Решение от 11 марта 2020 г. по делу № А81-9801/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-9801/2019
г. Салехард
11 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена в 02 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 11 марта 2020 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алисовой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Рекламный Мир» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды от 23.08.2017 и взыскании 413 637 рублей 52 копеек.

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился,

от ответчика – представитель не явился,



УСТАНОВИЛ:

ООО «Рекламный Мир» обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимости от 23.08.2017, взыскании задолженности по договору аренды недвижимости от 23.08.2017 в размере 212 561 руб. 94 коп., пени в размере 2 785 руб. 69 коп., задолженности по коммунальным платежам в размере 164 651 руб. 85 коп., 33 638 руб. 04 коп. задолженности за дополнительное подключение водоснабжения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по существу в отсутствие сторон по имеющимся документам.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает исковое заявление не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 23.08.2017, между ООО «Рекламный Мир» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимости с условием о праве выкупа, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение н пользование за плату недвижимое имущество: Здание: Столовая, назначение: нежилое, общая площадь 1 141.8 кв-.м- этажность 1. расположенное по адресу: ЯНАО. <...>, кадастровый номер: 89:11:010201:441; - земельный участок, общей площадью-1 400,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, адрес: ЯНАО, <...>. кадастровый номер; 89:11:010201:142.

Согласно п.4.1. Договора по соглашению сторон размер арендной платы понастоящему договору равен ежемесячным платежам Арендодателя, которые он обязанвносить согласно Графику платежей за здание и Графику платежей за земельный участок.

Как указывает истец, арендная плата по Договору включает плату за вышеуказанное здание и земельный участок.

В силу п.4.2. Договора арендная плата за пользование объектами вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2. Договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 37 от 08.08.2017г., заключенного между Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой и Арендодателем.

Согласно акту сверки № 29065 от 28.08.2019, по договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 37 от 08.08.2017, между истцом и МУ «Городской центр имущественных отношений», по данным МУ «Городской центр имущественных отношений» , задолженность истца по состоянию на 20.08.2019 по вышеуказанному договору составила 215 347, 63 рублей, из которой начисленные пени составили 2 785. 69 рублей. Согласно Акту последняя оплата по данному договору произведена платежным поручением № 33 06.05.2019.

Как указывает истец, сумма задолженности ответчика по договору аренды недвижимости с условием о праве выкупа от 23 августа 2017 года составила 212 561. 94 рубля.

Согласно п.7.2. Договора, в случае нарушения сроков внесения арендных платежей, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере, равном тому, который указан в п.5.1 Договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 37 от 08.08.2017.

Истец указывает, что пени за нарушения сроков внесения арендных платежей составили 2 785, 69 рублей.

Заявляя требование о расторжении договора, истец ссылается н п. 9.1, согласно которому основанием для расторжения является невнесение арендных платежей в течение трех месяцев.

В силу п 4.4. Договора плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение не входит в состав арендной платы и вносится Арендатором самостоятельно.

Согласно п.6.3.8. Договора, Арендатор обязан заключить договоры с соответствующими организациями: на содержание Объекта-1, поставку энергоресурсов в Объект-1, а также договоры со специализированными организациями на вывоз, приём и утилизацию мусора.

Согласно представленному истцом в материалы дела акту сверки № 5176 от 22.08.2019 г. взаимных расчетов, между истцом и Акционерное общество «Уренгойгорводоканал» на 22.08.2019 г. сумма задолженности по договору № 248 от 16.04.2018 г. за водоснабжение составляет 59 124,12 рубля в пользу Акционерного общества «Уренгойгорводоканал».

Истец поясняет, что в виду постоянной задолженности ответчика по оплате водоснабжения истец дважды в нюне и августе 2019 года вносил млату за дополнительное подключение к водоснабжению в размере 16 819,02 рублей. Итого сумма составила 33 638.04 рубля.

В соответствии с актом сверки № б/н на01.08.2019 г. за период с 01.01.2019 г. по 01.08.2019 взаимных расчетов между истцом и Акционерное общество «Уренгойтсплогеыерания-1» по договору № 65 от 01.01.2016, за подачу тепла и горячее водоснабжение выявлена задолженность на 01.08.2019 г. в размере - 71 386,80 рублей.

Согласно акту сверки б/н на 19.08.2019 с взаимных расчетов между истом н Акционерное общество «Газпром энергосбыт Тюмень» с 01.01.2019 по 19.08.2019 г. по договору энергоснабжения № 12-758/У/2014 от 01.01.2014 г. задолженность составляет 502,89 рублей. Также согласно условиям договора ежемесячно до десятого числа текущего месяца на счет должна быть внесена предоплата на сумму 34 421,10 рубль.

Истец указывает, что ответчиком были нарушены условия договора аренды недвижимости с условием о праве выкупа от 23.08.2017:

- не внесены арендные платежи в течение 3 (трех) месяцев в соответствии с условиями Договора, что привело к образованию задолженности в размере 212 561, 94 рубля и применению штрафных санкций — начислению пени в размере 2 785, 69 рублей.

Также ответчиком нарушены существенные условия Договора: ответчик не исполнил условия, предусмотренные п. 6.3.8 Договора, не заключил договора па содержание и поставку ресурсов в здание;

- не внесена оплата коммунальных платежей, в связи с чем образовалась задолженность: - за водоснабжение 59 124,12 рубля:

- за подачу тепла и горячее водоснабжение 71 386,80 рублей:

- электроснабжение в размере 34 140,93 рубля.

Истец в заявленном иске указывает, что задолженность по коммунальным платежам по Договору составила 164 651, 85 рублей.

Истцом была направлена претензия в адрес ответчика 28.08.2019 об оплате указанной задолженности.

Образовавшаяся задолженности и оставленная без удовлетворения претензия послужили причиной обращения в суд с настоящим иском.

В представленном в материалы дела отзыве на иск в обоснование своих возражений по существу спора ответчик поясняет следующее.

Ответчик подтверждает, что 23.08.2017 между ним, и ООО «Рекламный мир» действительно был заключен договор аренды недвижимости с условием о праве выкупа, согласно которому Арендодатель передал Арендатору в аренду недвижимое имущество:

- здание: столовая, общей площадью 1141,8 кв.м., расположенное по адресу: ЯНАО, <...>, кадастровый номер: 89:11:010201:441;

- земельный участок, общей площадью 1 400 кв.м., адрес (местоположение): ЯНАО, <...>, кадастровый номер: 89:11:010201:142, для использования их в целях осуществления предпринимательской деятельности по оказанию рекламных и полиграфических услуг.

Срок действия Договора аренды был установлен сторонами с "23" августа 2017 г. по "22" июля 2018 г. включительно. В последствии (22.07.2018 г. и 22.06.2019 г.) путём заключения дополнительных соглашений срок Договора аренды продлевался.

При этом ответчик указывает, что в пункте 4.2 Договора зафиксировано то, как именно должны вноситься арендные платежи: "Арендная плата за пользование Объектами вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа, путём перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 Договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа №37 от 08.08.2017 г., заключенного между Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (Продавец) и Арендодателем (Покупатель)."

При этом, как следует из пункта 5.1 Договора аренды - "Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору Арендатором, засчитывается в счет уплаты выкупной цены".

Ответчик поясняет, что арендные платежи по указанному договору им соблюдались и регулярно перечислялись по банковским реквизитам Департамента имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями с назначением платежа: «Оплата по Договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 37 от 08.08.2017 г. (за здание) за ООО "Рекламный Мир"» или «Оплата по Договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 37 от 08.08.2017 г. (за земельный участок) за ООО "Рекламный Мир"».

Ответчик представил отзыв в материалы дела 22.01.2020.

Доводы, изложенные ответчиком в отзыве, истцом не оспорены.

Согласно части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьями 452 и 619 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора. Данное толкование норм статей 452 и 619 ГК РФ подтверждено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации при рассмотрении примеров судебной практики в пунктах 29, 30 Информационного письма № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Таким образом, Истец вправе потребовать расторжения Договора аренды в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ в случае представления им:

- доказательств факта невнесения Арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа за соответствующий период; и

- доказательств направления надлежащим образом Арендатору предупреждения об исполнении обязательств и предложения о расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд отказывает истцу в удовлетворении требования о расторжении с ответчиком договора аренды недвижимости от 23.08.2017.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании задолженности с ответчика по арендной плате, суд приходит к следующему.

Суд находит доводы ответчика относительно взыскания денежных средств обоснованными и подтвержденными документально, а именно платежными поручениями об оплате арендных платежей по договору (общая сумма по которым составила 371 725 руб. 95 коп.):

- платёжное поручение № 167 от 23.05.2019 г. на сумму 71 026,92 рублей;

- платёжное поручение № 41 от 23.05.2019 г. на сумму 53 171,50 рублей;

- платёжное поручение № 227 от 03.07.2019 г. на сумму 70 861,21 рублей;

- платёжное поручение № 54 от 03.07.2019 г. на сумму 53 047,44 рублей;

- платёжное поручение № 72 от 15.08.2019 г. на сумму 70 695,49 рублей;

- платёжное поручение № 71 от 15.08.2019 г. на сумму 52 923,39 рублей.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, а именно платежные поручения об оплате ответчиком арендных платежей, суд считает не подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды недвижимости от 23.08.2017 в размере 212 561 руб. 94 коп.

Отказывая истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика пени в размере 2 785 руб. 69 коп., суд исходит из следующего.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п.7.2. Договора, в случае нарушения сроков внесения арендных платежей, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере, равном тому, который указан в п.5.1 Договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 37 от 08.08.2017.

Учитывая то обстоятельство, что у ответчика отсутствует просрочка исполнения обязательства, у истца не возникает право обращения с требованием о взыскании неустойки (пени).

Суд также отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным платежам в размере 164 651 руб. 85 коп., поскольку здание, расположенное по адресу: <...> (общей площадью 1141,8 кв.м.) принадлежит ООО "Рекламный Мир" на праве собственности, которое возникло 21.08.2017.

Обязанность собственника нести бремя содержания имущества установлена в ст.210 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч. 3 ст. 154 ЖК РФ, собственники несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Договор аренды нежилого помещения не порождает обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг). При отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.

Учитывая указанные обстоятельства, суд также отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика 33 638 руб. 04 коп. задолженности за дополнительное подключение водоснабжения, поскольку у истца отсутствует право требования указанной суммы с ответчика, а также не представлено доказательств возникновения образовавшейся задолженности и причинно – следственной связи между неисполнением ответчиком каких – либо обязательств по договору и образовавшихся у истца убытков в размере 33 638 руб. 04 коп.

На основании изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований полностью.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Рекламный Мир» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

С.В. Соколов