Решение от 19 октября 2018 г. по делу № А28-8860/2017

113/2018-124258(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102 http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ



Дело № А28-8860/2017
г. Киров
19 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2018 года В полном объеме решение изготовлено 19 октября 2018 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Славинского А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, место нахождения: 125009, Россия, Москва, <...>)

к акционерному обществу «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, место нахождения: 610000, Россия, <...>)

о взыскании 2 346 715 рублей 89 копеек встречному исковому заявлению

акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, место нахождения: 610000, Россия, <...>)

к акционерному обществу «Агентство финансирования жилищного строительства» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, место нахождения: 125009, Россия, <...>)

о понуждении к исполнению обязательства по приему объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи объекта недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности

при участии в судебном заседании: от ответчика – ФИО2, по доверенности от 26.09.2018

от истца (по встречному иску) – ФИО2, по доверенности от 26.09.2018

установил:

акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее – истец, АО «Агентство финансирования жилищного строительства», АО «АФЖС») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Кировская региональная

ипотечная корпорация» (далее – ответчик, АО «Кировская региональная ипотечная корпорация», АО «КРИК») о взыскании 2 254 290 рублей 00 копеек долга по договору купли-продажи объекта недвижимости от 21.12.2015, неустойки в размере 92 425 рублей 89 копеек, а также расходов по оплате государственной пошлины.

Исковое заявление основано на положениях статей 309, 310, пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано тем, что ответчиком не исполнена обязанность по оплате приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости от 21.12.2015 - объекта, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер жилого дома 43:44:310156:189, кадастровый номер земельного участка 43:44:310156:63).

Определением суда от 17.11.2017 принят к рассмотрению встречный иск АО «Кировская региональная ипотечная корпорация» к АО «Агентство финансирования жилищного строительства» об обязании принять по акту приема- передачи объект недвижимого имущества по адресу: <...>, дом, являющийся предметом договора купли- продажи от 21.12.2015, об обязании АО «Агентство финансирования жилищного строительства» осуществить регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: <...> Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области.

Встречное исковое заявление основано на положениях пунктов 1, 2 статьи 450.1, пункта 3 статьи 551, пункта 1 статьи 556 ГК РФ и мотивировано тем, что истцом по встречному иску реализовано право на односторонний отказ, предусмотренное пунктом 7.8 договора купли-продажи объекта недвижимости, однако ответчик по встречному иску действия по приемке имущества не производит, от регистрации права собственности уклоняется.

Истец по первоначальному иску в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела истец по первоначальному иску извещен надлежащим образом. Направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя АО «АФЖС», также просил первоначальный иск удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя истца по первоначальному иску.

Представитель ответчика в судебном заседании и в отзыве на первоначальный иск указал, что с иском не согласен, поскольку ему пунктом 7.8 договора купли-продажи объекта недвижимости предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор с извещением продавца за 30 календарных дней. Указанное уведомление направлено ответчиком истцу и получено 28.03.2017, в связи с чем полагает, что с 28.04.2017 договор купли- продажи объекта недвижимости считается расторгнутым.

В отзыве на встречное исковое заявление АО «АФЖС» указало, что уведомлений о расторжении договора в одностороннем порядке от ответчика не получало, квитанция об отправке в отсутствие описи вложения данный факт подтвердить не может. Полагает, что отказ АО «КРИК» от договора купли-

продажи 18.09.2017 после поступления искового заявления в суд 24.07.2017 следует квалифицировать как злоупотребление правом.

В период рассмотрения дела сторонами велись переговоры о внесудебном урегулировании возникшего спора в связи с чем представителями сторон неоднократно заявлялись ходатайства об отложении, которые судом удовлетворялись.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, установил следующее.

21.12.2015 между ОАО «АФЖС» (продавец) и АО «КРИК» (покупатель) подписан договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить на условиях договора жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: <...> (далее – жилой дом и земельный участок) (кадастровый номер жилого дома 43:44:310156:189, кадастровый номер земельного участка 43:44:310156:63) (пункт 1.1). Стоимость объекта недвижимости определена в размере 2 254 290 руб. (пункт 1.3 договора).

Договором установлено, что расчеты между продавцом и покупателем производятся в срок до 21.12.2016 (пункт 2.1). При просрочке исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости установлены пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

Пунктом 7.8 договора покупателю предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно известив продавца за 30 календарных дней до момента расторжения. В этом случае покупатель обязуется совершить все необходимые действия по государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости.

Стороны также предусмотрели, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости к продавцу по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим договором, покупатель обязуется освободить объект недвижимости (в том числе от третьих лиц), в том числе путем осуществления в кратчайшие сроки установленных законом действий по снятию с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в объекте недвижимости (пункт 7.9 договора).

В случае возврата объекта недвижимости покупателем в связи с расторжением договора недвижимости по инициативе покупателя согласно пункту 7.8 договора, покупатель уплачивает продавцу 40% от стоимости объекта недвижимости (пункт 5.4 договора).

Право собственности АО «КРИК» на жилой дом и земельный участок, а также ипотека в силу закона (залогодержатель АО «АФЖС») зарегистрированы 13.01.2016.

В установленные договором сроки ответчик обязанность по оплате не выполнил.

Ответчик неоднократно направлял истцу предложения об изменении условий договора купли-продажи объекта недвижимости.

13.03.2017 АО «АФЖС» направило ответчику претензию с требованием об уплате задолженности и начисленной неустойки.

27.03.2017 в ответе на претензию АО «КРИК» сообщило, что 16.01.2017 и 26.01.2017 направило в адрес АО «АФЖС» предложения о расторжении договоров

в одностороннем порядке. В отношении объектов, являющихся предметом спора, сформулировано предложение расторгнуть договор по инициативе АО «КРИК» с уплатой штрафных санкций 40% от стоимости объекта.

18.09.2017 уведомлением № 01/1391 АО «КРИК» сообщило АО «АФЖС» о расторжении договора в одностороннем порядке.

Также ответчик предложил истцу совершить действия по приемке спорного имущества, совершить все действия по регистрации своего права на спорный объект недвижимости в Управлении Росреестра, направив своего уполномоченного представителя. Указал, что оплата денежных средств, предусмотренных пунктом 5.4 договора, будет произведена в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи и подачи заявления в Управление Росреестра.

В материалы дела представлены квитанции о направлении писем 22.09.2017 в адрес АО «АФЖС», список внутренних почтовых отправлений, информация об отправлении почтовой корреспонденции, почтовое уведомление о вручении корреспонденции.

На момент рассмотрения спора в Росреестр с заявлением о прекращении договора купли-продажи АО «КРИК» не обращалось.

Полагая, что право на получение своевременной оплаты переданного имущества нарушено, истец обратился с иском в суд.

Ответчик, полагая, что его права нарушены отказом истца от получения объекта недвижимости в собственность в связи с односторонним отказом ответчика от договора, обратился с встречным иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Условиями договора стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа от исполнения обязательства покупателя (пункт 7.8), при этом, установив

необходимость выплаты штрафа в соответствии с пунктом 5.4 договора. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Право на односторонний отказ от договора было реализовано ответчиком направлением уведомления от 18.09.2017.

При этом суд, вопреки доводу АО «АФЖС», считает доказанным факт направления указанного уведомления представленным АО «КРИК» почтовым уведомлением (т.1 л.д.125), из которого следует, что направленное АО «КРИК» письмо с уведомлением об одностороннем отказе от договора получено представителем АО «АФЖС» 26.09.2017.

АО «АФЖС» в отзыве на встречный иск указало, что уведомление о расторжении договора купли-продажи в его адрес не направлялось и не поступало.

Однако в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, истец не представил доказательства, опровергающие доводы ответчика.

Таким образом, суд приходит к выводу, что факт получения АО «АФЖС» уведомления АО «КРИК» ответчиком доказан, а истцом не опровергнут.

Сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законодательством или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Поскольку отказ от договора был заявлен письмом от 18.09.2017, получен 26.09.2017, суд недобросовестности действий ответчика при реализации предусмотренного договором права на односторонний отказ не усматривает.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.).

Следовательно, расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости вследствие одностороннего отказа покупателя, возвращение права собственности на переданное имущество продавцу исключает сохранение за покупателем обязанности по его оплате.

Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании стоимости жилого дома и земельного участка.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 92 425 рублей 89 копеек.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, именуемую неустойкой (пеней, штрафом) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

При этом в силу пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, являющейся предметом договора, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Поскольку суд пришел к выводу о прекращении отношений сторон с 26.09.2017, требование истца о взыскании неустойки в заявленном периоде подлежит удовлетворению.

Рассматривая встречный иск, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ по соглашению сторон участникам договора может быть предоставлено право требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В данном договоре на случай реализации права покупателя на односторонний отказ от исполнения договора стороны предусмотрели переход права собственности на имущество к продавцу с последующей уплатой штрафа в размере 40% от стоимости объекта недвижимости (пункты 7.8, 7.9, 5.4 договора).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

При этом условия договора буквально (статья 431 ГК РФ) не содержат обязанности продавца принять в собственность имущество, в связи с чем суд приходит к выводу, что принятие имущества по акту приема-передачи и регистрация права собственности является правом АО «АФЖС».

Более того, в соответствии с абзацем вторым пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Однако ответчик своим правом о внесении в реестр записи о прекращении договора не воспользовался.

Следовательно, применяя положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ, суд приходит к выводу, что после расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости у продавца возникло право потребовать передачи объекта недвижимого имущества, зарегистрировать право собственности на него, а также право потребовать оплаты 40% штрафа в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением

его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Таким образом, заявляя встречный иск, АО «КРИК» фактически действует в интересах АО «АФЖС», обращается с иском о принудительной реализации принадлежащего истцу права, что противоречит части 1 статьи 4 АПК РФ.

В связи с этим суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления государственная пошлина оплачена, истцу по встречному иску представлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Поскольку первоначальный иск частично удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано, суд пропорционально распределяет расходы, возникшие в связи с рассмотрением первоначального иска, государственная пошлина за рассмотрение встречного иска подлежит взысканию в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>) в пользу акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 125009, <...>) неустойку в размере 92 425 (девяносто две тысячи четыреста двадцать пять) рублей 89 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 368 (одна тысяча триста шестьдесят восемь) рублей.

В остальной части первоначального иска отказать. В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья А.П. Славинский