Решение от 11 июня 2021 г. по делу № А65-28431/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А65-28431/2020
г. Казань
11 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с участием:

от истца – представителя ФИО2, действующего на основании доверенности от 26.01.2021,

от ответчика – представителя ФИО3, действующего на основании доверенности от 26.04.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А65-28431/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Капитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый капитал» к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества №НчФ/43318/19 от 17.07.2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Капитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый капитал» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества №НчФ/43318/19 от 17.07.2019.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании истец требования поддержал, ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 17.07.2019 заключен договор аренды недвижимого имущества №НчФ/43318/19 от 17.07.2019, согласно которому арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, именуемое объект: часть нежилого здания, общей площадью 455,2 кв.м, расположенного по адресу: РТ, <...>.

Из искового заявления следует, что ответчик без надлежащего согласования произвел следующие работы:

- переустройство вентиляционной системы нежилого помещения;

- перепланировка нежилого помещения с изменением технической конфигурации, требующей внесение изменений в технический паспорт помещения многоквартирного жилого дома: устройство дверного проема на месте витражных групп.

Истец 18.10.2019 направил в адрес ответчика письмо № 05/10/522 об устранении нарушений условий договора.

Истец 25.03.2020 направил в адрес ответчика претензии № 05/03/2020 и № 06/03/2020.

Истец 06.08.2020 направил в адрес ответчика претензию, содержащую предложение расторгнуть договор.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд.

Рассмотрев исковые требования, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 1.4 договора договор заключается на срок по 25.06.2029 включительно.

Договор аренды может быть расторгнут:

- по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- в судебном порядке по требованию одной из сторон (пункт 2 статьи 450, статьи 451, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- в одностороннем внесудебном порядке (пункты 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд, арендодатель заявляет требование о расторжении договора аренды в судебном порядке, ссылаясь на пункт 6.5.1 договора и статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 6.5.1 договора арендодатель вправе в судебном порядке отказаться от исполнения своих обязательств по договору, расторгнуть договор в случаях, когда арендатор

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества с неоднократным нарушением;

- существенно ухудшает имущество;

- не выполняет иные требования, предусмотренные договором.

В обоснование допущенных арендатором нарушений истец ссылается на перепланировку нежилого помещения с изменением его технической конфигурации, требующей внесение изменений в технический паспорт помещения многоквартирного жилого дома: устройство дверного проема на месте витражных групп.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из названных норм права следует, что правомочия владения, пользования и распоряжения собственник реализует по своему усмотрению, то есть своей властью и в своем интересе. При этом на собственника всегда возложено бремя содержания имущества, предполагающее обязанность поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор вправе произвести в объекте подготовительные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора.

В рассматриваемом случае по условиям договора аренды нежилые помещения предоставлены арендатору для размещения в них торгового помещения, то есть в момент заключения договора истец выразил свое согласие на использование помещений арендатором для осуществления торговой деятельности. Кроме того, в момент заключения договора истец знал, что для эксплуатации помещений арендатор будет проводить ремонтные работы, связанные с перепланировкой и переустройством, поскольку требования к специальному оборудованию торгового помещения являются особенными. При этом заключение такого договора и разрешение на переустройство нежилых помещений преследовали цель получения предпринимателем прибыли.

Арендодатель обязуется согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ и смету либо предоставить мотивированные возражения.

Арендодатель дает согласие на производство указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установка дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору.

Исходя из того, что ремонтные работы, связанные с перепланировкой и переоборудованием помещений, произведены с письменного согласия собственника, на него возлагается обязанность поддерживать нежилые помещения после перепланировки и переоборудования в безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации). Все затраты, связанные с приведением имущества в безопасное и пригодное для эксплуатации состояние, в данном случае несет собственник имущества.

Между сторонами подписаны следующие документы:

- схема арендуемого объекта до перепланировки;

- схема арендуемого объекта после планировки, в которой отражены изменения объекта и обозначен новый вход на объект;

- УСР/смета, в которой указаны наряду с иными работами демонтажные работы (пробивка проемов и отверстий), входная группа (дверь слайдер), входная группа (дверь распашная), устройство крыльца входной группы, устройство крыльца (эвакуационные и служебные входы), вентиляция.

В возражениях истец ссылается на то, что подписание вышеуказанных документов свидетельствует об уведомлении арендодателя о намерении арендатора провести вышеуказанные работы, а не о согласовании переустройства и перепланировки арендуемого объекта.

Суд отклоняет данный довод истца, как не подтвержденный материалами дела. Более того из материалов дела следует, что истец направил в адрес ответчика письмо от 17.07.2019, согласно которому арендодатель выразил согласие на проведение арендатором строительно-монтажных работ в объемах, описанных в приложении к письму: план до ремонта и после ремонта, дизайн макет фасада объекта после ремонта. В плане после ремонта отражены планируемые и согласованные изменения и новый вход на объект; в схеме фасада здания отражен новый вход с устройством крыльца и пандуса.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что строительно-монтажные работы на арендуемом объекте проведены арендатором с письменного согласия арендодателя, нарушений условий договора в данной части арендатором не допущено.

Истец в возражениях также ссылается на то обстоятельство, что ответчик не согласовал работы с уполномоченными органами, в результате чего арендодателю выписано предписание государственной жилищной инспекции № 85 АЛ-8547 от 10.10.2019 в части несогласованного переустройства вентиляционной системы и перепланировки нежилого помещения, а именно устройство дверного проема на месте витражных групп без получения соответствующих разрешений в установленном законом порядке.

Вышеуказанный довод истца отклоняется судом, поскольку договором не предусмотрена обязанность арендатора по совершению соответствующих действий, а нарушение незаконной реконструкцией иных норм права не находится в сфере правового регулирования вопроса сложившихся между сторонами правоотношений при условии согласования произведенных арендатором работ с арендодателем.

Также арендодатель ссылается на переустройство арендатором вентиляционной системы нежилого помещения без согласия собственником имущества многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в части 2 статьи 26 ЖК РФ.

Из письма от 31.10.2019 следует, что арендатор направил арендодателю проектные документы на переустройство объекта и системы вентиляции.

Между тем условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора провести оформление проведенных строительно-монтажных работ, получить согласие собственников многоквартирного дома на проведение работ, согласовывать работы до их начала с иными компетентными государственными органами.

Кроме того в соответствии с пунктом 4.4.4 договора аренды арендатор вправе своими силами за свой счет установить на объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях, указанных в договоре.

Согласно статье 36 ЖК РФ и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Система вентиляции установлена внутри арендуемого объекта и не обслуживает более одного помещения в данном жилом доме, то есть не принадлежит к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. Выполненная арендатором приточно-вытяжная система вентиляции не сообщается с вентиляцией многоквартирного жилого дома. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Соответственно получение согласия собственников многоквартирного жилого дома для установки внутри помещения арендодателя оборудования, холодильных установок, вентиляции, иных систем не требуется. Возражений по поводу установки вентиляции арендодатель ранее не заявлял.

Истец также ссылался на обстоятельства того, что арендатор без согласия арендодателя заключил договоры субаренды.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что до инициирования судебного процесса арендодатель не направлял арендатору письменное предупреждение по основанию сдачи в субаренду имущества без согласия арендодателя в порядке, предусмотренном статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2019 по делу № А50-6487/2018, постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 по делу №А40-76436/2018).

Данное основание не было заявлено в качестве основания для расторжения договора в досудебной претензии.

Суд также отклоняет ссылку истца на совершение ответчиком административного правонарушения, выразившегося в нарушении санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта, как на основание расторжения договора, поскольку считает ее необоснованной.

Ответчик представил в материалы дела заключение эксперта № 601/02/2021 от 15.02.2021, выполненное экспертом ООО «Центр оценки и экспертизы» ФИО4. В результате проведения экспертизы эксперт пришел к следующим выводам: произведенные работы по перепланировке и переустройству в нежилых помещениях, общей площадью 453, 87 кв.м, соответствуют требованиям строительных норм, санитарно-эпидемиологических норм, противопожарных норм и правил РФ; производственные работы по перепланировке и переустройству в не жилых помещениях, общей площадью 453, 87 кв.м, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец в отзыве указал на недопустимость принятия экспертного заключения в качестве доказательства по делу ввиду того, что экспертом не проводился натурный осмотр, экспертное заключение свидетельствует о низкой квалификации эксперта ФИО5

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Истец ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявил. Между тем, в соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку истец не представил надлежащих доказательств своих доводов, ссылка истца на то, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством по делу, отклоняется.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что ответчиком в рассматриваемом случае не были нарушены условия договора, за неисполнение которых истцу предоставляется право инициировать процедуру расторжения договора, в связи с чем исковое заявление удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Е.А. Холмецкая