Постановление от 14 июня 2019 г. по делу № А59-6300/2018

220/2019-11662(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2143/2019
14 июня 2019 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой Судей: С.И. Гребенщикова, Г.А. Камалиевой

при участии:

от истца: департамента землепользования города Южно-Сахалинска – Макарова В.В., Стребков К.В., представители по доверенностям б/н от 07.08.2018

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц- связи судебном заседании кассационную жалобу департамента землепользования города Южно-Сахалинска

на решение от 19.12.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019

по делу № А59-6300/2018 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции – судья Н.Н. Попова, в суде апелляционной инстанции – судьи Д.А. Глебов, С.Б. Култышев,

А.С. Шевченко

по иску департамента землепользования города Южно-Сахалинска к обществу с ограниченной ответственностью «Стройград»

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 № 12325 в сумме 310 495 руб. 92 коп. и пени в размере 48 956 руб. 77 коп.


Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес (место нахождения): 693000,

г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, д. 32; далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройград» (ОГРН 1036500610816, ИНН 6501141821, адрес (место нахождения): 693030, г. Южно-Сахалинск,

ул. Крюкова Д.Н., д. 35; далее – ООО «Стройград», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 № 12325 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 в сумме 310 495 руб. 92 коп. и пени за период с 21.09.2017 по 30.07.2018 в размере 48 956 руб. 77 коп.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, департамент просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что на спорном земельном участке расположены объекты, не обладающие признаками недвижимого имущества, следовательно, не могут быть отнесены к объектам, наличие которых на участке влечет невозможность проведения аукциона на заключение договора аренды земельного участка. Поскольку договор аренды заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке, то с момента передачи его арендатору у него возникло обязательство по уплате арендных платежей в размере и порядке, определенным договором. Кроме того, указывает, что на момент приемки земельного участка по акту от 31.01.2012 претензий со стороны арендатора в отношении полученного в аренду имущества не поступало. Общество при выявлении недостатков сданного в аренду земельного участка не предприняло мер по досрочному расторжению договора, напротив, после истечения срока его действия продолжало вносить арендные платежи. Считает, что вывоз объектов с целью освобождения земельного участка организовывает самостоятельно лицо, которому предоставлен земельный участок для застройки, то есть общество. В этой связи ссылается на положения пункта 3.4 приложения к решению городского Собрания города Южно-Сахалинска от 24.12.2008 № 1353/58-08-3 «Об утверждении Порядка выполнения работ (оказания услуг) по вывозу, хранению и утилизации временных объектов, самовольно установленных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», финансируемых из бюджета городского округа «Город Южно-Сахалинск» (далее - Порядок).


В отзыве на кассационную жалобу ООО «Стройград», возражая относительно изложенных в ней доводов, просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители департамента поддержали позицию, приведенную в кассационной жалобе, дав суду кассационной инстанции свои пояснения.

ООО «Стройград», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на неё, заслушав в судебном заседании позицию истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона между департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (в настоящем - департамент землепользования г. Южно-Сахалинска, арендодатель) и ООО «Стройград» (арендатор) заключен договор аренды от 31.01.2012 № 12325 в отношении земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0901011:79, площадью 1684 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, планируемый район Ново-Александровск, ул. Науки, д. 21, сроком действия с 26.01.2012 по 25.01.2015.

Пунктом 1.1 договора определено, что обязательство арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование арендатора считается выполненным в момент заключения настоящего договора; какие- либо дополнительные документы о передаче не составляются; участок предоставляется под строительство многоквартирного жилого дома (МКД).

На основании пунктов 2.1, 2.3, 2.4 договора арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком, которая начисляется с 26.01.2012, вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года.


Арендодатель гарантирует, что предмет договора не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать. Арендодатель берет на себя урегулирование любых претензий третьих лиц, предъявляющих какие-либо законные права на предмет договора (пункт 10.1 договора).

По передаточному акту от 31.01.2012 арендатор принял данный земельный участок.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке управлением Росреестра по Сахалинской области 01.06.2012 (номер регистрационной записи 65-65-01/025/2012-502).

В связи с невнесением обществом арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.06.2018, департамент направил в его адрес уведомление от 20.02.2018 № 688-014/07 об отказе от договора с требованием не позднее чем через 3 месяца с момента получения уведомления освободить земельный участок и передать его по акту, неисполнение которого явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

После окончания срока действия (25.01.2015) договора от 31.01.2012

№ 12325 и ООО «Стройград» не возвратило арендодателю земельный участок, который впоследствии отказался в уведомлении от 20.02.2018 от договора, в связи с чем догвоор прекратил свое действие с 21.05.2018.


Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующих обстоятельств дела и применяемых норм права.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В статье 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

В пункте 3 статьи 405 ГК РФ указано, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

При рассмотрении спора судами установлено, что по договору аренды от 31.01.2012 № 12325 ООО «Стройград» предоставлен земельный участок в целях использования его для строительства МКД.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства по делу в их совокупности и взаимной связи, в частности чертеж к градостроительному плану земельного участка, разработанному 13.07.2012 департаментом архитектуры, градостроительства и


земельного участка, являющуюся приложением к делу по межеванию земельного участка от 28.02.2008, переписку сторон (обращения ООО «Стройград» от 28.06.2013 № 451, 06.08.2013 № 534, 14.10.2014 № 761, 01.12.2014 № 897 относительно препятствий в виде гаражей с просьбой их убрать и уменьшить арендную плату и ответные письма департамента от 02.07.2013 № 4924, от 23.08.2013 № 5662-014/05 по поводу обязанности общества самостоятельного вывоза гаражей и отсутствия возможности предоставления льготы по арендной плате), акт осмотра земельного участка от 15.11.2018 № 831 с приложенными фотографиями, установили, что на спорном земельном участке расположены гаражи, что создает объективные препятствия обществу в его использовании по целевому назначению. Указанные недостатки земельного участка, препятствующие арендатору использовать его в целях строительства МКД, выявлены ответчиком и не опровергнуты истцом.

Как следствие этому, суды не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

Довод департамента, аналогично заявленный в кассационной жалобе, о том, что на ООО «Стройград» лежит обязанность по вывозу временных объектов с целью освобождения земельного участка являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую оценку и мотивированно отклонен.

Указанный выше Порядок, на который ссылается истец, содержит основные направления организации мероприятий по выполнению работ, обеспечивающих вывоз, охрану и утилизацию временных объектов, самовольно установленных на территории городского округа, и определяет расходные обязательства городского округа по финансированию этих работ. Проанализировав положения данного Порядка, суд указал, что, действительно, вывоз временных объектов с целью освобождения земельного участка на основании полученного предписания организовывает самостоятельно лицо, которому предоставлен земельный участок для застройки. Вместе с тем основанием для вывоза временных объектов является:

- самовольная установка временного объекта на земельном участке, не выделенном для этих целей или без получения необходимых разрешительных документов;

- непригодность временного объекта к использованию по прямому назначению, в том числе по причине его разрушения или порчи иным образом;

- нахождение временного объекта без правоустанавливающих документов или имеющих явные признаки разрушения на земельном участке,


по которому проходят инженерные сети (водопровод, канализация, сети тепло- и электроснабжения, иные инженерные коммуникации) или который (часть которого) входит в охранную зону таких объектов;

- неисполнение владельцем временного объекта, установленного на земельном участке, ранее предоставленном по договору аренды для размещения такого объекта, обязанности освободить земельный участок в установленный предписанием срок, после прекращения действия договора.

Между тем доказательства отнесения расположенных на земельном участке, предоставленном ООО «Стройград» по договору аренды от 31.01.2012 № 12325, гаражей (которых около 50) к указанной категории объектов в материалы дела не представлены. Договором на общество обязанность по сносу гаражей не возлагалась.

Судом учтено, что большая часть находящихся на земельном участке гаражей используется и занята имуществом жителей близлежащих домов; часть гаражей является объектами капитального строительства; у ответчика отсутствует финансовая и юридическая возможность вывести чужое имущество граждан, включая автомобили; вывоз гаражей вызовет социальную напряженность и недовольство населения.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что на спорном земельном участке расположены объекты, не обладающие признаками недвижимого имущества, следовательно, не могут быть отнесены к объектам, наличие которых на участке влечет невозможность проведения аукциона на заключение договора аренды земельного участка, подлежит отклонению кассационным судом, поскольку таких доказательств против доводов ответчика и исследованных судами документов в силу статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, ходатайства о назначении экспертизы по поводу этого вопроса не заявлено. Отсутствие государственной регистрации на гаражи как объекты недвижимости, на что обращает внимание департамент, не исключает данного обстоятельства в действительности.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы о том, что на момент приемки земельного участка по акту от 31.01.2012 претензий со стороны арендатора в отношении полученного в аренду имущества не поступало; что общество при выявлении недостатков сданного в аренду земельного участка не предприняло мер по досрочному расторжению договора, а, напротив, продолжало вносить арендные платежи, также являлись предметом детального изучения апелляционного суда, в результате которого были отклонены.

Доводы заявителя кассационной жалобы фактически представляют собой ранее сформированную позицию по делу, по существу сводятся к иному толкованию законных и обоснованных выводов судов, не содержат


фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены принятых судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.12.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019 по делу № А59-6300/2018 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

Г.А. Камалиева