Решение от 29 июля 2017 г. по делу № А32-15183/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-15183/2016

г. Краснодар«29» июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2017 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 29 июля 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-15183/2016

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН <***> ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Арарат Групп Сочи» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, пени,

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования город-курорт Сочи – ФИО1 (по доверенности от 20.12.2016), представителя ООО «Арарат Групп Сочи» - ФИО2 (по доверенности от 24.01.2017),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арарат Групп Сочи» (далее – общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0308002:2842 общей площадью 53 795 кв.м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в размере 1 718 750 рублей, а также пени в размере 170 843 рубля 75 копеек.

Ответчик представил свой контррасчет, в котором указал следующее. Договор аренды земельного участка был заключен 19.11.2012. Согласно условиям договора арендная плата в месяц составляет 763 888 рублей. Во исполнение данного договора обществом были перечислены денежные средства в размере 25 781 250 рублей. Поскольку определением арбитражного суда по делу №А32-33692/2012 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать действия по регистрации права аренды земельного участка, которые были отменены только определением от 22.11.2014, договор аренды был зарегистрирован после отмены обеспечительных мер. Таким образом, начиная с 19.11.2012 по 22.01.2014 общество было лишено возможности пользоваться земельным участком, в связи с чем, по мнению общества, оплате подлежит период с 23.01.2014 по 30.06.2016. Поскольку за период с 23.01.2014 по 30.06.2016 арендная плата составляет 22 152 752 рубля (29 месяцев х 763 888 рублей в месяц), и обществом оплачено 25 781 250 рублей, в связи с чем, переплата составляет 3 628 498 рублей, то есть у общества задолженность отсутствует.

В отзыве от 15.08.2016 общество привело следующие доводы. Право аренды земельного участка приобретено обществом на публичных торгах. Земельный участок от арендодателя к арендатору не передавался. Акт приема-передачи земельного участка отсутствует. В договоре аренды земельного участка от 19.11.2012 не предусмотрено, что актом приема-передачи земельного участка является сам договор.

Общество также указывает, что определением арбитражного суда от 22.11.2012 по делу №А32-33692/2012 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать любые действия по регистрации права аренды земельного участка. Указанные обеспечительные меры были отменены только определением арбитражного суда от 11.11.2013. Затем судебный пристав-исполнитель вынес постановление от 23.01.2014 о снятии ограничений, установленных обеспечительными мерами. В результате договор аренды земельного участка от 19.11.2012 №490008389 был зарегистрирован в ЕГРП только 07.02.2014. Общество уведомило администрацию о фактическом принятии земельного участка 07.02.2014.

Земельный участок, как утверждает общество, был принят для его использования по целевому назначению только 07.02.2014. Период пользования обществом земельным участком следует исчислять с 07.02.2014, период с 07.02.2014 по 07.06.2016 составил 29 месяцев, арендная плата из расчета 763 888 рублей в месяц за 29 месяцев должна составлять 22 152 752 рубля. Всего обществом произведена оплата на 25 781 250 рублей. Установленный условиями торгов размер арендной платы составляет 27 500 000 рублей за три года. Таким образом, арендная плата в месяц составляет 763 888 рублей (27 5000 000 рублей / 36 месяцев).

Общество в отзыве от 25.09.2016 утверждает, что поскольку договор аренды земельного участка был зарегистрирован 07.02.2014 и арендатор уведомил арендодателя о фактическом принятии земельного участка для дальнейшего использования в соответствии с договором аренды 07.02.2014, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы только за период с момента передачи земельного участка, то есть с 07.02.2014. До 07.02.2014 земельный участок не был свободен от прав третьих лиц, поскольку был арестован. Участок по акту приема-передачи не передавался, акт приема-передачи земельного участка отсутствует. Внесение арендных платежей за пользование земельным участком возможно только с 07.02.2014.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 15 по 22 мая 2017 года, представитель администрации просил исковые требования удовлетворить, представитель общества просил в иске отказать полностью по доводам, приведенным в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, администрацией муниципального образования город-курорт Сочи на официальном сайте было размещено информационное сообщение о проведении 14.11.2012 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в районе объездной дороги в Хостинском районе города Сочи, проводимых в форме конкурса. В соответствии с данным информационным сообщением срок аренды земельного участка составляет три года. Начальная цена арендной платы за три года определена в размере 22 800 000 рублей, размер задатка для участия в торгах – 4 600 000 рублей. Сумма арендной платы устанавливается по результатам торгов, вносится арендатором в следующем порядке: 50% вносится единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов, оставшаяся часть вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка. Для определения лучших условий конкурса по одному баллу начисляется за лучшее предложение по следующим критериям: наибольший размер арендной платы; наибольшее количество машиномест на парковке; наибольшая площадь торгового центра; наименьшие сроки строительства с момента регистрации договора аренды в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольший размер арендной платы при условии наибольшего количества набранных баллов.

Согласно протоколу №13 от 14.11.2012 о результатах торгов (конкурса), в результате подведения итогов конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:2842 площадью 53 795 кв.м (лот 01-11-12к), ООО «Арарат Групп Сочи» признано победителем конкурса как участник, набравший наибольшее количество баллов.

В данном протоколе также установлено следующее. Договор заключается сроком на три года, размер арендной платы по результатам конкурса составляет 27 500 000 рублей за три года. Сумма задатка в размере 4 600 000 рублей, внесенного для участия в торгах, зачисляется в счет арендной платы. Часть арендной платы в размере 20 150 000 рублей вносится единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов. Оставшаяся часть арендной платы в размере 2 750 000 рублей вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.

Данный протокол подписан победителем конкурса – ООО «Арарат Групп Сочи».

Муниципальным образованием город-курорт Сочи ООО «Арарат Групп Сочи» заключен договор от 19.11.2012 №4900008389 аренды земельного участка, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 53 795 кв.м с кадастровым номером 23:49:0308002:2842, для торгового центра (для эксплуатации торгового центра), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе объездной дороги. Земельный участок предоставляется для строительства в пределах его границ торгового центра площадью 135 700 кв. м с количеством машиномест на парковке – 2100, общей продолжительностью строительства 14 календарных месяцев, с момента государственной регистрации настоящего договора в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на три года, при этом срок действия договора устанавливается с 20.11.2012 до 20.11.2015.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок, установленный по результатам торгов, согласно протоколу от 14.11.2012 №13, составляет 27 500 000 рублей за три года.

Арендная плата, установленная по результатам торгов, вносится арендатором в следующем порядке: сумма задатка в размере 4 600 000 рублей, внесенного для участия в торгах, зачисляется в счет арендной платы; часть арендной платы в размере 20 150 000 рублей вносится арендатором единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов; оставшаяся часть в размере 2 750 000 рублей вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 03.02.2016 №90-14538050 обременение земельного участка в виде аренды в пользу ООО «Арарат Групп Сочи» зарегистрировано в ЕГРП 07.02.2014 на основании договора аренды земельного участка от 19.11.2012. Земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, право которого зарегистрировано 29.06.2012.

Общество утверждает, что именно с даты регистрации договора аренды земельного участка в ЕГРП (07.02.2014) оно обязано вносить арендную плату. Именно с этого момента общества считает земельный участок переданным ему в целях строительства.

Арбитражный суд не может согласиться с данными доводами общества.

Во-первых, материалами дела не подтверждается предоставление земельного участка в аренду, обремененного вещными или обязательственными правами иных лиц; обществом не представлены судебные акты, в которых договор аренды земельного участка по этим основаниям был признан недействительным или расторгнут.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.05.2013 по делу № А32-33692/2012 отказано в удовлетворении заявления ООО «Апрель» о признании незаконным отказ администрации в предоставлении земельного участка обществу путем предварительного согласования места размещения торгового центра в районе объездной дороги Хостинского района города Сочи, обязании администрацию принять заявление о предоставлении земельного участка путем предварительного согласования места размещения торгового центра в районе объездной дороги Хостинского района города Сочи, ориентировочной площадью 50 960 кв. м, для строительства торгового центра, обязании администрацию осуществить выбор спорного земельного участка, обязании администрацию принять решение о предварительном согласовании места размещения торгового центра в районе объездной дороги Хостинского района города Сочи обществу, обязании администрацию утвердить акт выбора земельного участка для строительства торгового центра в районе объездной дороги Хостинского района города Сочи.

Из содержания данного решения не следует, что спорный земельный участок был обременен вещными или обязательственными правами ООО «Апрель», требования ООО «Апрель» были основаны на нормах земельного законодательства, регулирующих порядок предоставления публичных земель в аренду, но не на принадлежности спорного земельного участка ООО «Апрель». Как указал арбитражный суд в упомянутом решении, заявитель не вправе требовать принятия решения о понуждении администрации осуществить выбор спорного земельного участка и утверждения акта выбора спорного земельного участка, о принятии решения о предварительном согласовании места размещения торгового центра в районе объездной дороги Хостинского района города Сочи до публикации сообщения о возможном и предстоящем предоставлении земельного участка.

Таким образом, утверждение общества о предоставлении ему земельного участка, обремененного правами третьих лиц, не может быть признано обоснованным.

Из содержания судебных актов по делу № А32-33692/2012 также не следует применение такой обеспечительной меры как арест земельного участка.

Определением от 22.11.2012 по делу № А32-33692/2012 арбитражный суд запретил Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать любые действия по регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:2842, площадью 53 795 кв.м., расположенного в районе объездной дороги Хостинского района города Сочи Краснодарского края, что не тождественно аресту земельного участка.

Основной довод общества сводится к тому, что поскольку обеспечительные меры, принятые определением от 22.11.2012, были отменены только определением от 11.11.2013 по делу №А32-33692/2012, общество смогло зарегистрировать договор аренды земельного участка и приступить к его освоению только с 07.02.2014.

Арбитражный суд считает, что администрация муниципального образования город-курорт Сочи, не допустив со своей стороны нарушений при проведении конкурса на право аренды земельного участка и при заключении договора его аренды, вправе рассчитывать на получение полной суммы арендной платы, согласованной в договоре в соответствии с результатами торгов на право аренды земельного участка.

Фактически по результатам этих торгов общество приобрело право аренды земельного участка для строительства и обязано оплатить стоимость этого права, сложившуюся на торгах.

Привходящие же обстоятельства, в частности, такие как оспаривание действий администрации обществом с ограниченной ответственностью «Апрель», принятие судом обеспечительных мер, отмена этих обеспечительных мер, отмена судебным приставом-исполнителем ограничений по регистрации прав на земельный участок, момент обращения общества в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды - все эти обстоятельства не должны ограничивать право администрации на получение полной суммы арендной платы, поскольку эта сумма была определена на торгах в окончательном (твердом) размере, установлена за весь срок действия договора, и не может быть впоследствии пересмотрена арендатором в одностороннем порядке, в том числе и по причине наступления обстоятельств, которые воспрепятствовали арендатору своевременно зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре.

Требования общества направлены, по сути, на односторонний пересмотр стоимости права аренды земельного участка, определенной на торгах, по результатам которых общество было признано их победителем. Такой подход общества к пересмотру размера арендной платы не может быть признан допустимым.

Суд отмечает, что в деле № А32-35475/2015 обществом была предпринята попытка изменить срок действия договора, продлив его на период, соответствующий тому сроку, в течение которого действовали упомянутые обеспечительные меры. Общество полагало, что в связи с принятием в рамках дела №А32-33692/2012 обеспечительных мер, которые сохранялись в период с 22.11.2012 по 07.02.2014 и препятствовали осуществлению истцом государственной регистрации договора аренды N 4900008389 от 19.11.2012, ООО «Арарат Групп Сочи» не могло своевременно приступить к освоению земельного участка. В этой связи общество просило внести изменения в пункт 2.1 договора №4900008389 аренды земельного участка площадью 53 795 кв. м с кадастровым номером 23:4960308002:2842, установив срок действия договора 3 года: с 07.02.2014 по 07.02.2017.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15 февраля 2016 года по делу №А32-35475/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016, исковые требования общества были удовлетворены в полном объеме.

Арбитражные суда первой и апелляционной инстанции при рассмотрении указанного дела исходили из следующего.

При организации и проведении публичных торгов, а также при заключении спорного договора аренды №4900008389 от 19.11.2012 стороны исходили из конкретной цели вступления в договорные правоотношения: создания условий для развития территории муниципального образования в виде освоения свободного земельного участка путем его застройки конкретным объектом недвижимого имущества - торговым комплексом. При этом ООО «Арарат Групп Сочи», участвуя в торгах, заключая договор аренды и внося арендную плату в размере 27 500 000 руб., с учетом внесенного задатка, правомерно исходило из того, что оно получит право на беспрепятственное использование земельного участка в течение трех лет, сможет непосредственно приступить к его освоению с момента государственной регистрации договора аренды в ЕГРП. Данные обстоятельства являлись определяющими для ООО «Арарат Групп Сочи» при заключении договора аренды. Вместе с тем, материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком тот факт, что ООО «Арарат Групп Сочи» по объективным причинам, не зависящим как от него, так и от действий администрации, было лишено возможности использовать земельный участок по его целевому назначению в период с 22.11.2012 по 07.02.2014. Причиной возникновения данного обстоятельства выступил тот факт, что в рамках судебного дела №А32-33692/2012, возбужденному по иску ООО «Апрель», определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2012 были приняты обеспечительные меры в виде запрещения Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать любые действия по регистрации права аренды в отношении спорного земельного участка. ООО «Арарат Групп Сочи» по условиям пункта 5.3.2 договора могло приступить к строительству объекта недвижимого имущества не ранее осуществления государственной регистрации самого договора аренды. До момента государственной регистрации договора аренды ООО «Арарат Групп Сочи» фактически было лишено возможности получить разрешение на строительство, т. к. в силу пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации общество было обязано представить компетентному органу правоустанавливающие документы на земельный участок (применительно к рассматриваемой ситуации - договор аренды с отметкой Управления Росреестра по КК о его государственной регистрации). Таким образом, до момента государственной регистрации договора ООО «Арарат Групп Сочи», действуя разумно и добросовестно, не могло и не должно было приступать к освоению земельного участка, т. к. допуская иное, обществом было бы допущено совершение правонарушения в виде начала возведения объекта самовольного строительства. Применительно к рассматриваемому спору правоотношения были осложнены тем, что спорный земельный участок предоставлялся ООО «Арарат Групп Сочи» для конкретной цели - для строительства на земельном участке торгового комплекса. Это означает, что со стороны ООО «Арарат Групп Сочи» исполнение обязанности по внесению арендных платежей в том размере, в котором они были определены по условиям договора аренды, ставилась в непосредственную зависимость от возможности извлекать арендатором полезные свойства земельного участка в виде осуществления строительства на нем объекта недвижимого имущества. Возможность использовать земельный участок иным образом договором аренды не предусматривалась, допущение таких действий означало бы допущение обществом существенного нарушения условий договора аренды, в связи с чем ООО «Арарат Групп Сочи» правомерно воздерживалось от начала освоения земельного участка в выше указанный период. Сама по себе передача администрацией земельного участка обществу не могла свидетельствовать о создании условий, при которых ООО «Арарат Групп Сочи» получило возможность беспрепятственно использовать арендованное имущество по целевому назначению. В результате введения обеспечительных мер ООО «Арарат Групп Сочи» на протяжении более чем 1/3 согласованного сторонами срока действия договора не могло реализовывать свои права арендатора земельного участка и вести на нем работы по возведению торгового центра. При формировании условий об арендной плате на торгах и при заключении договора аренды его стороны не могли предполагать, что арендатор на протяжении более 1 года из 3-х лет срока действия договора аренды не сможет приступить к освоению земельного участка (не сможет реализовать свои правомочия арендатора), следовательно, не сможет осуществлять правомочия пользования предметом аренды. Фактическое изменение срока арендного правоотношения в сторону его существенного сокращения (более чем на 1/3) не было поставлено в зависимость от действий сторон договора, а возникло в силу объективных причин (соблюдается условие подпункта 1 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). Стороны после возникновения причин невозможности реального исполнения договора аренды не могли преодолеть изменившиеся обстоятельства по своей воле, т. к. отмена обеспечительных мер, введенных в рамках судебного дела №А32-33692/2012, не была поставлена в зависимость от их действий, а была обусловлена вынесением соответствующего судебного акта и постановления судебного пристава-исполнителя (соблюдается условие подпункта 2 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из обычаев и существа договора аренды не вытекает, что риск изменения обстоятельств в виде невозможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды (для целей строительства торгового центра), несет ООО «Арарат Групп Сочи» (соблюдается условие подпункта 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). ООО «Арарат Групп Сочи» доказано, что исполнение договора без изменения его условий существенно нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для общества такой ущерб, что оно в значительной степени лишится того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Удовлетворение же иска будет соответствовать как общественным интересам, так и будет способствовать предотвращению возникновения для сторон ущерба, значительно превышающего затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, а именно. В результате фактически изменившихся условий исполнения договора аренды, повлекших существенное сокращение срока возможности реальной реализации ООО «Арарат Групп Сочи» правомочий арендатора земельного участка, общество фактически по не зависящим от него обстоятельствам не получило полного встречного предоставления по договору аренды. Уплатив арендную плату в размере 27 500 000 руб. за возможность использования земельного участка в течение 3-х лет, ООО «Арарат Групп Сочи» было лишено возможности использовать земельный участок по целевому назначению в период с 22.11.2012 по 07.02.2014. Довод администрации о том, что внесение изменений в договор аренды не будет соответствовать положениям Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению. Суд апелляционной инстанции полагает, что при заключении договора аренды №4900008389 от 19.11.2012 был в полной мере соблюден порядок предоставления публичных земель в аренду, соответствующее право на использование земельного участка было приобретено ООО «Арарат Групп Сочи» в результате проведения публичных торгов, результаты которых не оспорены, сам договор недействительным не признавался. Удовлетворяя иск общества, суд первой инстанции исходил из того, что данное действие является исключением из общего правила, при этом ООО «Арарат Групп Сочи» не получает каких-либо дополнительных преференций (срок аренды продлевается только на тот период времени, в течение которого общество на могло использовать земельный участок по целевому назначению), одновременно с этим общество получит возможность в полной мере реализовать те свои правомочия арендатора в отношении спорного земельного участка, которых оно было лишено в силу объективных и непреодолимых причин, оставаясь при этом добросовестным арендатором и плательщиком арендных платежей. Внесение изменений в договор аренды на условиях, заявленных обществом, будет в полной мере соблюдать баланс интересов сторон обязательства, с одной стороны, ООО «Арарат Групп Сочи» получит возможность в полной мере реализовать право на освоение земельного участка, которое было приобретено обществом в результате проведения публичных торгов, с другой стороны, проведение обществом дополнительных противооползневых работ, осуществление строительства торгового центра будет иметь положительный эффект для муниципального образования в целом, которое сможет получит овеществленный результат арендных правоотношений в виде освоения новой территории и расширения инфраструктуры города, создания дополнительных рабочих мест, возможности ежегодного пополнения городского бюджета за счет поступающих арендных платежей, налоговых отчислений от деятельности торгового центра.

Между тем, с данным правовым обоснованием не согласился Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который постановлением от 04.08.2016 отменил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 по делу №А32-35475/2015 и отказал в иске ООО «Арарат Групп Сочи» об изменении срока аренды земельного участка.

Как указал арбитражный суд кассационной инстанции, на дату окончания срока действия договора аренды от 19.11.2012 №4900008389 (23.11.2015) действовал Земельный кодекс с изменениями, внесенными в него Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ). Пунктом 21 статьи 1 Закона №171-ФЗ Земельный кодекс дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса). Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса содержится 33 подпункта, предусматривающих случаи предоставления земельных участков без проведения торгов для заключения договора аренды. В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса). В соответствии с пунктами 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из изложенных правовых норм и разъяснений следует вывод о том, что любое изменение существенных условий договора, в том числе изменение срока его действия, с учетом предоставления земельного участка по результатам публичной процедуры, не должно применяться без учета норм статьи 39.6 Земельного кодекса.

Как указал Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, материалами дела не установлены предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса основания предоставления без торгов спорного земельного участка, в связи с чем вывод судов об удовлетворении исковых требований противоречит установленной законом публичной процедуре и влечет изменение условий сделки, что не допустимо.

По сути, рассматриваемый в настоящем деле спор также направлен на изменение условий договора аренды земельного участка в части размера арендной платы, поскольку общество преследует цель снижения общего размера арендной платы, установленного в твердой сумме на торгах на право аренды земельного участка, по причинам, которые не могут быть вменены в вину администрации как арендодателю земельного участка.

Принятие судом при рассмотрении другого дела обеспечительной меры в виде запрета совершения регистрационных действий по регистрации прав на земельный участок не может быть признано основанием, достаточным для освобождения арендатора от обязанности внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка, тем более заключенному с этим арендатором на торгах. То обстоятельство, что общество не могло в отсутствие зарегистрированного в ЕГРП договора аренды земельного участка приступить к его застройке, не исключает обязанности общества вносить согласованную договором аренды плату, поскольку её размер и порядок внесения были определены в твердой сумме по результатам торгов и являлись, фактически, ценой, подлежащей уплате за приобретение права аренды земельного участка.

Относительно отсутствия акта приема-передачи земельного участка и неуказания в договоре аренды земельного участка на его значение в качестве акта приема-передачи - арбитражный суд отмечает следующее.

Общество подписало договор аренды земельного участка без замечаний и возражений 19.11.2012. С требованием о включении в договор условия о его значении в качестве акта приема-передачи общество не заявило. Также общество не обращалось к администрации с требованиями о составлении акта приема-передачи земельного участка или о передаче земельного участка после подписания договора по отдельному акту приема-передачи.

Платежным поручением №26 от 19.11.2012 общество перечислило администрации арендную плату в размере 20 150 000 рублей. Следовательно, общество фактически получило спорный земельный участок (не встретило препятствий со стороны администрации или иных лиц во вступлении во владение земельным участком), поскольку если бы участок не был бы передан обществу или общество не имело возможности вступить во владение этим участком, оно не стало бы оплачивать сумму арендной платы в размере 20 150 000 рублей.

Кроме того, из содержания постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 по делу №А32-35475/2015 следует, что обществом осуществлялись работы по освоению спорного земельного участка, что было бы невозможно без нахождения участка в фактическом владении общества.

Так, для целей освоения земельного участка 29.02.2013 между ООО «Арарат Групп Сочи» и ООО «Управление буровых и опытных работ» был заключен договор на выполнение инженерно-геологических работ. Согласно пункту 1.1 выше указанного договора ООО «Управление буровых и опытных работ» выполнило инженерно-геологические работы на объекте «Торгово-развлекательный гипермаркет на участке около ул. Земляничной вдоль объездной дороги г. Сочи (уч. N 2842)» и передало результаты выполненных работ (техническую документацию) по акту приема-передачи заказчику - ООО «Арарат Групп Сочи». Стоимость работ по договору составила 2 479 766 руб. 18 коп. и была оплачена ООО «Арарат Групп Сочи» в полном объеме. 14.06.2013 между ООО «Арарат Групп Сочи» и ООО «Геовектор» был заключен договор на создание проектной документации. В соответствии с пунктом 1.1 договора ООО «Геовектор» выполнило работы по разработке генерального проектирования на строительство объекта: «Торгово-развлекательный гипермаркет на участке N 2842, ок. ул. Земляничной, вдоль объездной дороги в Хостинском районе г. Сочи Краснодарского края». Стоимость работ по договору составляет 102 620 915 руб. ООО «Арарат Групп Сочи» был перечислен аванс по указанному договору в сумме 1 500 000 руб. ООО «Геовектор» был заключен договор №01-08-2014П от 19.08.2014 с ООО «Роза Ветров» (договор субподряда) на создание части проектной документации – «Противооползневые мероприятия для объекта «Торгово-развлекательный гипермаркет» на участке по ул. Земляничной, вдоль объездной дороги г. Сочи, Краснодарский край (подпорные стены)». На основании письма ООО «Геовектор» от 01.10.2014 ООО «Арарат Групп Сочи» произведена оплата выполненных ООО «Роза Ветров» работ на общую сумму 3 780 000 руб. Проектная документация на строительство торгового центра выполнена ООО «Геовектор» в полном объеме и передана заказчику. Общая сумма уплаченного аванса по договору на создание проектной документации составляет 5 280 000 руб. Согласно акту сверки расчетов задолженность ООО «Арарат Групп Сочи» перед ООО «Геовектор» по договору на создание проектной документации от 14.06.2013 составляет 97 340 915 руб.

Кроме того, как отмечается в том же постановлении, для подготовки строительной площадки ООО «Арарат Групп Сочи» был установлен на земельном участке РБУ, сваи под который заливались бетоном. Затраты по приобретению материалов для установки РБУ составили 218 420 руб., в том числе: 197 120 руб. - стоимость приобретенного бетона для установки РБУ; 21 300 руб. - стоимость приобретенного ГСМ для установки РБУ. ООО «Арарат Групп Сочи» заключен 10.10.2014 договор №102/14 ТУ с МУП г. Сочи «Водосток», в соответствии с пунктом 1.1 которого предприятием произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:2842, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район в районе объездной дороги, с целью определения возможности подключения объекта к сети централизованной ливневой системы водоотведения. 14.11.2014 между ООО «Арарат Групп Сочи» и некоммерческим партнерством «Национальное объединение экспертов градостроительной деятельности» (СРО «Экспертиза») заключен договор N НЭ-74/14 на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Согласно пункту 1.1 указанного договора экспертная организация обязалась провести экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий на объект капитального строительства: «Торгово-развлекательный комплекс, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район». Стоимость работ по договору составляет 500 000 руб. (пункт 2.1 договора). ООО «Арарат Групп Сочи» произведена оплата оказанных услуг по указанному договору в полном объеме. Общая сумма затрат ООО «Арарат Групп Сочи», понесенных в связи с заключением договора аренды земельного участка №4900008389 от 19.11.2012 составляет 131 609 416 руб.

Арбитражный суд исходит из того, что если бы земельный участок не находился в полном фактическом владении общества и если бы общество столкнулось с какими-либо препятствиями в возможности владеть земельным участком, оно бы не произвело указанных затрат. Устройство на участке свайного РБУ подтверждает вывод о нахождении земельного участка в фактическом владении общества.

Таким образом, арбитражный суд считает недоказанным довод общества о неисполнении администрацией обязанности предоставить земельный участок во владение арендатору. Отсутствие письменного акта приема-передачи земельного участка в данном случае не свидетельствует о непоступлении земельного участка во владение арендатора, поскольку владение арендатора земельным участком и освоением им этого земельного участка подтверждается иными обстоятельствами.

Из представленных обществом платежным поручений следует, что обществом были оплачены задаток за участие в конкурсе в сумме 4 600 000 рублей по платежному поручению от 30.1.0.2012 №1, 20 150 000 рублей арендной платы по платежному поручению от 19.11.2012 №26, а также перечислена арендная плата в сумме 343 750 рублей по платежному поручению от 24.09.2014 №25 и в сумме 687 500 рублей по платежному поручению от 01.08.2014 №23.

Таким образом, оставшаяся сумма задолженности по арендной плате, окончательный размер которой был определен на торгах, составляет:

27 500 000 рублей – 20 150 000 рублей – 4 600 000 рублей – 343 750 рублей – 687 500 рублей = 1 718 750 рублей.

В настоящем деле администрация взыскивает с общества задолженность по арендной плате в размере 1 718 750 рублей.

Следовательно, администрацией взыскивается оставшаяся сумма арендной платы из общего её размера 27 500 000 рублей, определенного на торгах и зафиксированного в протоколе о результатах торгов и в договоре аренды земельного участка.

На вопрос суда о наличии возражений в части математического расчета арендной платы и пени представитель общества пояснил, что математически расчеты администрации, в частности, расчет пени, общество не оспаривает. Математических возражений относительно расчета пени общество не имеет (аудиопротокол судебного заседания).

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.2 договора, арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно представленному администрацией расчету пеня по состоянию на 20.11.2015 составила 170 843 рубля 75 копеек.

Данный расчет пени обществом не оспаривался.

Поскольку общество не соблюдало установленный договором график арендных платежей, оснований для освобождения общества от пени не имеется.

Арбитражный суд отклоняет ссылки общества на правовую позицию, выраженную в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2015 по делу №А32-35553/2014, в котором указано следующее:

«учитывая, что ответчиком не представлено доказательств передачи земельного участка арендатору до 23.01.2014., в том числе, и по причине принятия обеспечительных мер определением арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-33692/2012, учитывая, что в настоящее время земельный участок находится во владении и пользовании истца, в силу ст. 614 ГК РФ обязательство по уплате арендных платежей действительно возникло у истца с момента фактической передачи ему земельного участка в пользование. Следовательно, именно с момента фактической передачи земельного участка у истца возникает обязанность по уплате арендных платежей. Уплаченные истцом суммы должны быть засчитаны сторонами договора аренды в счет исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период фактического использования земельного участка. Спор о размере арендной платы и о наличии задолженности может быть разрешен в самостоятельном порядке, в случае его возникновения».

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 25.06.2015 по приведенному делу № А32-35553/2014 данный вывод суда первой инстанции признал неверным:

«Внесенные обществом 4600 тыс. рублей по платежному поручению от 30.10.2012 N 1 и 20 150 тыс. рублей по платежному поручению от 19.11.2012 N 26 являются частью арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора независимо от исполнения арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору. Возврат названных сумм обществу возможен только в случае прекращения арендных отношений в связи с неисполнением администрацией вышеназванной обязанности. В зависимости от фактической передачи земельного участка обществу находится обязанность последнего по внесению периодических платежей в общей сумме 2750 тыс. рублей. Задаток выступает обеспечительным средством в отношениях между участниками гражданского оборота, целью которого является подтверждение серьезности намерений участников торгов и гарантирование их платежеспособности. У общества отсутствуют основания как для зачета задатка и единовременно внесенной части арендной платы в счет установленных договором аренды фиксированных периодических платежей, так и для возврата указанных сумм (их части) арендатору, фактически владеющему объектом аренды в условиях действующего договора аренды. Противоречие обжалуемого вывода суда первой инстанции вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции не привело к принятию неправильного судебного акта в целом».

Таким образом, вывод, сделанный в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2015 по делу №А32-35553/2014, на который общество ссылается в обоснование своих возражений по настоящему делу, был признан ошибочным в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.06.2015 по делу № А32-35553/2014, в связи с чем, данный довод общества отклоняется.

Арбитражный суд в результате исследования материалов настоящего дела и доводов сторон приходит к выводу об удовлетворении заявленных в иске требований администрации и о несостоятельности возражений общества.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арарат Групп Сочи» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН <***> ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды от 19.11.2012 №4900008389 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:2842 в размере 1 718 750 рублей, пеню в размере 170 843 рубля 75 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арарат Групп Сочи» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 31 896 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков