Решение от 12 сентября 2017 г. по делу № А46-10448/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-10448/2017
13 сентября 2017 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2017 года.


Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 5 742 779 руб. 52 коп.

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 03.08.2017,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 28.09.2015, 



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту – ИП ФИО1, ответчик) о взыскании денежных средств по договору № Д-Кр-31-7048 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2196 в качестве арендных платежей за период действия договора с 19.04.2013 по 09.10.2014 в сумме 5 742 779 руб. 52 коп.

В судебном заседании, открытом 07.09.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв в судебном заседании до 12.09.2017. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска возражала.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ОмскКИТ» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7048, в соответствии с условиями которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, из состава земель населённых пунктов, в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2012, местоположение которого установлено в 168 м. севернее относительно 4-этажного кирпичного жилого здания (дом отдыха), имеющего почтовый адрес: ул. Суворова, 110 в КАО г. Омска, общей площадью 135723.00 кв.м., индивидуализированный согласно приложению № 3 к настоящему договору, участок предоставляется для строительства торгово-развлекательного и гостиничного комплексов (пункты 1.1, 1.2 Договора).

Согласно пункту 2.1, 2.2, 2.6 Договора № Д-Кр-31-7048 величина арендной платы за предоставленный участок определяется ежемесячно расчётным путём в соответствии с порядком расчёта арендной платы, приведённом в приложении № 2 к настоящему договору. В течение первого месяца действия настоящего договора величина арендной платы составляет 125 034 руб. 81 коп. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора Арендатор ежемесячно самостоятельно осуществляет расчёт арендной платы, исходя из порядка расчёта арендной платы, приведённого в приложении № 2 к настоящему договору, с учётом уведомлений Арендодателя об изменении величин, используемых в расчёте. Арендатор перечисляет арендную плату Получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, ежемесячно не позднее десятого числа расчётного месяца.

В пункте 5.2 данного Договора предусмотрена ответственность Арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с актом приёма-передачи к вышеназванному договору аренды земельного участка, арендодатель передал во временное пользование арендатору указанный выше земельный участок.

Договор № Д-Кр-31-7048 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2007.

Соглашением к договору № Д-Кр-31-7048, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.08.2010, срок действия договора продлён до 7 лет.

Соглашением к договору № Д-Кр-31-7048, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.08.2012, внесены изменения в пункт 1.1. договора, а именно установлено, что с 07.06.2012 вместо слов «с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2012, местоположение которого установлено в 168 м. севернее относительно 4-этажного кирпичного жилого здания (дом отдыха), имеющего почтовый адрес: ул. Суворова, 110 в КАО г. Омска, общей площадью 135723.00 кв.м.» читать: «- земельный участок площадью 56 918 кв.м, с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2194, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха). Участок находится примерно в 400 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Суворова, д. 110; земельный участок площадью 13359,00 кв.м., с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2195, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха). Участок находится примерно в 110 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Суворова, д.110; земельный участок площадью 56261,00 кв.м., с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха). Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Суворова, д.110; земельный участок площадью 9183,00 кв.м., с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2197, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха). Участок находится примерно в 360 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Суворова, д. 110».

Также указанным соглашением внесены изменения в пункт 2.2. договора, который изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы с 01.01.2012 составляет 97 890 руб. 63 коп. рублей в месяц, с 01.06.2012 составляет 391 562 руб. 50 коп. в месяц, с 07.06.2012 составляет 391 557 руб. 92 коп. в месяц и определяется расчётным путём в соответствии с порядком расчёта арендной платы, приведённом в приложении к настоящему соглашению. В течение всего срока действия договора Арендатор ежемесячно самостоятельно осуществляет расчёт арендной платы, исходя из порядка расчёта арендной платы, приведённого в приложении к настоящему соглашению, с учётом уведомлений Арендодателя об изменении величин, используемых в расчёте».

Соглашением к договору № Д-Кр-31-7048, зарегистрированным Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.09.2012, все права и обязанности Арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка № Д-Кр-31-7048, переданы новому Арендатору - ООО «Смена» с 27.08.2012.При этом пунктом 3 указанного соглашения установлено, что настоящим соглашением подтверждается фактическая передача земельного участка новому Арендатору на период действия договора аренды № Д-Кр-31-7048 от 09.07.2007 из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196, общей площадью 56261,00 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха). Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Суворова, д.110.

28.03.2013 между ООО «Смена» и ФИО1 был заключен договор купли продажи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196.

Указанный договор был зарегистрирован в ЕГРП 19.04.2013.

26.01.2017 между ФИО1 и ООО «Развитие» было заключено соглашение (двусторонне, без участия департамента) о передаче прав и обязанностей арендатора от ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Развитие» по договору № Д-Кр-31-7048 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2196, с момента подписания договора купли-продажи объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2196. Указанное соглашение было надлежащим образом зарегистрировано Росреестром в ЕГРН.

12.02.2017 из Росреестра в департамент поступило уведомление о том, что 10.02.2017 регистрирующим органом произведена государственная регистрация уступки прав по договору № Д-Кр-31-7048 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2196 от ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Развитие» на основании заключенного между указанными лицами соглашения от 26.01.2017.

02.03.2017 в департамент от общества с ограниченной ответственностью «Развитие» поступило уведомление о том, что в связи с продажей объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2196 от ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Развитие» на основании заключенного между ними соглашения, перешли права арендатора по договору № Д-Кр-31-7048 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2196.

Как указывает Департамент, в период действия договора № Д-Кр-31-7048 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2196 с 19.04.2013 (первый день аренды, когда Росреестром был зарегистрирован договор от 28.03.2013 купли-продажи объектов незавершенного строительства, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Смена» и ФИО1) по 09.10.2014 (последний день аренды, поскольку в соответствии с соглашением от 26.01.2017, заключенным между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Смена» о переходе прав арендатора по договору № Д-Кр-31-7048 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2196, было определено, что его действие возникло с 10.10.2014) арендатором по данному договору являлся ФИО1

Общая задолженность за указанный период составила 5 742 779,52 рублей.

01.02.2017 в адрес ФИО1 департаментом было направлено письмо № Исх-ДИО/1232, в котором расшифровывался размер арендной платы с разбивкой по определенным периодам действия договора, а также к письму прикладывался расчет арендной платы по договору.

Кроме того, департаментом была направлена досудебная претензия, с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате за период действия договора № Д-Кр-31-7048 аренды с 19.04.2013 по 09.10.2014 включительно.

Однако до настоящего времени задолженность по договору ответчиком не погашена, в связи с чем, департамент обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд не находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Департамент указывает на то обстоятельство, что за период с 19.04.2013 по 09.10.2014 у ответчика образовалась задолженность по договору аренды № Д-Кр-31-7048.

Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ст. 9 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 04.12.2013 по делу № А46-12384/2013 суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Смена» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска 973 884 руб. 96 коп. задолженности по внесению арендной платы за период с 01.04.2012 по 30.09.2013 по договору аренды № Д-Кр-31-7048 земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196, 83 591 руб. 79 коп. пени за период с 11.04.2013 по 19.09.2013.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 03.04.2014 по делу № А46-891/2014  суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Смена» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска 649 256 руб. 64 коп. задолженности по внесению арендной платы за период с 01.10.2013 по 31.01.2014 по договору аренды № Д-Кр-31-7048 земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196, 31 813,58 рублей пени за период с 11.10.2013 по 13.01.2014.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 13.01.2015 по делу № А46-13417/2014 суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Смена» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска 1 192 197 руб. 50 коп., в том числе 1 136 199 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-КР-31-7048 от 09.07.2007 за период с 01.12.2014 по 31.08.2014 и 55 998 руб. 38 коп. пени за период с 11.03.2014 по 15.08.2014.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 30.10.2015 по делу № А46-9564/2015 суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Смена» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска задолженность по внесению арендной платы по договору № Д-Кр-31-7048 по арендной плате за период с 01.09.2014 по 31.07.2015 - 1 785 455,76 руб., пени за период с 11.09.2014 по 20.07.2015 - 288 107,64 руб.

Таким образом, указанными решениями была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № Д-Кр-31-7048 земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196 в том числе и за период с 19.04.2013 по 09.10.2014 с общества «Смена».

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

В связи с чем, суд не усматривает оснований для повторного взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды № Д-Кр-31-7048 земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196 за период с 19.04.2013 по 09.10.2014 с ФИО1, поскольку вступившими в законную силу судебными актами, являющимися преюдициальными для настоящего спора, уже взыскана задолженность по договору аренды № Д-Кр-31-7048 земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196 за спорный период с ООО «Смена».

Довод Департамента о том, что 03.07.2017 ООО «Смена» ликвидировано, задолженность обществом «Смена» оплачена не была, не может быть принят во внимание, поскольку вышеуказанные решения вступили в законную силу до ликвидации ООО «Смена», исполнительные листы на основании данных решений также были выданы задолго до ликвидации ООО «Смена», в связи с чем у Департамента имелась возможность взыскания задолженности по договору аренды № Д-Кр-31-7048 земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2196 за период с 19.04.2013 по 09.10.2014 на основании вступивших в законную силу судебных актов.

Кроме того, представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации  общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства.

Как следует из материалов дела, Департамент 29.06.2017 обратился в Арбитражный суд Омской области с рассматриваемым заявлением.

В связи с чем, суд считает необходимым исчислять срок исковой давности с 30.06.2014, принимая во внимание положения статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно п. 3.1.2 договора аренды № Д-Кр-31-7048 арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам с письменного согласия арендодателя.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств согласия Департамента как арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды  № Д-Кр-31-7048 от ООО «Смена» к ИП ФИО1

В материалы дела ответчиком представлено письмо Департамента от 24.05.2013 № Исх-ДИО/11071, согласно которому Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, рассмотрев обращение от 26.04.2013, о заключении договора аренды земельного участка с ФИО1 сообщил, что комиссией по рассмотрению обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или в ведении муниципального образования городской округ город Омск, принято решение об отказе в решении указанного вопроса.

Кроме того, в материалы дела ответчиком также представлено извещение Департамента № Исх-ДИО/18659 об отказе от договора, согласно которому Департаментом указано на отсутствие согласия Департамента на передачу прав и обязанностей от ООО «Смена» на ИП ФИО1

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Вместе с тем, в связи с отсутствием согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды, суд приходит к выводу о том, что между Департаментом и ИП ФИО1 отсутствовали договорные отношения, в связи с чем Департаментом неправомерно заявлены требования о взыскании задолженности в виде арендных платежей по договору аренды № Д-Кр-31-7048.

С учетом изложенного выше, оснований для удовлетворения требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями  156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

В удовлетворении требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании денежных средств по договору № Д-Кр-31-7048 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2196 в качестве арендных платежей за период действия договора с 19.04.2013 по 09.10.2014 в сумме 5 742 779 руб. 52 коп., отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья                                                                                                         В.В. Пермяков