Решение от 2 апреля 2021 г. по делу № А56-97764/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-97764/2020
02 апреля 2021 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 02 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» (197198, Санкт-Петербург, проспект Большой П.С., дом 48, литер А, помещение 2-Н, офис 106, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» (197022, Санкт-Петербург, улица Чапыгина, д. 5А, литера А, офис 6, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица:

1) ФИО2;

2) общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Лидер»;

3) общество с ограниченной ответственностью «Яхтенный клуб «Терийоки»

об изменении договора,

при участии:

- от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 26.06.2020;

- от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 23.07.2020;

- от ФИО5 представитель ФИО6 по доверенности от 17.06.2020;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЮНИОН АПАРТ», в котором просило изменить пункт 2.2.4 Договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 21.12.2018 № 1, изложив его в следующей редакции:

«Часть Цены Договора в размере 148 000 000.00 (сто сорок восемь миллионов) рублей 00 копеек оплачивается Покупателем Продавцу не позднее 1 (одного) месяца с момента получения Покупателем заключения о соответствии проектной декларации в отношении Гостиничного комплекса, размещаемого на Земельном участке, и регистрации первого договора долевого участия в отношении указанного Гостиничного комплекса».

Определением от 06.11.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 (далее - ФИО2), общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Лидер" (далее - Агентство), общество с ограниченной ответственностью "Яхтенный клуб "Терийоки" (далее - Клуб).

В судебном заседании 21.01.2021 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании 25.03.2021 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал.

Представитель ФИО2 просил иск удовлетворить.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

21.12.2018 между ООО "ЮНИОН АПАРТ" (продавцом) и ООО "Специализированный застройщик "Коломяжский-2" (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости N 1 (далее - Договор), в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004020:1195 по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 4, лит. А, и расположенные на нем три нежилых здания с кадастровыми номерами 78:34:0004020:1113, 78:34:0004020:1189, 78:34:0004020:1190 по адресу <...>, лит. А, С, Т, исключительные права на проектную документацию, поименованную в Приложении N 2 к Договору, а также имущественные права в виде прав по договорам присоединения к сетям снабжения коммунальными ресурсами в отношении указанных земельного участка и зданий.

В соответствии с пунктом 1.7 Договора земельный участок приобретается покупателем в собственность для осуществления строительства на нем Гостиничного комплекса. При подписании Договора стороны исходили из разрешения на строительство, выданного ГАСН 13.06.2018 N 78-015-0624-2018 со сроком окончания строительства 13.12.2020.

21.12.2018 между ООО "ЮНИОН АПАРТ" и поручителями: ФИО2, Агентством, Клубом - заключены договоры поручительства, согласно которым они обязуются перед ООО "ЮНИОН АПАРТ" отвечать солидарно с ООО "Специализированный застройщик "Коломяжский-2" за исполнение последним его обязательств по оплате Цены указанного Договора.

28.12.2018 сторонами подписан Акт приема-передачи проектной документации, а 29.12.2018 Акт приема-передачи земельного участка и с расположенными на нем объектами недвижимости.

Право собственности ООО "Специализированный застройщик "Коломяжский-2" на объекты недвижимости на основании Договора зарегистрировано 27.12.2018.

Согласно п. 2.1. Договора общая цена Договора составляет 441 000 000 руб., из них 430 381 789 руб. стоимость земельного участка, 3 618 209 руб. стоимость объектов недвижимости, стоимость проектной документации 7 000 002 руб.

Порядок оплаты Цены Договора установлен в п. 2.2 Договора:

п. 2.2.1 - Часть Цены Договора в размере 72 500 000 руб. оплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 1 рабочего дня с момента подписания Договора и подтверждения подачи в Регистрирующий орган полного комплекта документов для регистрации перехода права собственности;

п. 2.2.2 - Часть Цены Договора в размере 72 500 000 руб. оплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 1 рабочего дня с момента предоставления продавцом оригинала выписки из ЕГРН в отношении Земельного участка и Объекта недвижимости с указанием в качестве правообладателя покупателя и об отсутствии обременений и ограничений;

п. 2.2.3 - Часть Цены Договора в размере 148 000 000 руб. оплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, при этом, обязательство по оплате наступает по истечении 6 месяцев с момента регистрации права собственности Покупателя на Земельный участок;

п. 2.2.4 - часть Цены Договора в размере 148 000 000 руб. оплачивается ООО "Специализированный застройщик "Коломяжский-2" в натуре путем предоставления 1676,07 квадратных метра площадей в Объекте, планируемом к размещению на Земельном участке по цене, равной 88 301 руб. 80 коп. за один квадратный метр. Расчет стоимости площади, передаваемой по настоящему пункту, приведен с округлением и условно Сторонами приравнен к части Цены Договора, указанной в настоящем пункте. При этом под предоставлением в настоящем пункте Стороны понимают заключение между ними договора долевого участия строительства Гостиничного комплекса, планируемого к размещению на Земельном участке, не позднее 1 (одного) месяца с момента получения Покупателем заключения о соответствии проектной декларации в отношении Гостиничного комплекса, размещаемого на Земельном участке, и регистрации первого договора долевого участия в отношении указанного Гостиничного комплекса. В целях осуществления исполнения обязательств по оплате указанной в настоящем пункте части Цены Договора Стороны осуществили выборку (далее - Квартирография), являющуюся Приложением N 3 к настоящему Договору, где определили объекты из номерного фонда в Гостиничном комплексе, планируемом к размещении на Земельном участке, которые должны быть переданы Продавцу в целях осуществления оплаты части Цены Договора, указанной в настоящем пункте Договора.

Покупатель вправе по своему выбору оплатить часть Цены, указанную в настоящем пункте, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца с уплатой штрафа, предусмотренного пунктом 7.7. Договора.

В соответствии с п. 7.7. Договора в случае неисполнения Покупателем обязательств, предусмотренных п. 2.2.4 Договора, в части, касающейся заключения договора долевого участия, покупатель обязан оплатить штраф в размере 74 000 000 руб. При этом покупатель обязан исполнить обязательства по оплате части цены Договора, предусмотренной п. 2.2.4 Договора в денежной форме.

Вместе с этим стороны определили, что акт зачета встречных требований, вытекающих из заключенного Сторонами договора долевого участия против оплаты части цены Договора по п. 2.2.4., должен быть подписан, в любом случае, не позднее 01.03.2020.

Как указывает Истец, на основании Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве только с использованием счетов эскроу, ввиду чего заключение договора долевого участия с зачетом в настоящее время не является возможным.

Ссылаясь на то, что оплата части цены Договора путем заключения Договора долевого участия не реализуема, в связи с тем, что в настоящий момент заключение ДДУ возможно исключительно с применением счетов эскроу, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 18-КГ13-70, в случае применения положений статьи 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления, возможность разумно предвидеть это изменение.

При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора ("Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020)).

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ Истцом не доказано совокупности оснований, установленных пунктом 4 статьи 451 ГК РФ и позволяющих суду изменить условия добровольно взятого на себя Истцом обязательства.

Более того, Истцом не представлено бесспорных доказательств невозможности исполнения обязательств в натуре, поскольку из письма самого истца от 26.02.2020 №-К2 следует, что застройщик предлагал Ответчику заключить дополнительное соглашение к договору, предусматривающее заключение договора долевого участия не позднее 31.03.2021.

Кроме того, в соответствии со статьей 308.1 ГК РФ альтернативным признается обязательство, по которому должник обязан совершить одно из двух или нескольких действий (воздержаться от совершения действий), выбор между которыми принадлежит должнику, если законом, иными правовыми актами или договором право выбора не предоставлено кредитору или третьему лицу.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", по смыслу статьи 308.1 ГК РФ при выборе управомоченным лицом одной из альтернативных обязанностей обязательство перестает быть альтернативным и считается, что оно состояло из выбранного действия (воздержания от действия) с момента его возникновения.

После осуществления выбора управомоченное лицо не вправе в одностороннем порядке его отозвать (пункт 2 статьи 308.1 ГК РФ).

Как следует из содержания постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2021 по делу №А56-32835/2020, в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции одним из поручителей - ООО "Агентство недвижимости "Лидер", которое приняло на себя обязательство отвечать солидарно с ООО "Специализированный застройщик "Коломяжский-2" за исполнение последним его обязательств по оплате Цены указанного Договора, произведена оплата части цены по п. 2.2.4 Договора путем перечисления на расчетный счет ООО "Юнион Апарт" 140 000 000 руб. платежным поручением N 137 от 26.01.2021.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения исковых требований ООО "Юнион Апарт" об обязании подписать договор долевого участия строительства Гостиничного комплекса и акт зачета встречных требований.

Указав, что из буквального содержания п. 2.2.4 Договора следует, что одновременно с оплатой предусмотренной указанным пунктом части Цены путем перечисления денежных средств на счет Продавца подлежит уплате штраф, предусмотренной п. 7.7 Договора, суд апелляционной инстанции взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Коломяжский-2" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юнион Апарт" 74 000 000 руб. штрафа.

Таким образом, обязательство, которое просит изменить Истец, в настоящее время исполнено.

Целью внесения изменений в договор является не освобождение истца от несения расходов, а урегулирование сложившихся с ответчиком отношений на будущий период, учитывающее волеизъявление всех сторон заключенного договора.

Освобождение Истца от соответствующего обязательства за прошедший период времени противоречит пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса, общим принципам гражданского законодательства, и в данный момент направлено на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по делу №А56-32835/2020.

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска следует отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.