Решение от 25 марта 2022 г. по делу № А33-11459/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


25 марта 2022 года


Дело № А33-11459/2021


Красноярск


Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 18 марта 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 25 марта 2022 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности,

по встречному иску

общества с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности,

в присутствии:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО1, представителя по доверенности от 20.02.2021, личность установлена паспортом, ФИО2, представителя по доверенности от 17.08.2021, личность установлена паспортом,

от ответчика (истца по встречному иску) с использованием системы веб-конференции: ФИО3, представителя по доверенности от 01.07.2021, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матиевич А.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды №3-02/16-07А от 01.02.2016: по постоянной составляющей арендной платы в размере 395 546 руб. 50 коп. за период с 01.04.2020 по 30.06.2020; по переменной составляющей арендной платы в размере 92 277 руб. 58 коп. за период с 01.01.2020 по 30.06.2020.

Определением от 13.05.2021 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 05.07.2021 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, рассмотрение дела в предварительном судебном заседании назначено на 23.08.2021.

06.07.2021 общество с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» о взыскании задолженности в размере 91 210 руб. 19 коп.

Определением от 09.07.2021 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» принято к производству суда для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В предварительном судебном заседании 21.09.2021 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании 26.01.2022 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение встречных исковых требований. Встречный иск рассматривается с учетом произведенных изменений.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.02.2016 №3-02/16-07А (далее - договор субаренды), согласно пункту 2.1.1 которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а субарендатор принимает помещение во временное пользование на срок субаренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства РФ.

Согласно пункту 2.2.1 договора субаренды площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения №1 к договору.

По акту приема-передачи помещения от 01.04.2016 арендодатель передал, а субарендатор принял во временное возмездное владение и пользование помещение, включающее в себя комнату № 9 в помещении № 2 на 1-ом этаже здания. Площадь помещения по БТИ 82,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора субаренды субарендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, установленные договором.

По условиям договора субаренды арендная плата состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы.

Согласно пункту 3.1.1 договора постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета.

Пунктами 6, 7 приложения № 1 в редакции протокола разногласий к договору предусмотрено, что размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 90 595 руб. 60 коп. за 1 месяц срока субаренды, НДС не облагается. Размер постоянной составляющей арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, по истечению 11 месяцев с момента подписания договора, в соответствии с установленным Росстатом РФ индексом потребительских цен на услуги, рассчитанным на декабрь календарного года (в % к декабрю предыдущего года), путем направления субарендатору письменного уведомления не позднее, чем за 30 календарных дней до даты такого изменения. Такое изменение может быть произведено арендодателем не чаще одного раза в течение календарного года.

Методика расчета переменной составляющей арендной платы предусмотрена приложением № 4 к договору.

Согласно дополнительному соглашению от 01.03.20217 к договору размер постоянной составляющей арендной платы с 01.03.2017 составляет 173 095 руб. 60 коп. за 1 месяц срока субаренды, НДС не облагается.

Письмами от 23.03.2018 № 07СМ арендодатель сообщил субарендатору об увеличении арендной платы с 01.05.2018 на 2,5 процента (получено 24.03.2018), письмом от 25.03.2019 № 30СМ – с 01.05.2019 на 4,3 процента (получено 26.03.2019).

В соответствии с пунктом 3.4.1 договора субарендатор оплатил обеспечительный взнос в размере 90 595 руб. 60 коп.

В силу пункта 3.4.3 договора в случае ненадлежащего осуществления субарендатором платежей, предусмотренных договором (в том числе штрафов, неустоек, пеней и т.п.). арендодатель вправе их вычесть (удержать) из обеспечительного взноса.

В соответствии с пунктом 8 приложения № 1 к договору в редакции протокола разногласий к договору, обеспечительный платеж – денежная сумма в размере 90 595 руб. 60 коп. за 1 месяц срока субаренды, НДС не облагается.

Помещение возвращено арендодателю по акту сдачи-приемки помещения от 30.06.2020.

Письмом от 27.03.2020 № 112, № 146 субарендатор просил арендодателя не начислять ежемесячную арендную плату и коммунальные услуги в период закрытия торгового центра.

Претензией от 05.02.2021 № 24СМ истец просил ответчика оплатить имеющуюся задолженность.

Письмами от 29.03.2021 № 50, от 14.04.2021 № 62 субарендатор просил арендодателя направить подписанный с его стороны акт сдачи-приемки помещения от 30.06.2020.

В материалы дела представлена копия договора аренды от 01.02.2013 № М-01/13-КН, по которому ООО «КрасНедвижимость» (арендодатель) передало ООО «С-Менеджмент» помещения.

Истец выставлял ответчику счета от 16.03.2020 № 86 на сумму 185 052,19 руб. (оплата постоянной составляющей за апрель 2020 года), от 24.04.2020 № 123 на сумму 185 052,19 руб. (оплата постоянной составляющей за май 2020 года), от 15.05.2020 № 142 на сумму 185 052,19 руб. (постоянная составляющая арендной платы за июнь 2020 года), от 31.01.2020 № 44 на сумму 32 518 руб. 55 коп. (переменная составляющая арендной платы за январь 2020 года), от 29.02.2020 № 63 на сумму 26 315 руб. 29 коп. (переменная составляющая арендной платы за февраль 2020 года), от 31.03.2020 № 100 на сумму 23 054 руб. 40 коп. (переменная составляющая арендной платы за март 2020 года), от 30.04.2020 № 156 на сумму 6 106 руб. 22 коп. (переменная составляющая арендной платы за апрель 2020 года), от 31.05.2020 № 173 на сумму 2 128 руб. 58 коп. (переменная составляющая арендной платы за май 2020 года), от 30.06.2020 № 190 на сумму 2 154 руб. 54 коп. (переменная составляющая арендной платы за июнь 2020 года).

В качестве доказательства направления представлены кассовые чеки АО «Почта России» от 22.05.2020, от 10.06.2020, от 15.07.2020 с описью вложения, а также реестры передачи документов и расчеты к ним.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение принятых арендатором обязательств по договору субаренды от 01.02.2016 №3-02/16-07А, общество с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» обратилось в суд с первоначальным иском к обществу с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» о взыскании задолженности по договору субаренды от 01.02.2016 №3-02/16-07А: по постоянной составляющей арендной платы в размере 395 546 руб. 50 коп. за период с 01.04.2020 по 30.06.2020; по переменной составляющей арендной платы в размере 92 277 руб. 58 коп. за период с 01.01.2020 по 30.06.2020.

Обеспечительный взнос учтен арендодателем при расчете исковых требований и засчитан в счет погашения части задолженности по постоянной составляющей арендной платы в размере 90 595 руб. 60 коп., о чем субарендатору сообщено письмом от 23.11.2020 № 97СМ.

Общество с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» со встречным иском, в котором просило уменьшить размер ежемесячной фиксированной арендной платы по договору субаренды от 01.02.2016 № 3-02/16-07А за апрель, май, июнь 2020 года до 22 206 руб.; взыскать с ООО «С-Менеджмент» сумму задолженности в размер 24 592 руб. 19 коп. (с учетом принятых в судебном заседании 26.01.2022 уточнений).

Арендодатель требование об уменьшении арендной платы считает неприемлемым, утверждал, что доступ арендатором в торгово-развлекательный центр не был ограничен, субарендатор в спорный период занимал помещение, хранил там товар, в помещении находилось торговое оборудование, иные товарно-материальные ценности, что не освобождает субарендатора от внесения арендной платы. Более того, деятельность субарендатора предусматривала доставку и самовывоз товара, в том числе в списке магазинов значился магазин в ТЦ «На Свободном» по адресу: <...>, в подтверждение представлен скриншот страницы с официального сайта магазина.

Уменьшение арендной платы является правом, а не обязанностью арендодателя. Изменение согласованных сторонами условий договора возможно только в рамках действующего договора, вместе с тем договор субаренды прекратил действие 30.06.2020. Арендодатель, как и субарендатор, является пострадавшей стороной, так как нес расходы на оплату арендной платы собственнику, на содержание объекта в спорный период, при этом не получал арендную плату от субарендатора, в том числе коммунальные платежи, при этом на арендодателя не распространяются меры поддержки, предусмотренные в нормативно-правовых актах. Торговый центр продолжал функционировать в период введения режима повышенной готовности, эксплуатационное обслуживание не прекращалось. Постоянная составляющая арендной платы включает в себя расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание арендованного имущества (эксплуатационных расходов). Арендодатель указал на наличие у него расходов в период с апреля по июнь 2020 года на сумму 5 093 339 руб. 43 коп., в том числе на арендуемое помещение площадью 82,5 кв.м. – 328 696 руб. 51 коп., в подтверждение представив расчеты, а также копии документов: краткосрочный договор аренды от 01.02.2013 № М-01/13-КН с ООО «КрасНедвижимость», договор аренды от 28.05.2020 с ООО «Джой», договор от 07.08.2017 № 05-08/17-УС на предоставление услуг по эксплуатации, договор субаренды недвижимости от 04.12.2017, договор от 01.03.2012 № 1 с ООО «Управление на Свободном», а также документы по оплате к ним, универсальные передаточные документы, акты, штатное расписание ООО «С-МЕНЕДЖМЕНТ» и трудовые договоры и платежные документы к ним.

Субарендатор ссылался на невозможность дистанционной продажи, представив договор коммерческой концессии от 17.02.2016 № 326/к, а также письмо от 07.04.2020 с электронной почты, в так же письмо от 27.03.2020 № 84о запрете дистанционной продажи товаров из магазинов. Письмом от 21.01.2022 № 15 ООО «КАЛЦРУ» сообщило, что до 20.02.2021 магазины субарендатора (ООО «МЕРКАТО-ГРУПП») не были подключены к программе электронных продаж.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора субаренды от 01.02.2016 №3-02/16-07А и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.02.2016 №3-02/16-07А (далее - договор субаренды), согласно пункту 2.1.1 которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а субарендатор принимает помещение во временное пользование на срок субаренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства РФ.

По акту приема-передачи помещения от 01.04.2016 арендодатель передал, а субарендатор принял во временное возмездное владение и пользование помещение, включающее в себя комнату № 9 в помещении № 2 на 1-ом этаже здания. Площадь помещения по БТИ 82,5 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из содержания первоначального иска следует, что субарендатор обязательства по внесению арендных платежей по спорному договору аренды исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем арендодатель числит за субарендатором задолженность:

- по постоянной составляющей арендной платы в размере 395 546 руб. 50 коп. за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 из расчета 185 052,19 руб. х 3 месяца - 69 014,47 руб. (частичная оплата) - 90 595,60 руб. (обеспечительный платеж);

- по переменной составляющей арендной платы в размере 92 277 руб. 58 коп. за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 из расчета за январь 32 518,55 руб. + за февраль 26 315,29 руб. + за март 23 054,40 руб. + за апрель 6 106,22 руб. + за май 2 128,58 руб. + за июнь 2 154,54 руб.

Из пояснений субарендатора следует, что он не оплачивал арендную плату в связи с закрытием торгового комплекса и непользованием арендованного имущества по причине принятия мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» со встречным иском, в котором просило уменьшить размер ежемесячной фиксированной арендной платы по договору субаренды от 01.02.2016 № 3-02/16-07А за апрель, май, июнь 2020 года до 22 206 руб.; взыскать с ООО «С-Менеджмент» сумму задолженности в размер 24 592 руб. 19 коп. (с учетом принятых в судебном заседании 26.01.2022 уточнений).

В период сложившейся эпидемиологической ситуации в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции действуют специальные нормы, установленные Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ).

Данным законом установлены особенности в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 года органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.02.2021) Закон № 98-ФЗ и Требования не содержат норм, исключающих применение для договоров субаренды установленных названными нормативными актами правил предоставления отсрочки по уплате арендной платы.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют также организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся субарендаторами недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ»О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика основным видом экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности общества является торговля розничная одеждой в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71).

Указанный вид деятельности содержится в перечне, определенном вышеуказанным Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, соответственно, относится к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID - 19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Учитывая, что Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 марта по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни, а Указами Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 № 71-уг «О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV на территории Красноярского края», от 04.04.2020 № 81-уг, от 30.04.2020 № 111-уг, от 11.05.2020 № 115-уг, с 28.03.2020 по 31.05.2020 приостановлена работа объектов розничной торговли, судом установлено, что целевая деятельность в арендованных помещениях в спорный период ответчиком не осуществлялась в связи с введением на территории Красноярского края ограничительных мероприятий.

Из материалов дела следует и судом также установлено, что соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

Учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого субарендатором материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, счел необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы за период с апреля по июнь 2020 года в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, исходя из фактических обстоятельств дела.

Арендодатель утверждал, что доступ арендатором в торгово-развлекательный центр не был ограничен, субарендатор в спорный период занимал помещение, хранил там товар, в помещении находилось торговое оборудование, иные товарно-материальные ценности, что не освобождает субарендатора от внесения арендной платы. Более того, деятельность субарендатора предусматривала доставку и самовывоз товара, в том числе в списке магазинов значился магазин в ТЦ «На Свободном» по адресу: <...>, в подтверждение представлен скриншот страницы с официального сайта магазина.

Арендодатель, как и субарендатор, является пострадавшей стороной, так как нес расходы на оплату арендной платы собственнику, на содержание объекта в спорный период, при этом не получал арендную плату от субарендатора, в том числе коммунальные платежи, при этом на арендодателя не распространяются меры поддержки, предусмотренные в нормативно-правовых актах. Торговый центр продолжал функционировать в период введения режима повышенной готовности, эксплуатационное обслуживание не прекращалось. Постоянная составляющая арендной платы включает в себя расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание арендованного имущества (эксплуатационных расходов). Арендодатель указал на наличие у него расходов в период с апреля по июнь 2020 года на сумму 5 093 339 руб. 43 коп., в том числе на арендуемое помещение площадью 82,5 кв.м. – 328 696 руб. 51 коп., в подтверждение представив расчеты, а также копии документов: краткосрочный договор аренды от 01.02.2013 № М-01/13-КН с ООО «КрасНедвижимость», договор аренды от 28.05.2020 с ООО «Джой», договор от 07.08.2017 № 05-08/17-УС на предоставление услуг по эксплуатации, договор субаренды недвижимости от 04.12.2017, договор от 01.03.2012 № 1 с ООО «Управление на Свободном», а также документы по оплате к ним, универсальные передаточные документы, акты, штатное расписание ООО «С-МЕНЕДЖМЕНТ» и трудовые договоры и платежные документы к ним.

Субарендатор ссылался на невозможность дистанционной продажи, представив договор коммерческой концессии от 17.02.2016 № 326/к, а также письмо от 07.04.2020 с электронной почты, в так же письмо от 27.03.2020 № 84 о запрете дистанционной продажи товаров из магазинов. Письмом от 21.01.2022 № 15 ООО «КАЛЦРУ» сообщило, что до 20.02.2021 магазины субарендатора (ООО «МЕРКАТО-ГРУПП») не были подключены к программе электронных продаж.

Вместе с тем, к указанным письмам суд относится критически, договор коммерческой концессии от 17.02.2016 № 326/к не содержит прямого запрета продажи товара из арендуемых помещений дистанционным способом, в том числе с условием доставки. Доказательств, подтверждающих направление письма от 27.03.2020 № 84 в адрес субарендатора от ООО «КАЛЦРУ» не представлено, а письмо от 21.01.2022 № 15 не содержит запрет дистанционной продажи для ООО «МЕРКАТО-ГРУПП».

Кроме того, нахождение сотрудников ООО «МЕРКАТО-ГРУПП» в арендуемом помещении в период действия ограничительных мер подтверждается вручением счетов его сотрудникам в спорный период.

В материалы дела не представлено доказательств, что субарендатор в спорный период помещение не использовал. Напротив, сторонами по делу не оспаривается, что субарендатор в спорный период занимал помещение, хранил в нем товар, в помещении находилось торговое оборудование, иные товарно-материальные ценности, при этом арендодатель в соответствии с условиями договора аренды не прекращал нести коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание здания, в том числе с учетом необходимости обеспечить сохранность имущества субарендатора.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемом помещении с апреля по июнь 2020 года, суд отклонил доводы арендодателя о недопустимости снижения постоянной части арендной платы и пришел к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной постоянной части арендной платы на 30%, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

При уменьшении размера арендной платы на 30% суд исходил из фактических обстоятельств дела, а именно: приостановление арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемом помещении, вместе с тем наличие возможности осуществления деятельности дистанционным способом, а также несение арендодателем расходов по эксплуатационному обслуживанию объекта, его охране, с учетом того, что торговый центр не закрывался, в нем велась деятельность магазинов, реализующих товары первой необходимости, вместе с тем договором аренды не предусмотрено отдельная компенсация эксплуатационных расходов арендодателю субарендатором.

Таким образом, с учетом уменьшения размера арендной платы на 30%, размер арендной платы за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года и с учетом частичной оплаты и зачета обеспечительного платежа в счет уплаты долга по арендной плате составил: 228 999 руб. 53 коп. (185 052,19 руб. - 30% = 129 536,53 руб. х 3 месяца аренды - 69 014,47 руб. (частичная оплата) - 90 595,60 руб. (обеспечительный платеж)).

С учетом изложенного, правовые основания для удовлетворения встречного иска, в котором субарендатор просил уменьшить размер ежемесячной фиксированной арендной платы по договору субаренды от 01.02.2016 № 3-02/16-07А за апрель, май, июнь 2020 года до 22 206 руб. и взыскать с ООО «С-МЕНЕДЖМЕНТ» сумму задолженности в размер 24 592 руб. отсутствуют.

Нормами Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не предусмотрена возможность для освобождения от уплаты арендной платы в спорный период в связи с принятием ограничительных мер в период распространения новой короновирусной инфекции.

Кроме того, Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не предусмотрены для уменьшения переменной составляющей арендной платы, которая представляет собой не арендную плату, а возмещение арендодателю коммунальных расходов, которые понесены им на содержание здания торгового центра, методика расчета переменной составляющей арендной платы предусмотрена приложением № 4 к договору.

Более того, согласно счетам в период действия ограничительных мер в период распространения новой короновирусной инфекции стоимость таких расходов существенно снизилась: от 31.01.2020 № 44 на сумму 32 518 руб. 55 коп. (переменная составляющая арендной платы за январь 2020 года), от 29.02.2020 № 63 на сумму 26 315 руб. 29 коп. (переменная составляющая арендной платы за февраль 2020 года), от 31.03.2020 № 100 на сумму 23 054 руб. 40 коп. (переменная составляющая арендной платы за март 2020 года), от 30.04.2020 № 156 на сумму 6 106 руб. 22 коп. (переменная составляющая арендной платы за апрель 2020 года), от 31.05.2020 № 173 на сумму 2 128 руб. 58 коп. (переменная составляющая арендной платы за май 2020 года), от 30.06.2020 № 190 на сумму 2 154 руб. 54 коп. (переменная составляющая арендной платы за июнь 2020 года).

Таким образом, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив наличие оснований для уменьшения размера арендной платы и отсутствие оснований для освобождения субарендатора в спорный период от уплаты арендной платы, в отсутствие доказательств погашения задолженности по арендной плате, начисленной за указанный период, суд полагает исковые требования общества с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» к обществу с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» подлежат удовлетворению частично: с общества с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» в пользу общества с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» подлежит взысканию 321 277 руб. 11 коп. долга, что представляет собой сумму задолженности по постоянной составляющей арендной платы в размере 228 999 руб. 53 коп. за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 и по переменной составляющей арендной платы в размере 92 277 руб. 58 коп. за период с 01.01.2020 по 30.06.2020.

При обращении в суд с первоначальным иском общество с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» оплатило государственную пошлину по платежному поручению от 28.04.2021 № 40 на сумму 12 756 руб.

С учетом статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание обоснованность исковых требований общества с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» в части, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 401 руб. подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» в пользу общества с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ».

При обращении в суд со встречным иском общество с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» оплатило государственную пошлину по платежному поручению от 01.07.2021 № 1059 на сумму 3 624 руб.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по встречному иску подлежат отнесению на общество с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП».

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации обществу с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» следует возвратить из федерального бюджета 1 624 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению от 01.07.2021 №1059.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск общества с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» к обществу с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «С-МЕНЕДЖМЕНТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 321 277 руб. 11 коп. долга и 8 401 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «МЕРКАТО-ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 1 624 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению от 01.07.2021 №1059.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

О.С. Тимергалеева