Решение от 3 декабря 2019 г. по делу № А81-2025/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-2025/2019
г. Салехард
03 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 03 декабря 2019 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Никитиной О.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахимовым Р.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к некоммерческой организации «Ассоциация строительных подрядных организаций» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Пурдорстройсервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об изъятии объекта незавершенного строительством, путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился;

от ответчиков - представители не явились,



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к некоммерческой организации «Ассоциация строительных подрядных организаций» (далее – ответчик 1, НП «АСПО») и обществу с ограниченной ответственностью «Пурдорстройсервис» (далее – ответчик 2, ООО «ПДСС») об изъятии у НО «Ассоциация строительных подрядных организаций» доли в размере 1/2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020111:389 путём продажи с публичных торгов; об изъятии у ООО «Пурдорстройсервис» доли в размере 1/2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020111:389 путём продажи с публичных торгов.

Определением суда от 15 октября 2019 года рассмотрение дела отложено на 20 ноября 2019 года.

Стороны явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Указанным определением, истцу было предложено представить в суд свою позицию по делу по результатам проведенной судебной экспертизы, при необходимости уточнить исковые требования.

От истца каких-либо документов не поступило.

В судебном заседании объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 26 ноября 2019 года.

Информация о перерыве была размещена на официальном сайте интернет ресурса «Картотека арбитражных дел»: http://kad.arbitr.ru. Стороны извещены о перерыве в судебном заседании надлежащим образом.

Судебное заседание после объявленного перерыва продолжено в том же составе суда, без участия представителей сторон.

За время перерыва от истца, после ознакомления с экспертным заключением, поступил отзыв, в котором поддерживаются заявленные исковые требования в полном объеме.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 АПК РФ суд рассматривает дело по существу по имеющимся документам в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующие обстоятельства.

На основании Протокола о признании аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несостоявшимся № 72 от 27.11.2008 НО «АСПО» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 89:05:020111:138 площадью 3478 кв.м. сроком с 27.11.2008 по 26.11.2011 для строительства многоквартирного малобюджетного жилого дома маневренного фонда (договор аренды земельного участка для жилищного строительствах» 542-08 от 04.12.2008).

В дальнейшем на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района от 15.11.2012 № 2559-ДР земельный участок с кадастровым номером 89:05:020111:138 был предоставлен НО «АСПО» сроком с 15.11.2012 по 14.11.2015 для строительства многоквартирного малобюджетного жилого дома маневренного фонда (договор аренды земельного участка № 1006-12 от 21.11.2012). С 24.01.2014 арендатором по договору помимо НО «АСПО», также являлось ООО «ПДСС».

После истечения срока действия договора, указанный договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и был расторгнут 11.12.2015 (соглашение о расторжении от 25.12.2015 № 1006-12/1).

11.12.2015 в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района поступило заявление НО «АСПО» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:05:020111:138 сроком на 3 года для строительства многоквартирного малобюджетного жилого дома маневренного фонда (кадастровый номер объекта 89:05:020111:389).

Право общей долевой собственности (доля в праве по 1/2) на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 89:05:020111:389 зарегистрировано за НО «АСПО» и ООО «ПДСС» 24.01.2014 года.

25.12.2015 между Департаментом и НО «АСПО», ООО «ПДСС» был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от № 328-15 (далее - договор), о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 89:05:020111:138, площадью 3478 кв.м., сроком с 11.12.2015 до 10.12.2018 для завершения строительства многоквартирного малобюджетного жилого дома маневренного фонда (дата регистрации договора от 03.02.2016 № 89-89/005-89/005/201/2016-302/2).

Пунктами 5.1, 5.2, 5.3 данного договора аренды установлено, что земельный участок с кадастровым номером 89:05:020111:138 предоставлен арендаторам однократно для завершения строительства объекта сроком до 10.12.2018. При невыполнении данного условия арендаторы земельного участка не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов. Использование арендаторами земельного участка после окончания срока аренды недопустимо, а равно и недопустимо применение норм п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 7.3 договора аренды также указано, что договор считается прекращенным с 10.12.2018 года или с момента его досрочного расторжения.

Письмом от 21.03.2018 № 30/1067 Департамент уведомил НО «АСПО» и ООО «ПДСС» об окончании срока аренды, установленного договором, и возможным обращением в суд иском об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

Как указывает истец, в настоящее время строительство объекта не завершено, по информации Департамента строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района от 31.01.2019 № 36-04/214 НО «АСПО» выдавалось разрешение на строительство объекта сроком до 31.12.2011, разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию не выдавалось. ООО «ПДСС» за выдачей разрешительной документации не обращалось.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в настоящее время за ответчиками зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект. Степень готовности объекта 69%.

Поскольку срок договора аренды земельного участка, предоставленного на 3 года для завершения строительства объекта недвижимости, истёк и спорный объект не достроен, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Из материалов дела следует, что ответчикам с 27.11.2008 был предоставлен спорный земельный участок с кадастровым номером 89:05:020111:138, площадью 3478 кв.м., для строительства многоквартирного малобюджетного жилого дома маневренного фонда. НО «АСПО» было выдано разрешение № 89-05-02-01-2009-021 от 10.06.2009 на строительство трёхэтажного жилого дома на 36 квартир, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> сроком до 10 марта 2010 года, в последующем продленного до 31.12.2011.

24.01.2014 за НО «АСПО» зарегистрировано право общей долевой собственности, с долей в праве ? на незавершенный строительством объект, назначение: объект незавершенного строительства, 3- этажный, степень готовности 69%, инв. № 240511354, лит. А,а,а1,а2, адрес: ЯНАО, <...> кадастровый (условный) номер 89:05:020111:389, регистрационная запись № 89-89-05/300/2014-024, выдано свидетельство о государственной регистрации права № 89АА 266666 от 24.01.2014.

21.01.2014 за ООО «ПДСС» зарегистрировано право общей долевой собственности, с долей в праве ? на незавершенный строительством объект, назначение: объект незавершенного строительства, 3- этажный, степень готовности 69%, инв. № 240511354, лит. А,а,а1,а2, адрес: ЯНАО, <...> кадастровый (условный) номер 89:05:020111:389, регистрационная запись № 89-89-05/300/2014-024, выдано свидетельство о государственной регистрации права № 89АА 266664 от 24.01.2014.

В последующем по заявлению НО «АСПО» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:05:020111:138 сроком на 3 года для строительства многоквартирного малобюджетного жилого дома маневренного фонда (кадастровый номер объекта 89:05:020111:389), на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от № 328-15 от 25.12.2015, для завершения строительства объекта сроком с 11.12.2015 до 10.12.2018.

По смыслу п.21, статьи 3 Федерального Закона № 137-ФЗ, правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).

Согласно правовой позиции, изложенной в вышеуказанном определении Верховного Суда Российской Федерации, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, о чем свидетельствует заключение договора № 328-15 от 25.12.2015.

Доказательств продления срока действия разрешения на строительство после его окончания 31.12.2011 в материалы дела не представлено.

Строительство спорного объекта, незавершенного строительством, трёхэтажного жилого дома на 36 квартир, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> не закончено к вышеуказанной дате окончания срока действия разрешения на строительство (31.12.2011), ни по окончанию срока действия договора № 328-15 (10.12.2018).

Кроме того, из письма НО «АСПО» исх. № 2-10 от 06.06.2012, адресованного в Отдел архитектуры, градостроительства и земельного контроля Администрации муниципального образования город Тарко-Сале, следует, что с 20.11.2011 года, в связи с прекращением производства работ по строительству, связанным с отсутствием финансирования, объект капитального строительства трёжэтажный жилой дом на 36 квартир, расположенный по адресу: ЯНАО, <...> переведен на консервацию.

Таким образом, оснований применения положения пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ не имеется, соответствующих доказательств, в порядке статьи 65, 68 АПК РФ, ответчиками не представлено.

Поскольку договор № 328-15 прекратил свое действие 10.12.2018, то в данном случае применяются также правила пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Кроме того, в пункте 1 статьи 239.1 ГК РФ указано, что порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Такой порядок определен Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила № 1299).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 Правил № 1299).

Таким образом, в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, определением суда от 16 июня 2019 года, по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>), эксперту на разрешение поставлен вопрос: «определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, находящегося в стадии консервации, назначение: жилой дом на 36 квартир, расположенный в <...>), ЯНАО, кадастровый номер 89:05:020111:389».

По результатам проведенных исследований, ООО «Региональный экспертный центр» представлено заключение эксперта № 301/19 от 27.08.2019, из выводов по итогам проведения экспертизы в экспертном заключении указано, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, находящегося в стадии консервации, назначение: жилой дом на 36 квартир, расположенный в <...>), ЯНАО, кадастровый номер 89:05:020111:389 составляет 103 712 912,00 руб.

После ознакомления сторон с экспертным заключением, каких-либо возражений ни истцом, ни ответчиками, заявлено не было, более того, от ответчиков поступили пояснения о том, что экспертиза проведена надлежащим образом, и они просят суд признать заключение эксперта № 301/19 от 27.08.2019 надлежащим доказательством стоимости спорного объекта незавершенного строительства.

С учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе, истечения срока действия разрешения на строительство спорного объекта, прекращения выполнения работ и перевода объекта на консервацию в связи с отсутствием финансирования, истечения срока действия договора № 328-15, заключенного без проведения торгов, для завершения строительства трёхэтажного жилого дома на 36 квартир, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> в отсутствие доказательств невозможности завершить строительство объекта в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, исковые требования подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание рыночную стоимость спорного объекта, установленную экспертным заключением № 301/19 от 27.08.2019, в размере 103 712 912,00 руб., а также учитывая, что ответчики владеют спорным объектом по ? доли в праве, суд пришел к выводу об установлении начальной продажной цены ? доли объекта, принадлежащей НО «АСПО», в размере 51 856 456,00 руб., а также об установлении начальной продажной цены ? доли объекта, принадлежащей ООО «ПДСС», в размере 51 856 456,00 руб. соответственно (103 712 912,00 руб. / 2 = 51 856 456,00 руб.).

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Изъять у некоммерческой организации «Ассоциация строительных подрядных организаций» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) долю в размере ? объекта незавершенного строительства, находящегося на стадии консервации, «трехэтажный жилой дом на 36 квартир в <...>), ЯНАО», с кадастровым номером 89:05:020111:389 путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», установив начальную цену продажи ? доли объекта в размере 51856456 рублей 00 копеек.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Пурдорстройсервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) долю в размере ? объекта незавершенного строительства, находящегося на стадии консервации, «трехэтажный жилой дом на 36 квартир в <...>), ЯНАО», с кадастровым номером 89:05:020111:389 путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», установив начальную цену продажи ? доли объекта в размере 51856456 рублей 00 копеек.

Взыскать с некоммерческой организации «Ассоциация строительных подрядных организаций» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей 00 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пурдорстройсервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

О.Н. Никитина