Решение от 4 декабря 2017 г. по делу № А48-1942/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Орел

04 декабря 2017 г. Дело №А48–1942/2017

Резолютивная часть решения оглашена 29.11.17

Решение в полном объёме изготовлено 04.12.17

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфеновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарём судьи Игнатьевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Знаменский селекционно-гибридный центр» (ОГРН <***>, 302030, <...>) к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области об отказе в государственной регистрации перехода права долевой собственности, оформленного уведомлением №57/001/003/2017-303 от 24.10.17;

об обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности от граждан ФИО1, ФИО2 к ООО «Знаменский селекционно-гибридный центр» по договору купли – продажи №451-2016-СГЦ от 30.12.2016 на 2/203 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 771 4000 кв.м., с кадастровым №57:08:0000000:105, расположенный по адресу: Орловская область, Троснянский район, Малахово-Слободское сельское поселение, территория бывшего ТОО «Южное», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: ФИО1, ФИО2,

при участии:

от заявителя – представитель ФИО3 (доверенность №16 от 31.03.2015),

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность №14 от 09.01.2017),

от ФИО1 – представитель ФИО5 (нотариальная доверенность 57 АА 0727083 от 11.11.2016),

от ФИО2 - представитель ФИО5 (нотариальная доверенность 57 АА 0727083 от 11.11.2016), установил:

общество с ограниченной ответственностью «Знаменский селекционно-гибридный центр» (далее также заявитель, ООО «Знаменский селекционно-гибридный центр») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее также ответчик, Управление) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о приостановлении государственной регистрации перехода права долевой собственности, оформленного уведомлением №57/001/003/2017-303 от 27.01.17; об обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от граждан ФИО1, ФИО2 к ООО «Знаменский селекционно-гибридный центр» по договору купли – продажи №451-2016-СГЦ от 30.12.2016 на 2/203 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 771 4000 кв.м., с кадастровым №57:08:0000000:105, расположенный по адресу: Орловская область, Троснянский район, Малахово-Слободское сельское поселение, территория бывшего ТОО «Южное», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Заявитель, уточнил, в порядке ст. 49 АПК РФ, требования, просил признать незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области об отказе в государственной регистрации перехода права долевой собственности, оформленного уведомлением №57/001/003/2017-303 от 24.10.17; и обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности от граждан ФИО1, ФИО2 к ООО «Знаменский селекционно-гибридный центр» по договору купли – продажи №451-2016-СГЦ от 30.12.2016 на 2/203 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 771 4000 кв.м., с кадастровым №57:08:0000000:105, расположенный по адресу: Орловская область, Троснянский район, Малахово-Слободское сельское поселение, территория бывшего ТОО «Южное», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Уточнение заявленных требований, было принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Заявитель в обосновании своих требований ссылался на то, что договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения не подлежит нотариальному удостоверению, в связи с чем, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, а выделение земельного участка с кадастровым № 57:08:0000000:105 в границах прежнего земельного участка не имеет правового значения, при правовой квалификации предмета договора купли-продажи от 30.12.16.

В обоснование своей позиции Управление сослалось на то, что поскольку, согласно договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 30.12.2016, предметом данного договора является доля в праве на земельный участок, образованный путем выдела земельной доли, то данная доля в праве не подпадает под понятие «земельная доля», а, соответственно, сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на такой земельный участок, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, должны быть нотариально удостоверены.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, заявленные требования поддержали в письменном отзыве.

Заслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «Знаменский селекционно-гибридный центр» и ФИО6, действующим по доверенности от 11.11.2016 от имени и в интересах ФИО1 и ФИО2, 30.12.2016 был заключен договор №451/2016-СГЦ купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым ООО «Знаменский селекционно-гибридный центр приобрело 2/203 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 771 4000 кв.м, с кадастровым №57:08:0000000:105, расположенный по адресу: Орловская область, Троснянский район, Малахово-Слободское сельское поселение, территория бывшего ТОО «Южное», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Земельный участок с кадастровым №57:08:0000000:105 был образован путём выделения, в счёт принадлежащих правообладателям земельных долей, полученных при приватизации земельного участка общей полезной площадью 771 4000 кв.м, из земельного участка с кадастровым №57:08:0000000:6.

19.01.17 стороны договора в лице своих представителей обратились в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права долевой собственности на 2/203 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №57:08:0000000:105.

Сообщением №57/001/003/2017-303 от 27.01.17 Управление приостановило государственную регистрацию, в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора купли-продажи от 30.12.16.

24.10.17 Управление отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Не согласившись с позицией Управления заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив все представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, по следующим мотивам.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконным необходимо наличие обоих условий: не соответствие их закону и нарушение прав и интересов гражданина или юридического лица.

Статьей 16 указанного Закона установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со статьей 9 Закона о государственной регистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При проведении государственной регистрации в силу требований статьи 13 Закона о государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закона № 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В пункте 1 статьи 15 Закона № 101-ФЗ, закреплено, что земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Как установлено в судебном заседании, спорный земельный участок был выделен гражданами ФИО1 и ФИО2, в счёт земельных долей, полученных при приватизации земельного участка с кадастровым №57:08:0000000:6.

Согласно пункту 2 статьи 15 Закона №101-ФЗ определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.

Соотношение понятий "земельная доля" и "доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения" определено в пункте 1 статьи 15 указанного Закона, в соответствии с которым земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 этого Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона №101-ФЗ в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права следует, что поскольку участник долевой собственности не во всех случаях может распорядиться земельной долей без обязательного выделения земельного участка в счет такой земельной доли, то, соответственно, законодатель уравнивает правовое положение земельных долей и доли в праве собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения (земельной доли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений (далее - Закон № 122-ФЗ), сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Однако особенности государственной регистрации права на земельную долю установлены статьёй 24.1 Закона № 122-ФЗ.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 24.1 Закона № 122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») положения абзаца первого пункта 1 статьи 24 настоящего Федерального закона не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей.

Таким образом, поскольку предметом договора купли-продажи от 30.12.2016, является 2/203 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный путем выдела в счет земельных долей, то данная сделка не подлежит нотариальному удостоверению.

Положения, предусмотренные ст. 12, 13, 14 Закона № 101-ФЗ при заключении договора от 30.12.2016 купли-продажи 2/203 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения соблюдены.

Доводы регистрирующего органа о том, что понятия «земельная доля» и «доля в праве общей долевой собственности» не являются тождественными, судом не принимаются, поскольку основаны на неверном толковании пункта 1 статьи 15 Закона № 101-ФЗ.

Довод ответчика о том, что изменился правовой режим земельной доли, в виду выделения земельного участка с кадастровым №57:08:0000000:105, судом не принимается, поскольку в рассматриваемом случае не имеет правового значения тот факт, в каком земельном участке находятся доли в праве общей долевой собственности – в первоначальном, переданном при приватизации сельскохозяйственных угодий, или во вновь образованном из указанных земельных долей участке, т.к. выдел земельного участка осуществляется в границах территории исходного земельного участка, путём уменьшения площади последнего, при этом правообладатель продолжает оставаться собственником земельной доли, без определения её конкретного местоположения и без установления иных индивидуализирующих признаков, кроме того, собственник такой доли также не вправе самостоятельно распорядиться своей долей иным образом, чем предусмотрено п. 1 ст. 12 ФЗ №101-ФЗ.

Учитывая вышеизложенное, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – 2/203 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 771 4000 кв.м., с кадастровым №57:08:0000000:105, расположенный по адресу: Орловская область, Троснянский район, Малахово-Слободское сельское поселение, территория бывшего ТОО «Южное», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, от граждан ФИО1, ФИО2 к ООО «Знаменский селекционно-гибридный центр» по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 30.12.2016.

Согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании решения незаконными.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области об отказе в государственной регистрации перехода права долевой собственности, оформленного уведомлением №57/001/003/2017-303 от 24.10.17 требованиям Закона о государственной регистрации прав.

В связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Расходы заявителя по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в полном объёме.

Руководствуясь статьями 110, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области об отказе в государственной регистрации перехода права долевой собственности, оформленного уведомлением №57/001/003/2017-303 от 24.10.17.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области зарегистрировать переход права общей долевой собственности от граждан ФИО1, ФИО2 к ООО «Знаменский селекционно-гибридный центр» по договору купли – продажи №451-2016-СГЦ от 30.12.2016 на 2/203 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 771 4000 кв.м., с кадастровым №57:08:0000000:105, расположенный по адресу: Орловская область, Троснянский район, Малахово-Слободское сельское поселение, территория бывшего ТОО «Южное», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Знаменский селекционно-гибридный центр» (ОГРН <***>, 302030, <...>) расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3000 руб. 00 коп.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в 19-й арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его принятия, через Арбитражный суд Орловской области.


Судья Парфенова Л. П.