Решение от 30 октября 2020 г. по делу № А50-16887/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

30.10.2020 года Дело № А50-16887/20

Резолютивная часть решения объявлена 27.10.2020

Решение в полном объеме изготовлено 30.10.2020

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.О. Ануфриевым рассмотрев в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Пермского края (614990, <...>) в интересах муниципального образования «Чернушинский городской округ»

к ответчикам:

1)Администрации Чернушинского городского округа (617830, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>);

2)индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304595713400074, ИНН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2017 № 128-17

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>).

При участии:

От истца: ФИО2, удостоверение от 01.12.19 серии ТО №285148.

От Администрации: ФИО3, паспорт, доверенность от 10.02.20, диплом.

От ИП ФИО1: ФИО4, паспорт, доверенность от 26.10.20, диплом.

Определением суда от 20.07.2020 приняты обеспечительные меры.

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Пермского края обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора №128-17 купли-продажи земельного участка от 15.12.2017, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010502:1772, расположенного по адресу <...>. Просит применить последствия недействительности данной сделки в виде возврата ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 в администрацию Чернушинского городского округа по акту приема-передачи. Также просит признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:1772. Взыскать с администрации Чернушинского городского округа в пользу ФИО1 1 106 869,80руб. Возложить на Управление Росреестра внести в ЕГРН запись о ликвидации земельных участков с кадастровыми номерами 59:40:0010502:2002, 59:40:0010502:2003 и 59:40:0010502:2004, аннулировать записи о снятии с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 59:40:0010502:45 и 59:40:0010502:1772, восстановить запись о наличии таких участков (59:40:0010502:45 и 59:40:0010502:1772). Возложить на Управление Росреестра внести в ЕГРН запись о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 и восстановить регистрационную запись о правах, которые имели место до 06.02.2018; запись о прекращении права собственности ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010502:2002, 59:40:0010502:2003 и 59:40:0010502:2004; восстановить запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:45.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 реализован земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 площадью 2 960кв.м. без учета необходимой площади для объекта недвижимости, расположенного на таком участке 96,2кв.м..

Администрация с предъявленными требованиями не согласна по доводам отзыва. Считает, что ФИО1 при реализации исключительного права на выкуп не должен доказывать необходимую площадь для объекта недвижимости и его использования. Вид разрешенного использования земельного участка является автовокзал. ФИО1 занимается перевозкой пассажиров общественным транспортом на городских и пригородных маршрутах Чернушинского района. Сам автовокзал не может эксплуатироваться без прилегающей территории к нему для организации перевозки (парковки автобусов, разворота и проезда, организации посадочной площадки для пассажиров) (л.д.58-61 т.2).

Ответчик ИП ФИО1 также не согласен с доводами предъявленных к нему требований (л.д.4-7 т.2).

Управление Росреестра в отзыве указал, что права на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 зарегистрированы за ФИО1 06.02.2018, запись прекращена 10.01.2020. Данный земельный участок снят с государственного кадастрового учета 10.01.2020, имеет статус архивный. В отношении земельного участка с кадастровый номер 59:40:0010502:45 зарегистрировано право собственности ФИО1 27.01.2014, запись прекращена 10.01.2020. Данный участок снят с государственного кадастрового учета 10.01.2020, имеет статус архивный. Исходя из сведений ЕГРН, объекты недвижимого имущества 59:40:0010502:45, 59:40:0010502:1772 имеют связи с объектами недвижимого имущества с кадастровыми номерами 59:40:0010502:2002, 59:40:0010502:2003, 59:40:0010502:2004.

В ЕГРН в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 59:40:0010502:2002, 59:40:0010502:2003, 59:40:0010502:2004 существуют сведения о зарегистрированных правах: земельный участок площадью 196 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (Объекты придорожного сервиса), расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 59:40:0010502:2002; земельный участок площадью 518 кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (Объекты придорожного сервиса), расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 59:40:0010502:2003; земельный участок площадью 2725 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (Объекты придорожного сервиса), расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 59:40:0010502:2004. В отношении всех участков 10.01.2020 зарегистрировано право собственности ФИО1 Запись является актуальной.

Требования к Управлению об обязании внести в ЕГРН записи о ликвидации земельных участков с кадастровыми номерами 59:40:0040502:2002, 59:40:0010502:2003, 59:40:0010502:2004, аннулировать записи о снятии с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 59:40:0010502:45, 59:40:0010502:1772; обязании внести в ЕГРН запись о прекращении права собственности ФИО1. на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 и восстановлении регистрационных записей о правах на земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0040502:2002, 59:40:0010502:2003, 59:40:0010502:2004; восстановить запись о государственной регистрации права собственности ФИО1. на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:45 не могут быть удовлетворены, поскольку действующее законодательство не устанавливает в качестве последствий недействительности сделки ликвидации, аннулирования записей в ЕГРН, возможно только погашение записей как способ восстановления прав истца. Требования к Управлению могут быть предъявлены только в порядке главы 24 АПК РФ (л.д.1-2 т.2)

По удовлетворенному ходатайству ответчика Администрации судом допрошен свидетель ФИО5, который указал, что предпринимателем решается вопрос о возведении второго терминала автовокзала. Первый терминал расположен на земельном участке 59:40:0010502:2002 площадью 196 кв. м., данный терминал используется в основном как офис, в нем расположены бухгалтерия и т.п. На земельном участке 59:40:0010502:2003 площадью 518 кв. м. находится магазин запчастей с навесом. На земельном участке 59:40:0010502:2004 площадью 2725 кв. м. планируется организовать навесы для стоянки автобусов, посадочные площадки.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, требования подлежат удовлетворению в части.

Из материалов дела следует между ОАО "Центральный Агроснаб" и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010502:45 под магазин площадью 478,6кв.м., 1-этажное кирпичное здание магазина площадью 354,1кв.м., основной площадью 222,4кв.м. с пристроем, навесом (л.д.150-152 т.1).

Права в ЕГРН зарегистрированы за ФИО1 27.01.2014 (л.д.50- 54 т.1) на земельный участок, (л.д.33-44 т.1) на магазин автозапчастей и стройматериалов с кадастровым номером 59:40:0011301:195.

По договору аренды №271-11/14 от 25.11.2014 Управление имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района передало ООО "Чернушинское управление технологического транспорта" земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 площадью 2 960кв.м. с разрешенным использование под автовокзал "Нефтяник" сроком до 24.10.2019 (л.д.142-149 т.1)

19.12.2014 между арендодателем, арендатором и ФИО1 заключен договор о передаче прав аренды в отношении данного земельного участка (л.д.139-142 т.1)

27.03.2017 ФИО1 получено разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 (л.д.106- 115 т.1). Им же 30.11.2017 получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости 96,2кв.м. терминал I автовокзала (л.д.116-125 т.1)

Права на терминал I автовокзала зарегистрированы за ФИО1 13.12.2017 кадастровый номер 59:40:0010502:1832 (л.д.45-49 т.1)

На основании заявления ФИО1 от 14.12.2017 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 (л.д.154 т.1) на основании принадлежности данному лицу объекта недвижимости с кадастровым номером 59:40:0010502:1832 (л.д.155157 т.1), принято постановление администрации муниципального Чернушинского городского поседения №1238 от 15.12.2017 о предоставлении данного земельного участка в собственность по цене 1 106869,80руб. (л.д.163 т.1), заключен договор купли-продажи в отношении данного земельного участка № 128-17 от 15.12.2017 (л.д.168-170 т.1), ФИО1 произведена оплаты суммы 1 106 869руб. 18.12.2017 (л.д.166 т.1)

В декабре 2019 года ФИО1. провел кадастровые работы в связи с перераспределением земельных участков с кадастровыми номерами 59:40:0010502:45 и 59:40:0010502:1772, в результате которых образовались 3 земельных участка с видом разрешенного использования -деловое управление (объекты придорожного сервиса): с кадастровыми номерами 59:40:0010502:2002 площадью 196 кв.м, 59:40:0010502:2003 площадью 518 кв.м., 59:40:0010502:2004 площадью 2 725 кв.м. Указанные земельные участки поставлены на кадастровый учет 10.01.2020. С этой же даты земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010502:45 и 59:40:0010502:1772 сняты с кадастрового учета.

На земельном участке с кадастровым номером 59:40:0010502:2002 расположен объект недвижимости - нежилое здание автовокзала (терминал I) площадью 96,2 кв.м. с кадастровым номером 59:40:0010502:1832 с адресными ориентирами: <...>, принадлежащие на праве собственности ФИО1 (л.д.63-68 т.1)

На земельном участке с кадастровым номером 59:40:0010502:2003, расположен объект недвижимости - нежилое здание магазина автозапчастей и стройматериалов площадью 359,1 кв.м. с кадастровым номером 59:40:0011301:195 с адресными ориентирами: <...>, принадлежащее на праве собственности ФИО1. (л.д.69-74 т.1)

Данных о нахождении в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010502:2004 объектов недвижимости информация отсутствует (л.д.75-85 т.1)

Полагая, что договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку заключен сторонами в отсутствие оснований, с нарушением закона, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п.п. 74-75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требования прокурора о признании договора 15.12.2017 № 128-17 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующий объект.

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу подп. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта.

В обоснование необходимости предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010502:1772 площадью 2 960 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимости площадью 96,2 кв.м, ответчиками в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Стороны сделки настаивают на правомерности отчуждения земельного участка в собственность для целей эксплуатации возведенного обществом объекта недвижимости. При этом в судебном заседании из пояснений сторон и допрошенного свидетеля судом установлено, что фактически правовой интерес был направлен на приобретение всего земельного участка с целью строительства на нем второй очереди автовокзала для чего и было осуществлено перераспределение купленного земельного участка в дальнейшем.

Учитывая, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, материалы дела не содержат доказательств обоснования такой площади. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет не является достаточным для целей его выкупа, поскольку заинтересованное в получении земельного участка лицо вправе обратиться с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном ст.ст. 39.14, 39.15 ЗК РФ, и предоставить схему расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок. При этом площадь приобретенного земельного участка значительно превышает площадь существующего объекта, что подтверждается в том числе последующими действиями предпринимателя по перераспределению земельного участка. Суд приходит к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого прокурором договора купли-продажи недействительным в связи с нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:1772 снят с кадастрового учета, в результате перераспределения данного участка и участка с кадастровым номером 59:40:0010502:45 на земельные участки с кадастровым номерами 59:40:0010502:2002 площадью 196 кв.м, 59:40:0010502:2003 площадью 518 кв.м., 59:40:0010502:2004 площадью 2 725 кв.м.

На двух земельных участках с номерами 59:40:0010502:2002, 59:40:0010502:2003 расположены объект недвижимости: с кадастровым номером 59:40:0010502:1832 (59:40:0010502:200259:40:0010502:2002), 59:40:0011301:195 (59:40:0010502:2003), принадлежащие ИП ФИО1, права на которые в установленном порядке не оспорены.

Учитывая принцип единства судьбы земельных участков с расположенными на нем объектами, разъяснения абзаца 2 пункта 34 Постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010, согласно которого при отсутствии между лицами договорных отношений или отношений, связанных с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, изложенную в постановлении ВАС РФ от 27.01.2009 N 10527/08 правовую позицию о том, что рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота, применение последствий недействительности ничтожной сделки должно быть обеспечено за счет возврата в муниципальную собственность свободного земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010502:2004 и взыскания с продавца в пользу предпринимателя уплаченных за него денежных средств в сумме 1 019 013,75руб. (1 106 869,80руб. : 2 960 кв.м. = 3673,95руб. х 2 925кв.м.= 1 019 013,75руб.)

Госпошлина распределяется по правилам ст. 110 АПК РФ.

Обеспечительные меры в порядке ст. 168 АПК РФ сохраняются до вступления судебного акта в законную силу.

Руководствуясь ст. ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 15.12.2017 №128-17.

Применить последствия недействительности сделки: обязать Администрацию Чернушинского городского округа (617830, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304595713400074, ИНН <***>) денежные средства в сумме 1 019 013,75руб.; обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304595713400074, ИНН <***>) возвратить Администрации Чернушинского городского округа (617830, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:2004 площадью 2725 кв.м.

Погасить в едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304595713400074, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010502:1772, площадью 2960 кв.м.

В удовлетворении остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304595713400074, ИНН <***>) в федеральный бюджет госпошлину 7 500руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.В. Гусельникова