Решение от 22 мая 2018 г. по делу № А03-22002/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-22002/2017
г. Барнаул
23 мая 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2018г.

Полный текст решения изготовлен 23 мая 2018г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эталон» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Камень-на-Оби Алтайского края, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, о внесении изменений в Приложение № 2 договора аренды земельного участка № 104 от 03.12.2014 г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием аудиозаписи, при участии в заседании представителей сторон:

от истца – ФИО2, доверенность от 04.10.17,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 30.01.18,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эталон» (далее- ООО «Эталон») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – Росимущество) о внесении изменений в Приложение № 2 «Расчет арендной платы» договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 104 от 03.12.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Эталон» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, изложив пункт 2 Приложения № 2 в следующей редакции: «В соответствии с Отчетом об оценки земельного участка № 37-09 от 28.09.2017 года ООО «Центр независимой оценки «Партнер», с 01.01.2018 размер арендной платы за Участок в год составляет: 46 500 (Сорок шесть тысяч пятьсот) рублей в год. Размер арендной платы в месяц составляет 3 875 (три тысячи восемьсот семьдесят пять) рублей».

Исковые требования со ссылкой на ст. 424, 450, 166, 168, 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), ст. 6, 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) мотивированы уменьшением рыночной стоимости земельного участка, что является основанием для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 3.12.2014 г. в части размера арендной платы.

Росимущество возражало против исковых исковых требований согласно письменного отзыва на том основании, что стоимость аренды федеральной земли относится к категории регулируемых цен и исключительное право определения арендной платы принадлежит федеральным ораганам органам исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в отношении таких земельных участков, судебное внесение изменений в договор об изменении размера арендной платы в отсутствие соглашения сторон по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо. Представленный истцом отчет об оценке земельного участка № 37-09 от 28.09.2017 года, выполненный ООО «Центр независимой оценки «Партнер» не соответствует требованиям предусмотренным ст.10, 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Росимуществом (арендодатель) и ООО «Эталон» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 104 от 03.12.2014г., согласно которому истцу предоставлен во владение и пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий реестровый номер П11220093064, кадастровый номер: 22:68:010924:96 местоположение: <...>, общей площадью 7 458 кв.м., участок предоставлен под промышленные предприятия (разд. 1 названного договора).

Срок аренды земельного участка установлен на 49 лет (разд. 2 указанного договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 Приложения № 2 «Расчет арендной платы» к Договору размер арендной платы за Участок в год составляет 319 275 (триста девятнадцать тысяч двести семьдесят пять) рублей 00 копеек, в том числе в месяц 26 606,25 рублей.

Размер арендной платы был определен в соответствии с Федеральным законом № 1Э5-ФЗ от 29.08.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила определения размера арендной платы), на основании оценки рыночной стоимости переданного в аренду земельного участка (Отчет от 10.11.2014 № 52-8-2014 выполнен ООО «Оценка и право»), что соответствует положениям п.1 Приложения № 2 к договору аренды от 03.12.2014 № 104.

Договор Истцом был подписан без протокола разногласий, в период с 01.05.2016 по 31.10.2017 истец вносил арендную плату за Участок, что подтверждается сводом начислений и платежей по обязательству от 26.01.2018.

Согласно п. 3.6. Договора размер арендной платы изменяется ежегодно на размер уровня инфляции. Изменение размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора. Изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости Участка осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка. Уровень инфляции в этом случае не применяется.

Из материалов дела следует, что 11.10.2017 Истец обратился в Территориальный орган с заявлением о пересмотре размера арендной платы по Договору в связи с существенным снижением рыночной стоимости Участка.

Письмом № ЕХ-5643 от 24.10.2017 Росимущество направило ответ об отсутствии правовых оснований для изменения размера арендной платы, что и явилось причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации

арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению Арендатора и Арендодателя предусмотрена п. 3 ст. 614 ГК РФ: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как следует из содержания Договора его стороны согласовали условие о том, что изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости Участка осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к Договору (п.3.6. Договора).

Исходя из буквального толкования п.3.6. Договора следует, что само по себе включение в Договор данного условия, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон

и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Исходя из абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ к существенному изменению обстоятельств относится наступление таких изменений, которые участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть. Изменение рыночной стоимости арендуемого земельного участка не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ и не является основанием для изменения по заявлению арендатора условий договора в судебном порядке.

При этом, необходимо учитывать, что в силу положений ч.5 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 10 Правил определения размера арендной платы (в редакции на момент заключения договора) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата

подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Согласно п. 10 Правил определения размера арендной платы, в редакции Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, действующей с 12.08.2017, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет.

Ссылка истца на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 13.04.2016г. по делу № 33-3949/2016 судом отклоняется как не относящуюся к обстоятельствам, входящим в предмет доказывания при рассмотрении настоящего спора, поскольку определение вынесено при других обстоятельствах спора, в отношении другого земельного участка, в рассматриваемом случае право сторон на изменение размера арендной платы по соглашению сторон предусмотрено условиями договора аренды.

Суд отмечает, что в отношении отчета об оценке рыночной стоимости № 52-8-2014 от 10.11.2014г. выполненного ООО «Век А Оценка», установившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 3 870 000 руб. истцом не представлено доказательств несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, либо опровергающих достоверность изложенных в нем данных, ставящих под сомнение правильность и достоверность расчетов, а также итоговую стоимость, в связи с чем у суда отсутствуют основания не принимать в качестве достоверной рыночную стоимость арендной платы, определенную в вышеназванном отчете.

В отношении отчета об оценке № 37-09 лт 28.09.2017, выполненного ООО «Партнер» и определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25.09.2017г. в размере 600 000 руб. ответчиком заявлены возражения несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с тем, что истец отказался от инициативы заявления ходатайства о проведении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорного земельного участка суд расценивает как отказ общества от доказывания тех обстоятельств, на которые оно ссылается и как отказ от опровержения тех доводов и доказательств, на которые ссылается процессуальный оппонент.

Учитывая вышеизложенное, в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка, чем установлена договором, при отсутствии существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды суд отказывает в удовлетворении заявленного иска.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца, т.к. судебный акт вынесен не в его пользу.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В. А. Зверева