Постановление от 29 января 2026 г. ФАС СЗО (ФАС Северо-Западного округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, <...>

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

30 января 2026 года Дело № А13-14877/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Салтыковой С.С., Сергеевой И.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 03.01.2026),

рассмотрев 22.01.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 29.07.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2025 по делу № А13-14877/2024,

у с т а н о в и л:

администрация города Вологды (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - Предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0303003:3100, степенью готовности 70%, площадью 1 409,5 кв. м, расположенного по адресу: <...> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Предприниматель предъявил встречный иск к Администрации о признании незаконным отказа в однократном продлении договора от 16.12.2019 № 4-1662гс аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130 для завершения строительства, выраженного в письме от 28.11.2024 № 7-0-11/2108/14156 Департамента имущественных отношений администрации города Вологды (далее – Департамент); о возложении на Администрацию обязанности в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с Предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства городского округа города Вологды «Вологдагорводоканал» (далее - МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал»).

Решением суда первой инстанции от 29.07.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.09.2025, в удовлетворении иска Администрации отказано. Встречный иск удовлетворен частично. Суд возложил на Администрацию обязанность в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с Предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:130, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года. В остальной части встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования Администрации, в удовлетворении встречного иска отказать.

В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Предпринимателя, ссылаясь на необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направила, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.12.2019 № 24-1662гс, в соответствии с которым арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 17 196 кв. м, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 35:24:0303003:130, срок аренды 5 лет - по 04.12.2024 включительно.

Предпринимателем на данном земельном участке, на основании разрешения на строительство № 35-24-83-2022 от 17.10.2022, возведено здание, являющееся объектом незавершенного строительства (степень готовность 70%), кадастровый номер 35:24:0303003:3100, на которое зарегистрировано право собственности Предпринимателя.

Предприниматель 14.11.2024 обратился в Департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

Письмом от 28.11.2024 Департамент отказал в продлении договора.

Поскольку строительство объекта недвижимости в установленный срок не завершено, Администрация со ссылкой на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с указанными требованиями.

Предприниматель предъявил встречный иск, указывая на то, что на момент окончания срока действия договора аренды степень готовности здания составляла более 95%; здание не подключено к инженерным сетям по причине невыполнения МУП «Вологдагорводоканал» своих обязательств, что явилось препятствием для ввода объекта в эксплуатацию до окончания срока действия договора аренды.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска Администрации отказал; встречный иск Предпринимателя удовлетворил частично.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В пункте 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.11.2025 разъяснено, что требование уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть удовлетворено, если соответствующий иск предъявлен с соблюдением правил, установленных статьей 239.1 ГК РФ и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и собственником этого объекта не представлено доказательств нарушения срока строительства вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В данном случае Предприниматель, возражая против удовлетворения первоначального иска, представил суду доказательства, свидетельствующие о том, что нарушение срока строительства объекта допущено в отсутствие вины самого арендатора и связано с действиями (бездействием) МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал», осуществляющего эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.

Так, Предпринимателем и МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» 28.06.2022 заключен договор № 2847-В о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения указанного объекта капитального строительства на земельном участке 35:24:0303003:130 по ул. Мудрова.

Согласно пункту 4 данного договора с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 17.05.2023, срок подключения объекта - 4 квартал 2024 года.

Вместе с тем, МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» свои обязательства по подключению объекта к сетям централизованного водоснабжения своевременно не выполнило.

По состоянию на 01.12.2024 здание полностью достроено, однако, по причине невыполнения МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» своих обязательств по подключению объекта к сетям водоснабжения и водоотведения у арендатора отсутствует возможность подвести сети газоснабжения и электроснабжения ввиду их расположения выше сетей водоснабжения.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Администрации по пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ, поскольку строительство объекта недвижимости в установленный договором аренды срок не завершено Предпринимателем не по его вине, а вследствие неисполнения МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» своих обязательств по подключению объекта незавершенного строительства к инженерным сетям. Суды признали, что завершение строительства к моменту окончания срока действия договора (04.12.2024) объективно не представлялось возможным.

Кассационная инстанция считает указанные выводы судов правильными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Как разъяснено в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного 26.04.2023, права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Поскольку требования Администрации об изъятии у Предпринимателя объекта незавершенного строительства оставлены без удовлетворения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Предпринимателя о возложении на Администрацию обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта, и устранения тем самым юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление законными, обоснованными и не подлежащими отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 29.07.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2025 по делу № А13-14877/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации города Вологды – без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Кадулин

Судьи С.С. Салтыкова

И.В. Сергеева