А = С * К (п. 5 Порядка), где: А - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; С - 24 672 000/9589* 21093 = 54 271 195,75 руб., где 24 672 000 – рыночная стоимость смежного земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209, общей площадью 9 589 кв. м, на дату оценки 01.01.2018, 21093 - площадь Участка, кв. м; К = 4,3 % - коэффициент арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. А = 54 271 195,75 * 4,3 % = 2 333 661,42 руб. в год = 194 471,79 руб. в мес. Величина платы за использование Участка с 01.01.2018 по 26.03.2018 (2 месяца, 26 дней) составляет: 194 471,79 * 2 + 194 471,79/31 * 26 = 552 048,95 руб.

- за 1 день - 27.03.2018 (до даты прекращения права собственности на все объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 55:36:140103:3813 и долю в праве на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:140103:3815) расчет произведен по формуле: А = С * К (п. 5 Порядка), где: А - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; С = 24 672 000/9589 * 5617 = 14 452 249,87 руб., где 24 672 000 – рыночная стоимость смежного земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209, общей площадью 9 589 кв. м, на дату оценки 01.01.2018 (заключение эксперта по арбитражному делу № А46-3885/2020), 5617 - площадь Участка, кв. м; К = 4,3 % - коэффициент арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. А = 14 452 249,87 * 4,3 % = 621 446,74 руб. в год = 51 787,23 руб. в мес. Величина платы за использование Участка 27.03.2018 (1 день) составляет: 51 787,23/31*1 = 1 670,56 руб.

Размер стоимости неосновательного обогащения с процентами за пользование чужими средствами составляет: 2 757 986 руб. + 490 668,24 руб. = 3 248 654,24 руб.

5) ООО «Галерея торговли»:

- за период с 27.03.2018 по 31.12.2018 расчет произведен по формуле: А = С * К (п. 5 Порядка), где: А - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; С = 24 672 000/9589 * 7304 = 18 792 813,43 руб., где 24 672 000 – рыночная стоимость смежного земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209, общей площадью 9 589 кв. м, на дату оценки 01.01.2018 (заключение эксперта по арбитражному делу № А46-3 885/2020), 7304 - площадь Участка, кв. м; К = 4,3 % - коэффициент арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. А = 18 792 813,43 * 4,3 % = 808 090,98 руб. в год = 67 340,92 руб. в мес. Величина платы за использование Участка с 27.03.2018 по 31.12.2018 (5 дней, 9 месяцев) составляет: 67 340,92/31 * 5 + 67 340,92 * 9 = 616 929,72 руб.

- за период с 01.01.2019 по 27.12.2019 произведен по формуле: Ап = Кс * Кф, где: А - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; Кс = 2421,57 * 7304 = 17 687 147,28 руб., где 2421,57 руб. - удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале 55:36:140103 для 5 вида разрешенного использования, 7304 - площадь Участка, кв. м; Кф = 5,9 % - экономически обоснованный коэффициент для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса. А = 17 687 147,28 * 5,9 % = 1 043 541,69 руб. в год - 86 961,81 руб. в мес. Величина платы за использование Участка с 01.01.2019 по 27.12.2019 (11 месяцев, 27 дней) составляет: 86 961,81 * 11 + 86 961,81/31 * 27 = 1032 320,84 руб.

Размер стоимости неосновательного обогащения с процентами за пользование чужими средствами составляет: 1 649 250,56 руб. + 103 069,71 руб. = 1 752 320,27 руб.

В отношении ЗАО «Торговый центр «Континент» судом признается обоснованным размер задолженности, рассчитанный в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске», Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области»: за период с 19.02.2017 по 06.11.2017 (до даты прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества) расчет произведен по формуле: Ап = Кс * Сап, где: Ап - размер стоимости неосновательного обогащения, руб. в год; Кс = 2421,57 * 1866 = 4 518649,62 руб., где 2421,57 руб. - удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале 55:36:140103 для 5 вида разрешенного использования, 1866 - площадь Участка, кв. м; Сап = 0,05 - ставка арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения. Ап = 4 518649,62* 0,05 = 225 932,48 руб. в год = 18827,71руб. в месяц. Величина платы за использование Участка с 19.02.2017 по 06.11.2017 (10 дней, 8 месяцев, 6 дней) составляет: 18827,71/28 * 10+18827,71 * 8 + 18827,71/30 * 6= 161 111,4руб. Размер стоимости неосновательного обогащения с процентами за пользование чужими средствами составляет: 161 111,4руб. + 31 262,77 руб. = 192 374,17руб.

Возражая относительно результатов проведенной судебной экспертизы, Департамент указал, что в исследовательской части приведена информация о 23 сравниваемых объектах. Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с 18 объектами-аналогами. Характеристики объектов-аналогов, на основе которых внесены корректировки и произведен расчет, не соответствуют данным о сравниваемых объектах, указанных в приложении. Так, Аналог № 4 (земельный участок с кадастровым номером 55:36:040103:10062) на дату оценки 01.01.2018 не был в аренде, т.к. договор аренды с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска ДА № Д-Ц-31-10296 от 11.11.2013 заключался на 3 года, с 27.12.2016 расторгнут (распоряжение ДИО от 20.03.2017 № 527). Других договоров аренды относительно данного участка ДИО не заключало. Аналог № 6 (земельный участок с кадастровым номером 55:36:130126:3746) на дату оценки 01.01.2018 не был в аренде, т.к. договор аренды с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска ДА № Д-Кр-31-7937 от 30.06.2009 заключался на 3 года и с 25.02.2016 расторгнут (распоряжение ДИО 2642 от 10.11.2017). Других договоров аренды относительно данного участка ДИО не заключало. Аналог № 14 также не был в аренде на дату оценки (аренда на 3 года, расторгнут с 20.02.2014, т.к. по заочному решению Кировского районного суда г. Омска от 11.05.2016 Дело № 2-3073/2016 признан договор недействительным).

Таким образом, по мнению Департамента, экспертом применена недостоверная информация о характеристиках объектах-аналогах, следовательно, значения корректировок на права приняты неверные, что привело к искажению конечного результата.

Помимо указанного, Департамент отметил, что неправильное идентифицирование объектов-аналогов привело к неверным характеристикам (местоположению, наличие коммуникаций, расстояние до автомагистрали и т.д.), следовательно, неверно рассчитаны корректировки, что привело к искажению конечного результата. Эксперт не применял корректировку на дату предложения, утверждая, что корректировки за исследуемый период не требуется. Эксперт счел возможным отказ от аналогов №№ 1,2,7-9,11 по причине отсутствия информации о передаваемых имущественных правах на данные объекты на дату оценки или наличия неоднозначной т противоречивой информации о правах (стр. 42 заключения). По аналогии следовало бы, и исключить из расчетов вышеперечисленные аналоги. Возможно, в окончательный расчет попали бы другие объекты - аналоги и результат оценки был бы другим. Наличие в окончательном расчете, приведенном на стр. 65-67 значений общих валовых коррекций равных 92,76%, 202,9%, 120,67%, 184,48% , 192,99 приводит к большой погрешности при определении рыночной стоимости объекта оценки. С точки зрения оценки большое количество корректировок или большая абсолютная величина общей коррекции объекта - аналоги приводит к большой погрешности при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом ФИО5 в материалы дела представлены письменные пояснения по указанным выше доводам Департамента. В судебном заседания эксперт также устно выразила свою позицию по вопросам сторон.

Как следует из пояснений эксперта, вид аренды для целей оценки (краткосрочная или долгосрочная аренда) определяется в соответствии с описанием, приведенным в сборнике «Рекомендации для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости, по оценке земельных участков. Территориально-экономическое зонирование города Омска. Выпуск № 1. Итоги 2017 года (по состоянию на 2017 год). В соответствии с законодательством в области оценочной деятельности оценщик должен пользоваться открытыми источниками информации. Поскольку цены следок с объектами недвижимости являются в российском деловом обороте закрытой информации, оценщики пользуются ценами предложений, которые корректируются на возможный торг. Использование цен предложения не требует отслеживания фактического осуществления сделок, юридической и физической возможности их совершения, юридической чистоты документов как в отношении земельных участков, продающихся в собственность через агентства недвижимости либо самими собственниками объектов путем прямого публичного предложения, так и в отношении участков, продающихся на правах аренды и являющихся муниципальной или государственной собственностью. Объекты, использованные в Заключении эксперта, являлись действительными офертами, информация о которых существовала в открытых источниках информации.

Эксперт указала, что ни Федеральные стандарты оценки, ни какие-либо другие методические рекомендации не предусматривают каких-либо запросов относительно объектов-аналогов, тем более в ДИО. Также методики и стандарты оценки не требуют идентификации кадастровых номеров объектов, используемых в качестве аналогов ни для земельных участков, ни для объектов капитального строительства. Отсутствие возможности идентификации объекта по кадастровому номеру не является также основанием для невозможности его использование в качестве аналога. Если в тексте оферты имеется описание основных ценообразующих факторов, объект может быть использован в расчетах. Таким образом, основным и главным источником информации о всех характеристиках объектов-аналогов являются открытые источники информации — сеть Интернет и печатные издания, и прежде всего сами тексты объявлений и оферт.

Помимо указанного, ФИО5 дала пояснения относительно идентификации объектов-аналогов, характеристик спорных объектов-аналогов, а также величины валовой коррекции.

На основании статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Полученное в результате проведения экспертизы экспертное заключение отвечает признакам относимости и допустимости. Оснований не доверять выводам эксперта, обладающего специальными познаниями и давшего подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Каких-либо нарушений требований проведения экспертизы, установленных положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», судом не установлено.

В связи с этим суд считает, что экспертное заключение ООО «ЦН ЭКСПО «Арус» по настоящему делу отвечает требованиям действующего законодательства и, как следствие, является надлежащим доказательством, подтверждающим, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3209 по состоянию на 01.01.2018 составляет 24 672 000 рублей, доказательств обратного Департаментом в материалы дела не представлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В связи с удовлетворением исковых требований государственная пошлина согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Поскольку ответчики от уплаты госпошлины не освобождены, с последних в доход федерального бюджета в соответствии со статьёй 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию госпошлина.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 168, 171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Заявление Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр Развлечений и Торговли» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска 1 345 700 рублей 54 копейки, из которых: неосновательное обогащение за период с 28.03.2018 по 27.12.2019 в сумме 1 266 653 рубля 69 копеек, также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.03.2018 по 27.12.2019 в сумме 79 046 рублей 85 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска 542 402 рубля 12 копеек, из которых неосновательное обогащение за период с 07.11.2017 по 27.12.2019 в сумме 504 071 рубль 71 копейка, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07.11.2017 по 27.12.2019 в сумме 38 330 рублей 41 копейка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый Пассаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента имущественныхотношений Администрации города Омска 1 960 564 рубля 13 копеек, из которых: неосновательное обогащение за период с 27.03.2018 по 27.12.2019 в сумме 1 845 245 рублей 72 копейки, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.03.2018 по 27.12.2019 в сумме 115 318 рублей 41 копейка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска 3 248 654 рубля 24 копейки, из которых: неосновательное обогащение за период с 19.02.2017 по 27.03.2018 в сумме 2 757 986 рублей, также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.02.2017 по 27.12.2019 в сумме 490 668 рублей 24 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Галерея Торговли» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска 1 752 320 рублей 27 копеек, из которых: неосновательное обогащение за период с 27.03.2018 по 27.12.2019 в размере 1 649 250 рублей 56 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.03.2018 по 27.12.2019 в сумме 103 069 рублей 71 копейка.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Торговый центр «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска 192 374 рубля 17 копеек, из которых: неосновательное обогащение за период с 19.02.2017 по 06.11.2017 в сумме 161 111 рублей 40 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.02.2017 по 27.12.2019 в сумме 31 262 рубля 77 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Галерея Торговли» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 10 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр Развлечений и Торговли» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 457 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 848 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый Пассаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 32 606 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 39 243 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Галерея Торговли» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 523 рубля.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Торговый центр «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 771 рубль.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайтах Восьмого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья В.Ю. Распутина