Решение от 11 декабря 2020 г. по делу № А01-1646/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А01-1646/2019
город Майкоп
11 декабря 2020 года
Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Афашагова М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шабан Б.Р., рассмотрев в судебном заседании дело №А01-1646/2019 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Военторг-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании одностороннего отказ от исполнения договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 недвижимого имущества, недействительным, по встречному исковому заявлению акционерного общества «Военторг-Юг» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15, третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ТСН «Феникс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, РА, <...>), в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте проведения заседания надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к акционерному обществу «Военторг-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании одностороннего отказ от исполнения договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 недвижимого имущества, недействительным.

В обоснование заявленных исковых требований индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – ИП ФИО1, предприниматель) указал, что между ним и акционерным обществом «Военторг-Юг» (далее – АО «Военторг-Юг, акционерное общество) был заключен срочный договор аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 недвижимого имущества.

В соответствии с указанным договором аренды АО «Военторг-Юг» передало ИП ФИО1 во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 545 кв.м., с кадастровым номером 01:08:1209008:84, расположенное по адресу: по адресу: <...>, литер А (пункт 1.1 договора аренды). Срок договора был определен сторонами до 14.12.2020 (пункт 2.1 договора).

11.05.2019 предпринимателем было получено уведомление от 30.04.2019 № 9/029 от АО «Военторг-Юг» об одностороннем отказе от срочного договора аренды недвижимого имущества от 15.12.2015 № 558-ОД/15.

Односторонний отказ от договора аренды мотивирован акционерным обществом нарушением арендатором пункта 7.5 договора аренды, а именно осуществлением арендатором перепланировки, переоборудования или переустройства арендуемого помещения без согласия арендодателя, а также пунктом 7.6 данного договора.

Полагая такой односторонний отказ акционерного общества от ранее заключенного договора аренды недвижимого недействительным, предприниматель обжаловал его в Арбитражный суд Республики Адыгея.

В свою очередь АО «Военторг-Юг» обратилось с встречным иском к предпринимателю о расторжении договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15. Встречные исковые требования акционерное общество мотивировало нарушением предпринимателем арендатором пункта 7.5 договора аренды, а именно осуществлением арендатором самовольной реконструкции арендуемого имущества путем пристройки к нему двух магазинов, а также пунктом 7.6 данного договора. В ходе судебного разбирательства встречные исковые требования были дополнены требованиями о расторжении договора в связи с наличием у ИП ФИО1 просрочек по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 10.2.2 договора аренды.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал в полном объеме, ссылаясь на то, что истцом была произведена реконструкция арендуемого помещения путем пристройки к нему двух магазинов, что должно являться основанием для досрочного расторжения договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15. Настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

В своих пояснениях истце ссылался на то, что арендуемое им помещение является частью имущества многоквартирного жилого дома, находящегося в управлении товарищества собственников недвижимости «Феникс», в связи с чем произвести реконструкцию данного помещения технически невозможно.

Определением от 30.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ТСН «Феникс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, РА, <...>).

В судебном заседании представитель истца просил суд принять во внимание, что строительство магазинов на общем земельном участке производил не ФИО1, а иное лицо, а также учесть, что просрочка по внесению арендных платежей образовалась в виду форс-мажорных обстоятельств, введения на территории Республики Адыгея режима повышенной готовности. О просьбе предоставить отсрочку по внесению арендных платежей ФИО1 просил акционерное общество, ссылаясь на имеющуюся между ними переписку.

Оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Республики Адыгея полагает исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании одностороннего отказа АО «Военторг-Юг» от исполнения договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 недействительным подлежащим удовлетворению, а встречные исковые требования АО «Военторг-Юг» к предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 по договору аренды недвижимого имущества от 15.12.2015 № 558-ОД/15, заключенного с АО «Военторг-Юг» было передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 545 кв.м., с кадастровым номером 01:08:1209008:84, по адресу: <...>, литер А (пункт 1.1 договора аренды) сроком до 14.12.2020 (пункт 2.1 договора).

11.05.2019 предпринимателем было получено от АО «Военторг-Юг» уведомление от 30.04.2019 № 9/029 об одностороннем отказе от договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15.

Досрочный отказ от договора был мотивирован акционерным обществом тем, что арендатором был нарушен пункт 7.5 договора аренды, так как предпринимателем была произведена самовольная реконструкция арендуемого помещения путем пристройки к нему двух магазинов.

Возражая против одностороннего отказа АО «Военторг-Юг» от договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 предприниматель указал, что переданное ему нежилое помещение расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...> и занимает весь первый этаж этого многоквартирного дома. Конструктивно данное помещение является встроенным в указанный многоквартирный жилой дом, не являясь отдельно стоящим зданием.

15.01.2019 ИП ФИО1 было направлено требование ликвидировать пристройку к объекту аренды. О какой пристройке идет речь требование акционерного общества не содержит.

Данное требование было оставлено предпринимателем без удовлетворения.

19.03.2019 акционерное общество направило в адрес предпринимателя претензию (исх. № 5/035) с повторным требованием произвести демонтаж пристроек к нежилым помещениям.

Данное требование АО «Военторг-Юг» также было оставлено предпринимателем без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела акционерное общество дополнило свои встречные исковые требования дополнительным основанием для расторжения договора, установленным пунктом 10.2.2 договора аренды, а именно наличии у арендатора просрочки по внесению арендной платы более чем на месяц в размере, превышающем установленный договором размер фиксированного платежа, оплаты арендатором предусмотренных договором платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В данном случае между истцом и ответчиком заключен договоры аренды, к правоотношениям, сложившимся между сторонами применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения, в частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 13.04.2016).

Согласно пункту 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 10.2 договора аренды ,стороны установили случаи отказа арендодателя в одностороннем порядке от исполнения Договора без обращения в суд.

К такому случаю отнесено невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 7.5, 7.6 настоящего договора (пункт 10.2.1 договора).

Так, в соответствии с пунктом 7.5 договора аренды при наличии предварительного письменного согласия Арендодателя на проведение переустройства, переоборудования и(или) перепланировки объекта, Арендатор обязан оформить проектную документацию за свой счет и согласовать ее со всеми уполномоченными органами и представить ее на утверждение Арендодателя до производства переустройства, переоборудования и(или) перепланировки объекта.

Согласно пункту 7.6 договора аренды Арендатор обязан в случае обнаружения Арендодателем самовольно произведенных Арендатором неотделимых улучшений объекта, в том числе переустройства, переоборудования и(или) перепланировки объекта, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей и (или) коммуникаций, установки оборудования, не соответствующего техническим характеристикам объекта и(или) здания/сооружения, в котором расположен объект, ликвидировать таковые, а объект привести в прежний вид за своей счет в срок, определяемом односторонним предписанием Арендодателя.

Таким образом, стороны предусмотрели в Договоре конкретные случаи (основания), по которым арендодатель вправе реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора без обращения в суд.

11.05.2019 АО «Военторг-Юг» в одностороннем порядке отказалось от исполнения Договора, направив в адрес арендатора уведомление о расторжении договора.

В обоснование отказа арендодателем указано на нарушение арендатором пунктов 7.5, 7.6 договора аренды.

Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, АО «Военторг-Юг» в в данном конкретном случае обязано доказать, что предприниматель ФИО1 осуществил переустройство и (или) перепланировку арендуемого объекта, требующее оформления проектной документации.

Понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано понятие реконструкции. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

Определением от 11.12.2019 по ходатайству истца судом была назначена строительно-техническая экспертиза на предмет определения наличия либо отсутствия перепланировок, реконструкций, а также вопросов, касающихся технических признаков спорных помещений.

Проведение экспертизы было поручено судом эксперту ООО «Южная независимая оценочная компания» (<...>) ФИО2

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- 1. «производилась ли перепланировка и (или) реконструкция нежилого помещения, общ.пл. 1 545 кв.м., с кн 01:08:1209008:84, расположенное по адресу: РА, <...>, литер А, принадлежащее на праве собственности ООО «Военторг» и переданное в аренду ИП ФИО1? Если проводилась, то соответствует ли такая перепланировка проекту перепланировки, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил»?

- 2. «Являются ли нежилые помещения: магазины «Океан» и «Ремонт сотовых телефонов» составными частями нежилого помещения, общая площадь 1 545 кв.м., с кадастровым номером 01:08:1209008:84, расположенное по адресу: РА, <...>, литер А, принадлежащее на праве собственности ООО «Военторг» и переданное в аренду ИП ФИО1, либо конструктивно являются самостоятельными объектами»?

Определением от 14.02.2020 срок проведения экспертизы был продлен судом.

11.06.2020 в материалы дела было представлено заключение эксперта № 20-272.

Из выводов эксперта по поставленным судом вопросам следовало, что реконструкция нежилого помещения, общей площадью 1 545 кв.м., с кадастровым номером 01:08:1209008:84, по адресу: РА, <...>, литер А, принадлежащее на праве собственности АО «Военторг» и переданное в аренду ИП ФИО1, не производилась. Фактически была проведена перепланировка нежилого помещения в соответствии с проектом перепланировки, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил (выводы по первому вопросу).

Отвечая на второй вопрос, поставленный судом, эксперт пришел к выводу, что нежилые помещения магазинов «Океан» и «Ремонт сотовых телефонов» не являются составной частью арендуемого предпринимателем помещения с кадастровым номером 01:08:1209008:84 и являются конструктивно самостоятельными объектами недвижимого имущества.

На полученное экспертное заключение АО «Военторг-Юг» было представлена рецензия, выполненное специалистом ФИО3, который полагает экспертное заключение, выполненное экспертом ООО «Южная независимая оценочная компания» ФИО2 незаконным и необоснованным.

Исследовав и оценив заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что в выводах эксперта ФИО2 не имеется противоречий либо неясности, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствует требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом; выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер; исследование проведено квалифицированным специалистом, обладающим специальными знаниями, экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств иного не представлено, достоверность выводов надлежащим образом не опровергнута, доказательства какой-либо заинтересованности эксперта не выявлено.

Экспертное заключение, выполненное экспертом эксперту ООО «Южная независимая оценочная компания» ФИО2 соответствует требованиям к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установленым статьей 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ. Судом установлено, что заключение судебной экспертизы подписано экспертом, удостоверено печатью экспертной организации; эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации задачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Заключение эксперта ФИО2 составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствует требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости; выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер. Исследование проведено квалифицированным специалистом, обладающим специальными знаниями, содержит исчерпывающие ответы (выводы) на поставленные судом вопросы перед экспертом.

Само по себе несогласие ответчика с результатами экспертизы со ссылкой на рецензию, выполненную специалистом ФИО3, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, неполноте либо неясности и не является основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

Рецензия на заключение судебной экспертизы, представленная ответчиком, не может быть принята судом как доказательство недостоверности заключения судебной экспертизы.

Рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания. Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов заявителя жалобы.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Доказательств иного, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, достоверность выводов надлежащим образом не опровергнута, доказательства какой-либо заинтересованности эксперта не выявлено.

При таких обстоятельствах, суд принимает как надлежащее доказательство экспертное заключение, выполненное экспертом ООО «Южная независимая оценочная компания» ФИО2, и приходит к выводу о том, что предпринимателем реконструкция арендуемого имущества не производилась.

Следовательно, возведение нежилых помещений, примыкающих к стене многоквартирного жилого дома, на первом этаже которого находится принадлежащее АО «Военторг-Юг» нежилое помещение с кадастровым номером 01:08:1209008:84 не является нарушением условий договора аренды указанного нежилого помещения, заключенного между предпринимателем и акционерным обществом, а также не может являться основанием для отказа ответчика от исполнения такого договора.

Соглашаясь в данной части с доводами предпринимателя суд также принимает во внимание, что указанные выше магазины были возведены не истцом, а иным лицом, что следует из вступившего в законную силу решения Майкопского городского суда Республики Адыгея от 13.09.2019 по делу № 2-3092/2019. В связи с тем, что в рамках настоящего спора права и обязанности собственника магазинов, возведенных на территории многоквартирного жилого дома по ул. Шоссейная, 20 не затрагиваются, суд полагает нецелесообразным привлекать указанное лицо к участию в настоящем деле.

В случае, если АО «Военторг-Юг» полагает, что возведением третьими лицами указанных зданий магазина затронуты его права – акционерное общество не лишено возможности защищать свои права путем предъявления самостоятельного иска к лицу, осуществившему строительство этих объектов недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, акционерное общество, не представило относимых и допустимых доказательств совершения ИП ФИО1 действий по переустройству и (или) перепланировке арендуемого объекта, а равно создания неотделимых улучшений без согласования с ним. Также не представлены АО «Военторг-Юг» в материалы дела доказательства изменения параметров арендуемого объекта, его высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройки, перестройки, расширения объектов, а также замены несущих строительных конструкций объекта капитального строительства и др.

При таких обстоятельствах, АО «Военторг-Юг» не доказало нарушение Арендатором условий пунктов 7.5, 7.6 договора аренды, с которыми договор связывает право Арендодателя на односторонний отказ от его исполнения без обращения в суд.

Также по мнению суда договор аренды не может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя и по причине наличия у ответчика просрочки во внесении арендных платежей.

Как следует из материалов дела письмом от 20.04.2020 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился к АО «Военторг-Юг» с заявлением о предоставлении отсрочки по внесению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 15.12.2015 № 558-ОД/15, предметом которого служит передача во временное владение и пользование нежилого помещения по адресу: <...>, литер А.

Данное обращение было мотивировано предпринимателем ФИО1 императивными нормами Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», которым установлена возможность получения отсрочки по внесению арендной платы в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2).

Указанные положения Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 подлежат применению к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления Правительства Российской Федерации отсрочка подлежит предоставлению на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

По смыслу указанных положений данного нормативно-правового акта для предоставления отсрочки по уплате арендной платы требуется выполнение лишь следующих условий: предметом аренды является нежилое помещение независимо от формы собственности; введение на территории соответствующего субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации; заключение договора аренды до даты введения на территории субъекта режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Возможность установления каких-либо иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы данное постановление не содержит.

Указанный нормативный акт также не наделяет арендодателя правом на установление таких дополнительных условий, например, невозможности пользоваться арендованным имуществом.

18 марта 2020 года Указом Главы Республики Адыгея № 27 на территории Республики Адыгея введен режим повышенной готовности, а также предприняты меры для снижения распространения коронавируса. Указом Главы Республики Адыгея № 39 от 30.03.2020 г., Указом Главы Республики Адыгея № 41 от 03.04.2020 г. введен домашний режим самоизоляции и ограничения передвижения для всех жителей Республики Адыгея независимо от возраста, согласно которому граждане обязаны не покидать места проживания (пребывания) без крайней необходимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований акционерного общества о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности у предпринимателя ФИО1 по арендной плате в размере 862 715,13 руб. суд исходит из того, что на момент разрешения спора по существу ранее имевшаяся задолженность по арендной плате предпринимателем погашена в полном объеме в подтверждение чего в материалы дела представлено платежное поручение от 16.11.2020 об оплате 862 715,13 руб.

При этом, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды участка сам факт нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», следует, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом того, что арендные отношения сторон длятся с 2015 года, заявленная в иске сумма задолженности оплачена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В статье 65 АПК РФ закреплено императивное правило, в силу которого каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом статья 68 АПК РФ устанавливает императивное правило, запрещающее подтверждать обстоятельства, которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, какими-либо иными доказательствами.

В силу требований пункта 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им правами. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

По смыслу приведенных норм риск не совершения процессуальных действий в части представления надлежащих доказательств в подтверждение возражения несет ответчик.

Исходя из основных принципов арбитражного процесса, устанавливающих равноправие и состязательность участвующих в деле лиц (статьи 8, 9 АПК РФ), арбитражный суд не вправе осуществлять по собственной инициативе сбор доказательств, подтверждающих либо опровергающих доводы какой - либо из сторон.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно требованиям статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Отказывая в удовлетворении иска АО «Военторг-Юг» и по указанным основаниям суд принимает во внимание возможные причины возникновения такой задолженности, связанной, согласно доводам предпринимателя с введением на территории Республики Адыгея режима повышенной готовности, что является общеизвестным фактом.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

АО «Военторг-Юг» при обращении в арбитражный суд платежным поручением № 8192 от 12.07.2019 года оплатило государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, Майкопский район, х. Коминтерн, ул. Прямая, 1) к акционерному обществу «Военторг-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 недвижимого имущества недействительным удовлетворить.

Признать односторонний отказ акционерного общества «Военторг-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) от исполнения договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 недвижимого имущества, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, Майкопский район, х. Коминтерн, ул. Прямая, 1) недействительным.

Встречные исковые требования акционерного общества «Военторг-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, Майкопский район, х. Коминтерн, ул. Прямая, 1) о досрочном расторжении договора аренды от 15.12.2015 № 558-ОД/15 недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Решением направить лицам, участвующим в деле.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Афашагов М.А.