Решение от 5 февраля 2021 г. по делу № А32-37780/2020

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-37780/2020
г. Краснодар
05 февраля 2021 г.
Резолютивная часть решения от 02 февраля 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 05 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район, г. Славянск-на-Кубани (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Краснодарский край, Славянский район, ст. Анастасиевская (ИНН <***>, ОГРНИП 312237016100111)

о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность от 05.10.2020 № 2800/20-01-04;

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 17.11.2020 № б/н,

УСТАНОВИЛ:

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) с требованиями:

1. Расторгнуть договор от 17.08.2015 №° 4810007084 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:1101000:10837, общей площадью 191 218 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Анастасиевское с/п, примыкает к западной границе ст. Анастасиевской, целевое назначение - для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения,

2. Разъяснить, что данное решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:1101000:10837, общей площадью 191 218 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край. Славянский район, Анастасиевское с/п, примыкает к западной границе ст. Анасгасиевской, целевое назначение - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

В судебном заседании представитель ответчика представил акт сверки и квитанции по оплате имеющейся задолженности и пени в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании подтвердил оплаты, однако, на расторжении договора настаивал.

Представитель ответчика возражал против исковых требований.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

17.08.2015 г. между администрацией Анастасиевского сельского поселения Славянского района (арендодатель) и КФХ ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 4810007084, согласно которому арендатору в аренду передан земельный участок, общей площадью 191218 кв. м., с кадастровым номером 23:27:1101000:10837, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Анастасиевское с/п, примыкает к западной границе ст. Анастасиевской.

Договор заключен сроком до 06.08.2064 г. (п. 1.2. договора).

14.04.2016 г. между КФХ ФИО4 и ИП ФИО1 заключен договор о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 4810007084 от 17.08.2015 г., по условиям которого все права и обязанности арендатора перешли к предпринимателю.

Согласно п. 5.1.1 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в полном размере за земельный участок без выставления счетов арендодателем.

Администрацией выявлено, что ответчик неоднократно не вносил арендную плату, в связи с чем, задолженность взыскивалась в судебном порядке в рамках дел №№: А32-43557/2018, А32-2040/2019, А32-55053/2019, А32-61156/2019.

Неоднократное нарушение ответчиком сроков оплаты арендных платежей послужило основанием для принятия управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район решения о расторжении спорного договора аренды.

О принятом решении в адрес ответчика направлена претензия от 29.06.2020 г. № 1532/20-01-04 с просьбой в тридцатидневный срок явиться в управление для подписания соглашения о расторжении договора земельного участка сельскохозяйственного назначения № 4810007084 от 17.08.2015 г.

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора явилось основанием для обращения администрации в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, принимая решение по настоящему спору, исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

По общему правилу надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Так, ответчиком представлен акт сверки взаиморасчетов по состоянию на 26.01.2021 г., подписанный управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район и квитанции от 21.01.2021 г. по оплате арендных платежей.

Согласно акту сверки и квитанциям ответчиком оплачена имеющаяся задолженность в размере 65 023,89 руб. и пени в размере 234,08 руб., по состоянию 26.01.2021 г. задолженность у предпринимателя отсутствует.

Администрация в ходе рассмотрения подтвердила отсутствие задолженности, однако, на расторжении договора настаивала, ссылаясь то, что ответчик злоупотребляет исполнением обязательств по оплате арендных платежей, расторжение договора является единственным способом восстановления у администрации права на своевременное получение платежей за спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой внесения арендной платы за два и более периода подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так, материалами дела установлено, что в претензии от 29.06.2020 г. № 1532/20-01-04 истец предупредил ответчика о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Согласно материалам дела факт направления претензии в адрес ответчика подтверждается списком регистрируемых почтовых отправлений № 103.

Таким образом, администрацией были приняты меры по надлежащему извещению ответчика о намерении расторгнуть договор, что означает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Между тем, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В качестве основания расторжения договора администрация указала на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование участком.

В то же время, суд приходит к выводу, что допущенные предпринимателем нарушения не являются существенными, поскольку на данный момент долг и неустойка погашены. Администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Ответчик уплатил арендную плату, а также соответствующую сумму пени.

Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом.

На наличие иных существенных условий использования спорного земельного участка администрация не указала.

Таким образом, расторжение договора при погашении задолженности и уплате штрафных санкций является нецелесообразным, поэтому влечет отказ в удовлетворении иска в указанной части.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования администрации в части расторжения договора также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий