Решение от 1 марта 2024 г. по делу № А50-12869/2023

Арбитражный суд Пермского края


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


город Пермь

01.03.2024 Дело №А50-12869/2023

Резолютивная часть решения объявлена 19.02.2024

Решение в полном объеме изготовлено 01.03.2024


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дукат» (614039, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации города Перми (614015, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ОНТ-КВАДРО» (614016, Россия, Пермский край, Пермский г.о., <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ФИО2, Управления жилищных отношений администрации города Перми (614015, Россия, Пермский край, Пермский г.о., <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

При участии:

От истца – ФИО3 представитель по доверенности от 03.05.2023, паспорт, диплом

От ответчика – ФИО4, представитель по доверенности №059-01-44-317 от 25.12.2023, паспорт, диплом

От третьего лица Управления жилищных отношений администрации города Перми – ФИО4, представитель по доверенности №059-11-01-44/3-29 от 28.12.2023, паспорт, диплом



У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Дукат» (далее ООО «Дукат», истец) обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации города Перми (далее Администрация, ответчик) о возложении обязанности заключить с истцом договор по изъятию (выкупу) нежилого помещения общей площадью 215,7кв.м. кадастровый номер 59:01:4410732:582, расположенного по адресу Пермский край г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева/ФИО5, д 68/10 по цене 11 751 200руб. из которых рыночная стоимость объекта недвижимости – 8 800 000руб., убытки – 2 951 200руб. ( с учетом ст. 49 АПК РФ принятой протокольным определением суда 19.02.2024.

Истцом требования поддержаны.

Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва.

Судом отклонено ходатайство ответчика о проведении по настоящему делу дополнительной судебной экспертизы в виду отсутствия соответствующих оснований.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, иск подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что истцу на основании договора купли-продажи от 07.02.2018 года принадлежит нежилое помещение площадью 219,8кв.м. в дом по ул. Куйбышева,68, ул. ФИО5,10, права зарегистрированы в ЕГРН.

Распоряжением администрации города Перми от 18.03.2021 № 059-11-01-04-116 дом по ул. Куйбышева,68 признан аварийным на основании заключения городской межведомственной комиссии №22/1 от 10.03.2021.

08.06.2022 истец обратился к ответчику с заявлением о заключении соглашения о выкупе нежилого помещения.

На обращение истца ответчиком 05.07.2023 № 059-11-01-32/2-560 дан ответ о невозможности заключения такого соглашения в отсутствие соответствующей программы расселения, решение вопроса которого будет рассматриваться после 2024года.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, ч.1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении нежилого помещения заявителя должны применяться вышеуказанные нормы, регулирующие сходные правоотношения в отношении жилых помещений, в частности статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.


Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Согласно абзацу 2 пункта 36 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (в редакции постановления от 02.08.2007 N 494), непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотврати в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. При этом под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Указание в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в отсутствие специальных норм, регулирующих порядок изъятия нежилых помещений в аварийных домах, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению по аналогии нормы жилищного законодательства, регулирующие изъятие жилых помещений для муниципальных нужд в случае признания дома аварийным, то есть применяется часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статей 56.2, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (раздел II "Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

При этом отсутствие решения об изъятии имущества или несоблюдение процедуры его изъятия само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Учитывая, что соглашение об изъятии помещения сторонами не было заключено, в том числе между ними возник спор об определении размера возмещения, такой размер подлежал определению судом при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Определением суда от 05.12.2023 по делу назначена судебная экспертиза.

Ответчик, возражая против выводов эксперта заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы. По мнению стороны, эксперт завысил размер убытков, закладывая значительные сроки и размер дисконта.

Оснований для назначения дополнительной экспертизы по ст. 87 АПК РФ суд не усматривает.

Из заключения эксперта следует определение с использованием сравнительного и доходного подходов, результаты которых учтены при составлении заключения; при этом методология проведения судебной экспертизы представляет собой предмет исключительной компетенции эксперта, эксперт вправе самостоятельно выбрать метод исследования в соответствии со своей компетенцией и специальными познаниями предмета исследования. Дисконтирование экспертом также описан.

Оценив заключение эксперта №23/1208-4 выполненное экспертом ФИО6 в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд установил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным. Составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. В заключении эксперта не установлено каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности не имеется.

Нарушений при производстве судебной экспертизы порядка ее проведения не установлено, заключение является ясным, понятным, отвечает требованиям части 2 статьи 86 АПК РФ.

Оснований полагать, что эксперт ФИО6 при проведении экспертного исследования допустил нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на результат экспертизы, из материалов дела не следует.

Достаточных оснований для возникновения сомнений в квалификации эксперта ФИО6, компетентности и обоснованности сделанных ею выводов у суда не имеется.

Выбор конкретных методов и методик экспертного исследования является прерогативой эксперта. Несогласие с примененными экспертом ФИО6 методами исследования, выводами само по себе не свидетельствует о неправомерности проведенной в соответствии с требованиями норм действующего законодательства экспертизы.

Госпошлина и расходы по экспертизе распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ относится на ответчика.


Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Возложить на Администрацию города Перми обязанность заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Дукат» (614039, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) договор по изъятию (выкупу) нежилого помещения общей площадью 215,7кв.м. кадастровый номер 59:01:4410732:582, расположенного по адресу Пермский край г. Пермь, Свердловский район, ул. Куйбышева/ФИО5, д 68/10 по цене 11 751 200руб. из которых рыночная стоимость объекта недвижимости – 8 800 000руб., убытки – 2 951 200руб.

Взыскать с Администрации города Перми (614015, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дукат» (614039, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) госпошлину 6 000руб., за проведение экспертизы 50 000руб.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Дукат» (614039, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 41 000 руб. по п/п № 6 от 02.05.2023, в размере 50 373 руб. по п/п 7 от 12.05.2023.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья Н.В. Гусельникова