Постановление от 19 января 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30975/2024
г. Краснодар
20 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 29.12.2025), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Атлант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 23.07.2024), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – акционерного общества «Рэмэнергомеханизация» – ФИО3 (доверенность от 16.05.2025), в отсутствие в судебном заседании представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО4, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2025 по делу № А32-30975/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант» (далее – общество) о расторжении договоров от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, АИ 2/20/08, АИ 3/20/08, АИ 4/20/08, АИ 5/20/08, АИ 6/20/08, АИ 7/20/08 аренды нежилых зданий бригадного стана (литера З) площадью 35,3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:161, механических мастерских (литера Ж) площадью 84,4 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:158, котельной (литера Е) площадью 138,2 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:162, винохранилища (литера В) площадью 582,1 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:160, купажного отделения (литера Б) площадью 500,3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:163, овощехранилища (литера А) площадью 3076,4 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:165, овощехранилища (литера Д) площадью 8,1 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:159, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0410050:218, 23:40:0410050:217 площадью 18 338 кв. м, 26 210 кв. м с почтовыми адресами: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 4, 4/2, относящихся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации объектов цеха переработки и тракторной бригады», а также для эксплуатации здания овощехранилища (далее – договоры аренды, нежилые здания, земельные участки) с указанием на решение суда как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении нежилых зданий арендой. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), ФИО4 (далее – физическое лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2025 иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Нежилые здания переданы из федеральной в муниципальную собственность. Они представляют собой имущественный комплекс сельскохозяйственного предприятия винодельческого направления. Общество не использовало нежилые здания по их конкретному целевому назначению. Нежилые здания переданы обществом в субаренду для осуществления различной коммерческой деятельности. Допустив длительное нецелевое использование переданных в аренду нежилых зданий, общество существенно нарушило условия договоров аренды.

Определением от 31.07.2025 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ввиду принятия судебного акта о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Рэмэнергомеханизация» (далее – акционерное общество).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2025 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2025 отменено, принят отказ администрации от иска в части требования о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи от 09.01.2024 с номером регистрации 23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об обременении арендой здания с кадастровым номером 23:40:0403018:389. Производство по делу в данной части прекращено. В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован следующим. Нежилые здания выставлены на торги в качестве самостоятельных объектов аренды. Они переданы обществу в аренду для осуществления хозяйственной деятельности. Аренда каждого из нежилых зданий не ограничена какой-либо одной целью их использования. Использование нежилых зданий в качестве единого имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия винодельческого направления не предполагалось. Земельные участки расположены в границах территориальных зоны застройки среднеэтажными жилыми домами, градостроительными регламентами которой не предусмотрено использование нежилых зданий исключительно в целях сельскохозяйственного производства. Администрация не доказала ухудшение состояний нежилых зданий в период их нахождения у общества в аренде. Общество использует части земельных участков в пределах площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилых зданий. Захламление территории (частей земельных участков) вблизи нежилых зданий строительным мусором также не подтверждено. Основания для квалификации договоров аренды в качестве ничтожных сделок отсутствуют.

Администрация, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привела следующие основания проверки законности судебного акта. Общество арендует нежилые здания исключительно в целях их передачи в субаренду. Эксплуатацию нежилых зданий по целевому назначению (как единого имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия винодельческого направления) общество не осуществляет. Оно не заинтересовано в обеспечении сохранности нежилых зданий и в содержании прилегающей территории в надлежащем состоянии. Объекты аренды находятся в неудовлетворительном состоянии. Часть нежилых зданий не эксплуатируется в связи с разрушением. Такое нецелевое использование нежилых зданий свидетельствует о существенном нарушении обществом условий договоров аренды, что является основанием для их расторжения. В отзывах на кассационную жалобу общество и акционерное общество выразили мотивированные мнения об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что нежилые здания находились в федеральной собственностью и были закреплены за правопредшественником акционерного общества (одноименным государственным унитарным предприятием) на праве хозяйственного ведения. Правопредшественник акционерного общества (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 24.08.2020 на идентичных условиях договоры аренды нежилых зданий с согласия федерального собственника в лице территориального управления Росимущества (пункты 1.1, 1.5). Объекты аренды переданы арендатору для использования в хозяйственной деятельности (пункты 1.2). Срок договоров аренды составил 15 лет с момента подписания актов приема-передачи (пункты 2.1). Арендатор должен был использовать нежилые здания исключительно в указанных в пунктах 1.2 целях (пункты 3.2.2), содержать в исправном состоянии инженерно-технические коммуникации и системы (холодное водоснабжение, канализацию, электроснабжение) для обеспечения нормального функционирования нежилых зданий, своевременно производить за свой счет их текущий ремонт (пункты 3.2.8), не допускать захламления бытовым и строительным мусором как самих нежилых зданий, так и их внутренних дворов и пристроек (пункты 3.2.10). Сдача нежилых зданий в субаренду, их какое-либо иное обременение, передача прав и обязанностей арендатора или предоставление нежилых зданий в безвозмездное пользование другим лицам допускались только по письменному согласию арендодателя (пункты 3.2.14). Договоры аренды подлежали досрочному расторжению по требованию арендодателя в случаях использования нежилых зданий с существенным нарушением договорных условий или назначения объектов аренды, осуществления их технической эксплуатации с нарушением требований норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующего имущества (пункты 9.3.1), существенного ухудшения состояние нежилых зданий (пункты 9.3.2), их передачи третьим лицам в субаренду без письменного согласия арендодателя (пункты 9.3.4), а также в случае незамедлительного неизвещения арендатором арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) нежилым зданиям ущерб, и своевременного непринятия всех возможных мер по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения нежилых зданий (пункты 9.3.5).

Земельные участки, на которых расположены нежилые здания, находились у правопредшественника акционерного общества в долгосрочной аренде (до 28.06.2069) на основании договоров аренды от 29.06.2020, заключенных по распоряжению территориального управления Росимущества от 29.06.2020 № 23-487-р.

В адресованном обществу письме от 27.08.2020 № 149 правопредшественник акционерного общества выразил согласие на передачу арендуемых нежилых зданий в субаренду на три года с целевым использованием для ведения хозяйственной деятельности. Часть нежилых зданий (с кадастровыми номерами 23:40:0410050:160, 23:40:0410050:163, 23:40:0410050:159) передана в субаренду физическому лицу.

По распоряжению территориального управления Росимущества от 12.10.2023 № 23-454-р нежилые здания и земельные участки безвозмездно переданы из федеральной собственности в собственность представляемого администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик. По дополнительным соглашениям от 17.04.2024 в договоры аренды в качестве арендодателя нежилых зданий вступила администрация. Осуществлена соответствующая государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилые здания и их обременения договорами аренды.

В составленном администрацией комиссионном акте обследования от 14.03.2024 отражены нахождение арендованных нежилых зданий в неудовлетворительном состоянии, необеспечение их сохранности обществом, захламление бытовым и строительным мусором прилегающей к арендованным нежилым зданиям территории, неосуществление в нежилых зданиях деятельности, связанной с первичной переработкой сельскохозяйственной продукции и расположением тракторной бригады. Санитарное состояние нежилых зданий оценено как неудовлетворительное. Также указано на передачу нежилых зданий в субаренду иным лицам, осуществляющим хозяйственную деятельность с нарушением вида разрешенного сельскохозяйственного использования. В письме от 19.03.2024 № 51-750/24-01-14 администрация предупредила общество о необходимости устранения выявленных нарушений, а в письме от 02.05.2024 № 6736/15-37-05 предложила расторгнуть договоры аренды нежилых помещений.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрациив арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определено, что в силу обязательства, возникающего из договора, должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие (воздержаться от него), а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307). Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативно установленным правилам (статьи 421, 422). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606), а арендатор – пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1 статьи 615).

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем. Использование нежилых зданий в целях хозяйственной деятельности не ограничивалось какой-либо одной целью, а подразумевало их использование для любого незапрещенного вида деятельности с учетом назначения нежилых зданий. Договоры аренды заключались на торгах (аукционе) по разным лотам. Аукционной документацией не предусматривалось целевое использование нежилых зданий как единого имущественного комплекса. На земельных участках помимо нежилых зданий расположены иные здания и сооружения, принадлежащих другим лицам. Арендуемые обществом нежилые здания не образуют единый производственный комплекс. По данным Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утверждённых решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 № 466 в редакции решения от 24.10.2024, земельные участки расположены в границах территориальных зон застройки среднеэтажными жилыми домами и озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), градостроительные регламенты которых не предполагают ведение сельскохозяйственного производства. Нежилые здания переданы безвозмездно в муниципальную собственность без каких-либо замечаний и претензий к их арендатору. Доказательства ухудшения их состояния в период их арендного пользования обществом администрация не представила. Общество не вправе самостоятельно осуществлять капитальный ремонт объектов аренды. Необходимость его проведения техническим заключением, составленным организацией, имеющей соответствующую лицензию, не подтверждена. В комиссионном акте осмотра земельных участков от 16.07.2025 не отражен факт захламления строительным мусором прилегающей к нежилым зданиям территории. Передача части нежилых зданий в субаренду физическому лицу осуществлена по письменному согласию правопредшественника акционерного общества. Общество не допустило существенного нарушения условий договоров аренды, что исключает возможность их досрочного расторжения в судебном порядке. Основания для квалификации договоров аренды как ничтожных сделок также отсутствуют. С учетом того, что земельные участки находятся в долгосрочной аренде у акционерного общества, нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в данном случае не допущено.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2025 по делу № А32-30975/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья


В.А. Анциферов

Судья

В.Е. Епифанов

Судья

И.В. Сидорова