Решение от 13 февраля 2018 г. по делу № А72-16695/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск Дело № А72-16695/2017

13.02.2018

Резолютивная часть решения объявлена 07.02.2018

Решение в полном объеме изготовлено 13.02.2018

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Овсяниковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Исток» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в лице Муниципального отдела по Барышскому и Кузоватовскому районам

об оспаривании отказа в государственной регистрации от 18.10.2017 №73/001/034/2017-254

при участии:

от заявителя – до и после перерыва - ФИО2, паспорт, доверенность от 25.09.2017;

от ответчика – до и после перерыва - ФИО3, удостоверение ТО №025501, доверенность от 12.04.2017.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Исток» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области в лице Муниципального отдела по Барышскому и Кузоватовскому районам о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013, изложенного в уведомлении от 18.10.2017 №73/001/034/2017-254, о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области в лице Муниципального отдела по Барышскому и Кузоватовскому районам обязанности по устранению нарушений прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Исток».

Определением от 14.11.2017 указанное заявление принято к производству.

Заявитель на удовлетворении заявленных требований настаивает.

Представитель ответчика просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «Руми» в лице генерального директора ФИО4 (Арендатор) и ООО «Исток» в лице генерального директора ФИО5 (Новый Арендатор) 22.04.2013 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей, согласно которому Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности Арендатора по договору аренды в отношении земельных участков общей площадью 130,22га, состоящие из 17/17 земельных долей, находящихся в общей долевой собственности граждан из единого землепользования земель сельскохозяйственного назначения, расположенных по следующим адресам:

- Ульяновская область, Барышский район, МО «Старотимошкинское городское поселение в юго-восточной части кадастрового квартала 73:02:011001, кадастровый номер 73:02:011001:164 согласно кадастровому паспорту земельного участка № 7325/215/10-3916 от 14 сентября 2010 года;

- Ульяновская область, Барышский район, МО «Старотимошкинское городское поселение в юго-восточной части кадастрового квартала 73:02:011001, кадастровый номер 73:02:011001:174 согласно кадастровому паспорту земельного участка № 7325/215/10-3878 от 14 сентября 2010 года;

- Ульяновская область, Барышский район, МО «Старотимошкинское городское поселение в юго-восточной части кадастрового квартала 73:02:011001, кадастровый номер 73:02:011001:168 согласно кадастровому паспорту земельного участка № 7325/215/10-3914 от 14 сентября 2010 года;

- Ульяновская область, Барышский район, МО «Старотимошкинское городское поселение в юго-восточной части кадастрового квартала 73:02:011001, кадастровый номер 73:02:011001:170 согласно кадастровому паспорту земельного участка № 7325/215/10-3882 от 14 сентября 2010 года для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровых паспортах участков, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью.

В силу п. 2 указанного Договора Права и обязанности по Договору аренды возникли у Арендатора на основании государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 29.04.2011 года Договора аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей № 1 от 14.04.2011 года.

По акту приема-передачи от 22.04.2013 ООО «Руми» предало ООО «Исток» указанные выше земельные участки.

Пунктами 5 и 6 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013 стороны определи, что договор, а также переход права аренды подлежит государственной регистрации в установленном порядке, в соответствии с законодательством РФ. Каждая сторона обязана надлежащим образом совершить все действия, необходимые для государственной регистрации настоящего договора и перехода права аренды.

ООО «Исток» обратился в Муниципальный отдел по Барышскому и Кузоватовскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации заключенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013.

Уведомлением от 17.07.2017 № 73/001/034/2017-254 государственная регистрация договора была приостановлена до 16.10.2017 на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) с указанием на то, что содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям действующего законодательства.

18.10.2017 Управлением Росреестра на основании ст. 27 Закона №218-ФЗ было принято решение об отказе в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 22.04.2013, поскольку, как указано, на государственную регистрацию представлен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013 , стороной по которому является общество с ограниченной ответственностью «Руми». В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных для проведения государственной регистрации, выявлено, что ООО «Руми» ликвидировано вследствие банкротства. Следовательно, на государственную регистрацию представлен договор, в котором одна из сторон не обладает правоспособностью и, следовательно, не может быть стороной гражданско-правового оборота.

Не согласившись с данным решением, заявитель обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с рассматриваемым заявлением.

В обоснование требований ООО «Исток» указывает, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013 сторонами исполнен, представленные на государственную регистрацию документы не противоречат предъявляемым к ним требованиям, подтверждают возникновение прав на недвижимое имущество, не оспорены в установленном законом порядке и являются действительными, оснований для отказа в государственной регистрации не имелось; оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации является незаконным, нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности.

Исходя из положений статей 198, 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, оспариваемое решение органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть признано судом незаконным, при наличии одновременно двух условий: оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие); обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.

Ответчик считает принятое решение законным и обоснованным, пояснил, что в государственной регистрации было отказано в связи с истечением срока приостановления и неустранения причин, препятствующих государственной регистрации. Указал, что содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствовало требованиям действующего законодательства. Считает, что поскольку ООО "Руми" ликвидировано, согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств», в силу статьи 419 ГК РФ, обязательство и правоспособность прекращены. По смыслу ст. 58 ГК РФ переход прав и обязанностей в отношении имущества возможен лишь при реорганизации юридического лица. Ликвидация юридического лица не предусматривает передачу имущества иным лицам. В связи с этим, правоспособность ООО «Руми» прекратилась с момента его ликвидации без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам; в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 22.04.2013 прекратил свое действие без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В силу Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, названный орган осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав на недвижимое имущество).

Согласно ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав согласно ст.14 Закона №218-ФЗ являются, в том числе, - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии со 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Согласно общедоступным данным Картотеки арбитражных дел, определением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.12.2012 по делу А72-9447/2012 в отношении ООО «Руми» введена процедура наблюдения, решением от 16.05.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), определением от 06.04.2016 – конкурсное производство завершено, что явилось основанием для внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации данного юридического лица с 27.05.2016.

Однако договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013 подписан сторонами (ООО "Руми" и ООО "Исток") до ликвидации ООО "Руми" и до признания его несостоятельным (банкротом).

В соответствии со ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Материалами дела подтверждается, что земельные участки по адресу МО «Старотимошкинское городское поселение» в юго-восточной части кадастрового квартала 73:02:011001, Барышский район, Ульяновская область, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами 73:02:011001:170, 73:02:011001:168, 73:02:011001:174, 73:02:011001:164, принадлежат на праве общей долевой собственности физическим лицам – собственникам земельных долей.

В Едином государственном реестре недвижимости 29.04.2011 зарегистрирована аренда данных земельных участков на 49 лет в пользу ООО "Руми" на основании договора аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 14.04.2011, по условиям которого (пункт 2.3.4) арендатор (ООО "Руми") вправе сдавать указанные земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам без согласия арендодателей, в пределах срока договора.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", также как и нормы гражданского и земельного кодексов, не содержит для арендатора ограничений по передаче своих прав и обязанностей по договору другим лицам.

Заявителем представлено уведомление от 24.04.2013 о заключении договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013 с доказательствами вручения уведомления собственникам земельных участков.

Согласно ст.51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Довод ответчика о прекращении действия договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 22.04.2013 с ликвидацией ООО "Руми" суд считает ошибочным.

В силу положений статей 308, 433 ГК РФ, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом; при этом судам следует иметь в виду, что соглашение, не зарегистрированное в установленном порядке, но исполняемое сторонами соглашения, связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно представленным в материалы дела документам, договор передачи прав и обязанностей от 22.04.2013 исполнен сторонами, документы и земельные участки переданы новому арендатору – ООО "Исток", который в порядке главы 24 ГК РФ с момента подписания договора перенайма от 22.04.2013 принял права и обязанности арендатора по договору аренды земельных участков от 14.04.2011.

На момент подписания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 22.04.2013 ООО "Руми" являлось действующим юридическим лицом, договор подписан до признания его банкротом, никем не оспорен и недействительным не признан, по сведениям Картотеки арбитражных дел, права аренды не были включены в конкурсную массу, о каких либо ограничениях на заключение данной сделки в момент ее подписания суду неизвестно и информации сторонами не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 22.04.2013, предусмотренных нормами Закона №218-ФЗ: представленный договор соответствует законодательству, действовавшему в период его заключения, и отражает необходимую для государственной регистрации информацию.

В силу положений ч.2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании решения незаконным.

С учетом изложенного, суд считает заявление ООО «Исток» подлежащим удовлетворению, поскольку отказ Управления Росрреестра, изложенный в уведомлении от 18.10.2017, противоречит вышеназванным положениям законодательства и нарушает права заявителя.

В силу части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Поскольку ООО "Руми" ликвидировано, отсутствует спор о праве в отношении указанных земельных участков, суд, в целях восстановления прав и законных интересов заявителя, считает необходимым обязать Управление Росреестра по Ульяновской области зарегистрировать в установленном порядке договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013.

Согласно п.7 ст.16 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине следует возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные Обществом с ограниченной ответственностью «Исток» требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013, выраженный в уведомлении от 18.10.2017 №73/001/034/2017-254.

В целях восстановления прав и законных интересов заявителя обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области зарегистрировать договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей от 22.04.2013, в отношении земельных участков: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес местонахождения: МО «Старотимошкинское городское поселение» в юго-восточной части кадастрового квартала 73:02:011001, Барышский район, Ульяновская область с кадастровыми номерами 73:02:011001:170, 73:02:011001:168, 73:02:011001:174, 73:02:011001:164.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Исток» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение вступает в силу по истечении месяца с момента его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Овсяникова